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Kauf einer Immobilie - spätere Erbimmobilie
Beantwortet von Rechtsanwalt Bernhard Schulte in unter 1 Stunde
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Schulte,
meiner Vater (75J) wird in nächster Zeit sein Haus verkaufen und mit meiner Mutter (73) in eine barrierefreie Wohnung ziehen. Ein Teil des Verkaufserlös möchte er wieder in eine andere Immobilie stecken.
Geplant ist, dass ich diese neue Immobilie bewohnen werde und meinem Vater eine Art Miete zahle. Da ich später neben meiner Schwester auch Erbe der neuen Immobilie sein werde, fragen wir uns, wer zu Beginn ins Grundbuch eingetragen werden sollte.
Mein Vater alleine, weil von ihm das Geld kommt?
Mein Vater mit mir gemeinsam, da er das Geld beisteuert und ich dort wohne?
Vielleicht meine Schwester mit mir, da uns das Haus später gemeinsam gehören wird?
Welche steuerlichen Aspekte sind zu berücksichtigen? Die Investition liegt bei ca. 280.000€
Vielen Dank für Ihr Feedback
mit freundlichen Grüßen
O. S.
Antwort von Rechtsanwalt Bernhard Schulte
Guten Tag,
der Einfachheit halber können wir gerne in der Sache telefonieren. So können auch Rückfragen etc. schnell & unkompliziert beantwortet werden.
Wenn Sie mir Ihre Telefonnummer (vorzugsweise Festnetz) geben, rufe ich Sie gerne zeitnah an. Alternativ können Sie mir natürlich auch hierzu Terminwünsche mitteilen.
Mit freundlichen Grüßen
Schulte
Rechtsanwalt
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ich arbeite tagsüber in einem Großraumbüro und kann solche Themen nur schwierig telefonisch bearbeiten. Daher wäre mir eine Mailantwort lieber. Solten sich daraus weitere Fragen ergeben, die dann kostenpflichtig zu beantworten sind, ist das in Ordnung.
mit freundlichen Grüßen
O. S.
MfG
Schulte
aufgrund Ihrer gemachten Angaben möchte ich Ihre Frage, wie folgt, beantworten:
Letztendlich kommen 3 Varianten für Sie in Betracht.
1. Ihr Vater erwirbt die neue Immobilie und wird dort als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Sie und Ihr Vater schließen einen Mietvertrag ab, damit Sie die Immobilie bewohnen und mieten können. Steuerlich ist hier aber zu beachten, dass Ihre monatliche Miete mindestens 75% der sonst üblichen Miete einer solchen Immobilie betragen sollte. Ansonsten erkennt das Finanzamt das eventuell nicht an. Nähres erfahren Sie hier von einem Steuerberater.
Sollte Ihr Vater dann versterben, geht das Eigentum der Immobilie an seine Erben über (z.B. Ehefrau, Ihre Schwester und Sie). Das Mietverhältnis geht dann auf diese Erbengemeinschaft ebenfalls über.
2. Ihr Vater erwirbt die neue Immobilie, wird dort als Eigentümer eingetragen und überträgt dann etwas später im Wege eines notariellen Übertragungsvertrages Ihnen und Ihrer Schwester das gemeinsame Eigentum (jeweils 50% Miteintumsanteil) an der Immobilie als Schenkung.
Hier fallen dann 2 Mal Notar- und Grundbuchkosten an, für den Kauf und die anschließende Übertragung an Sie und Ihre Schwester.
Wenn Sie sonst keinerlei Schenkungen durch Ihren Vater innerhalb der letzten 10 Jahre erhalten haben, gilt hier jeweils für Sie und Ihre Schwester ein Schenkungsfreibetrag von 400.000,00 EUR. Sollte Ihr Vater erst nach über 10 Jahren der Schenkung versterben gilt für Sie und Ihre Schwester ein neuer Freibetrag von 400.000,00 EUR für die dann anfallende Erbschaft.
Für die Nutzung der Immobilie müssten Sie dann eine Miete (mind. 75% der üblichen Miete, hiervon 50% wegen Ihrem hälftigen Miteigentumsanteil) an Ihre Schwester wärhend der Nutzung zahlen.
3. Ihr Vater schenkt Ihnen und Ihrer Schwester einen Betrag von 140.000,00 EUR, zusammen also 280.000,00 EUR. Der Freibetrag ist wie oben. Es verbleibt also jeweils ein Freibetrag für Sie und Ihre Schwester von 260.000,00 EUR. Ihre Schwester und Sie erwerben die neue Immobilie und werden jeweils mit 50% als Miteigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Auch in diesem Fall müsste dann eine Miete an Ihre Schwester (wie oben) gezahlt werden.
Bei den Varianten 2-3 müsste Ihre Schwester "mitspielen", bei Variante 1 nicht. Welche Variante Sie letztendlich nehmen, ist Ihre Entscheidung. Aber Variante 1 scheint für mich am wenigsten Konfliktpotenzial auch mit Ihrer Schwester zu haben.
Hoffentlich konnte ich Ihnen weiterhelfen. Über eine Bewertung von 5 Sternen würde ich mich freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Schulte
Rechtsanwalt