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Kündigung des Mietvertrags und Nebenkostenabrechnung

13.06.2018 | Preis: 40 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Bernhard Schulte

Fragestellung

Sehr geehrte Damen und Herren, sehr geehrter Herr Bernhard Schulte,

ich habe vor kurzem von meinem Vermieter eine Kündigung des Mietvertrags meiner Wohnung per Einschreiben erhalten. Der Grund und jetzt halten Sie sich fest: ich würde keine Handwerker zum Ablesen der Heizung- und des Wassers in meine Wohnung lassen. Was absolut gelogen ist. Alle die etwas Ablesen wollten, waren auch in meiner Wohnung. Ich habe niemandem die Tür versperrt, das einzige was mal vorkam war dass ich nichts von dem Ablesetermin wusste und nicht da war. Dafür habe ich die Handwerker aber an einem anderen Tag rein gelassen.

Und ich habe sogar vor kurzem als ich arbeiten musste, der Frau des Hausmeisters (einer für mich wildfremden Frau) meinen Wohnungsschlüssel überlassen, weil Handwerker eine Balkontür austauschen mussten und das weiß mein Vermieter ganz genau.

Ein anderer Grund ist, ich hätte keine Haftpflichtversicherung und der letzte Grund ist, ich sei schlecht zu erreichen. Und das alles seien unhaltbare Zustände um den Mietvertrag Aufrecht zuhalten. [Das alles können Sie natürlich im Schreiben meines Vermieters (siehe Anhang) durchlesen.]

Das ist doch absolut lächerlich oder? Wegen so einem Quark können die doch nicht den Mietvertrag kündigen? Vor allem, weil der erste Grund einfach strikt gelogen ist.

Und dann hat der Vermieter noch eine Nebenkostenabrechnung dazugelegt, die auch sehr abenteuerlich ist. Es war nie die Rede davon und auch im Mietvertrag ist kein Wort von diesen ganzen Nebenkosten festgehalten.

Zusätzlich zählt der elektronische Heizungszähler im mini kleinen Bad ständig Einheiten obwohl ich ihn seit ich hier wohne nie benutzt habe. Das habe ich damals schon schriftlich festgehalten und der Vermieter hat mir schriftlich per E-Mail mitgeteilt, dass ich das nicht zahlen muss wenn die Heizung wirklich Kosten verursacht hat. Wenn man sich die Rechnung von "Minol" aber anschaut, dann sieht man oben rechts: Heizung in Einheiten, Bad 119,28 €. Das muss ich dann aber nicht zahlen oder? Wenn ich 1. nie die Heizung benutzt habe und 2. mir der Vermieter da Hilfe zugesichert hat?

Also ich fasse nochmal zusammen was ich gerne wissen möchte:

1. Wegen so einem Quark können die doch nicht den Mietvertrag kündigen? Denn ich möchte den Mietvertrag momentan von meiner Seite aus auf keinen Fall kündigen.
2. Diese ganzen Nebenkostenabrechnung kann der Vermieter doch nicht plötzlich von mir verlangen? Mir scheint es eher so, dass es sein Bier ist und er das auf mich abwälzen möchte.
3. Der elektronische Heizungszähler im Bad zählt ständig Einheiten obwohl ich ihn nie benutzt habe. Das muss ich dann aber nicht zahlen oder? Wenn ich 1. nie die Heizung benutzt habe und 2. mir der Vermieter da Hilfe zugesichert hat?


>>>>> Sie können mir auch gerne so antworten, dass Sie mir ein Schreiben für den Vermieter fertig machen, welches alle Dinge rechtlich klar stellt und ich Ihm so zusenden kann, was denke ich für Sie am einfachsten wäre und ich auch bevorzugen würde. <<<<<


Im Anhang finden Sie das Schreiben meines Vermieters als PDF welches folgendermaßen aufgegliedert ist:

1. Kündigung
2. Nebenkostenabrechnung
3. Abrechnung Heizung - Warmwasser - Kaltwasser
4. Gesamtrechnung


Mit freundlichen Grüßen

...

Antwort des Experten

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

der Einfachheit halber können wir gerne telefonieren und Ihre Angelegenheit besprechen. So können auch Rück- und Verständnisfragen einfacher und schneller geklärt werden.

Teilen Sie mir hierzu bitte Ihre Telefonnummer (vorzugsweise Festnetz) mit, dann rufe ich Sie gerne zeitnah an. Alternativ können Sie gerne auch einen Terminvorschlag für das Telefonat unterbreiten.

Mit freundlichen Grüßen

Schulte

Rechtsanwalt und Datenschutzbeauftragter (TÜV)

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Kommentare

Insgesamt 15 Kommentare
Kunde - 14.06.2018 06:47:

Sehr geehrter Herr Schulte, ich habe ihre Antwort heute morgen erhalten. Ich habe leider keine Festnetznummer, (nur Mobil) und wünsche mir eine schriftlich Antwort.

Mit freundlichen Grüßen.

Bernhard Schulte - 14.06.2018 06:50:

Auch mobil wäre kein Problem. Ansonsten erhalten Sie eine Antwort innerhalb der von Ihnen gesetzten Deadline.

Bernhard Schulte - 14.06.2018 07:44:

Sehr geehrte (r) Fragesteller (in),

aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben möchte ich Ihre Frage, wie folgt, beantworten.

Der Kündigung und der Nebenkostenabrechnung (NK-Abrechnung) sollten Sie widersprechen und diese zurück weisen.

zu 1
Offensichtlich will Ihnen der Vermieter hier ordentlich, also unter Einhaltung der Kündigungsfrist, wegen verschiedener behaupteter Gründe kündigen. Allerdings ist eine ordentliche Kündigung nur bei Vorliegen besonderer Gründe - nämlich eines berechtigten Interesses - nach § 573 BGB kündbar. Diese sind hier nicht ersichtlich. Allenfalls käme hier § 573 II Nr. 1 BGB in Betracht, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Nach Ihrem Vortrag ist das nicht geschehen und die Behauptungen des Vermieter unwahr. Seine Behauptungen müsste der Vermieter jedoch in einem gerichtlichen Verfahren beweisen. Kann er das nicht, ist die Kündigung bereits nicht wirksam. Darüber hinaus halte ich die vorgeschobenen Gründe aber auch nicht für erheblich, so das eine Kündigung ebenfalls nach der genannten Vorschrift unwirksam wäre.

zu 2
Die NK-Abrechnung ist für Sie als Mieter nicht nachvollziehbar und sollte daher mit der Aufforderung zurück gewiesen werden, eine korrekte Abrechnung vorzulegen. Insbesondere sind aus der vorgelegten Abrechnung weder die Gesamtkosten des gesamten Hauses noch der Umlageschlüssel (zur anteiligen Umlage der Gesamtkosten auf Ihre Einheit) erkennbar.

Ob die einzelnen Positionen überhaupt auf Sie umlegbar sind, kann ich derzeit nicht beurteilen, da mir der Mietvertrag nicht vorliegt. Die umlagefähigen Positionen müssen nämlich vertraglich vereinbart sein. Nur die im Mietvertrag genannten umlagefähigen Positionen können per NK-Abrechnung auf Sie als Mieter umgelegt werden.

Grundsätzlich erscheinen die Positionen - sofern im Mietvertrag vereinbart - als übliche umlegbare Positionen. Beim Hausmeister ist aber nicht ersichtlich, ob in der Position auch Reparaturkosten / Instandsetzung enthalten ist. Diese wären nicht umlegbar.

zu 3
Wenn dieser Heizungszähler bekanntermaßen tatsächlich defekt ist, kann dieser den Verbrauch nicht zuverlässig ermitteln. Gleiches gilt, sofern dieser sich nicht mehr innerhalb der Eichzeit befindet. Insofern sollten Sie auch diese Position entsprechend bestreiten und zurück weisen.

Fazit:
Insgesamt sollten Sie der Kündigung und der NK-Abrechnung widersprechen und das Vorliegen eines Kündigungsgrundes und den behaupteten Darstellungen hierzu bestreiten.

Gleiches gilt für die NK-Abrechnung. Monieren Sie diese als nicht nachvollziehbar und bestreiten die dortigen Positionen und Kosten.

Insgesamt erscheint es mir, als das hier Gründe für die Kündigung nur vorgeschoben sind.

Einen etwaigen Formulierungsvorschlag kann ich Ihnen, sofern gewünscht, als kostenpflichtigen Zusatzauftrag anbieten.

Hoffentlich konnte ich Ihnen weiterhelfen. Über eine positive Bewertung von z.B. 5 Sternen würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Schulte
Rechtsanwalt und Datenschutzbeauftragter (TÜV)

Kunde - 14.06.2018 17:23:

Ich habe soeben die Datei "Mietvertrag.pdf" hochgeladen.

Kunde - 14.06.2018 17:26:

Sehr geehrter Herr Schulte, ich habe den Mietvertrag hochgeladen. Ich bitte Sie zu schauen ob die einzelnen Positionen laut dem Mietvertrag überhaupt auf mich umlegbar sind.

Mit freundlichen Grüßen

Bernhard Schulte - 14.06.2018 18:19:

Gerne schaue ich mir das näher für Sie an. Doch ist Ihr bisheriger Einsatz hierfür von lediglich 40 EUR dann etwas niedrig. Ich mache Ihnen gleich ein Zusatzangebot.

Bernhard Schulte - 14.06.2018 18:21:

Ich habe Ihnen soeben ein Angebot für eine Folgeberatung unterbreitet. Unter folgendem Link können Sie dieses aufrufen: <a href="https://www.yourxpert.de/auction/view?auction_id=7287&hash=94d762a977a2c2779eb7902bc780fae5e0f091df69855bbe3989f22ea6ae3df1">Angebot ansehen</a>.

Kunde - 14.06.2018 19:24:

Sehr geehrter Herr Schulte, ich darf laut den Regeln hier Rückfragen stellen. Dies habe ich vorhin um 17:26 Uhr ein einziges mal gemacht. Ich bitte Sie das zu respektieren. Alle anderen Rückmeldung davor sind der Tatsche geschuldet, dass ich nicht das bekomme habe was ich wollte.

Ich finde es nicht in Ordnung, dass Sie mir ein Telefonisches Angebot machen wo ich mich doch ganz klar für eine X-Mail entschieden habe und diese auch so abgebucht wurde! Und ich finde es nicht in Ordnung dass Sie mir in diesem Rahmen und dieser Fragestellung weitere Zusatzaufträge unterbreiten wollen.

Ich habe mir davor gedacht, dass Sie den Mietvertrag für meine Anfrage gebrauchen könnten, war mir aber nicht ganz sicher. Nach ihrer Antwort habe ich den sofort eingescannt und hochgeladen. Bitte nehmen Sie Bezug auf mein Anliegen um 17:26 Uhr, dann dürfte die Anfrage denke ich erledigt sein.

Mit freundlichen Grüßen

Bernhard Schulte - 14.06.2018 20:11:

Sehr geehrte (r) Fragesteller (in),

aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben möchte ich Ihre Nachfrage, wie folgt, beantworten.

Alle die in der NK-Abrechnung genannten Positionen sind leider laut Mietvertrag (vgl. § 4 iVm der Anlage Betriebskostenverordnung) auf Sie als Mieter grundsätzlich umlegbar. Allerdings fehlt es - wie bereits erwähnt an der Nachvollziehbarkeit aufgrund fehlenden Umlageschlüssels in der NK-Abrechnung.

Hoffentlich konnte ich Ihnen weiterhelfen. Über eine positive Bewertung von z.B. 5 Sternen würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Schulte
Rechtsanwalt und Datenschutzbeauftragter (TÜV)

Kunde - 14.06.2018 20:30:

Sehr geehrter Herr Schulte, danke für ihre schnelle Antwort. Bitte seien Sie ehrlich und fair zu mir, sind wirklich alle genannten Positionen laut Mietvertrag auf mich umlegbar? Ich kann unter "vgl. § 4 iVm" im Internet nichts finden?

Was würde ein "etwaiger Formulierungsvorschlag" aller genannten Dinge hier auch die Sache mit dem Heizungszähler kosten? Bitte machen Sie mir ein faires Angebot.

Bernhard Schulte - 14.06.2018 21:13:

§ 4 Nr. 3 Ihres Mietvertrages mit dem dort genannten Bezug auf die Betriebskostenverordnung (welche als Anlage Ihrem Mietvertrag beigefügt ist.)

In dieser Betriebskostenverordnung sind ebenfalls in dem dortigen § 2 Nr. 4 bis 6 insbesondere die Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung geregelt.

Im Übrigen möche ich nochmal auf meine ursprüngliche Antwort Bezug nehmen.

Über eine Bewertung würde ich mich dann nun freuen.

MfG
Schulte

Kunde - 14.06.2018 21:15:

Ich habe Ihnen zum Schluß noch eine Frage gestellt bezüglich Ihres Angebotes weiter oben:

Was würde ein "etwaiger Formulierungsvorschlag/Schreiben" für meinen Vermieter, aller genannten Dinge hier, auch die Sache mit dem Heizungszähler, kosten? Bitte machen Sie mir ein faires Angebot.

Bernhard Schulte - 14.06.2018 22:24:

Dann würde ich mich zunächst zum Abschluss dieser Frage über eine positive Bewertung freuen. Im Anschluss mache ich Ihnen gerne ein Angebot.

MfG und einen schönen Abend

Schulte

Kunde - 15.06.2018 06:57:

Ich lasse mich nicht zu einer Bewertung zwingen. Bitte machen Sie mir wie oben versprochen, auch ohne vorher eine Bewertung abgeben zu müssen ein Angebot.

Bernhard Schulte - 15.06.2018 07:36:

Ich habe Ihnen soeben ein Angebot für eine Folgeberatung unterbreitet. Unter folgendem Link können Sie dieses aufrufen: <a href="https://www.yourxpert.de/auction/view?auction_id=7294&hash=5e3fabbcea56c8c0091f031d0152e5bbf0f3c1f0c179d75c1136aeed45c8e45c">Angebot ansehen</a>.