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Immobilienkauf mit geschenktem Geld plus Darlehen als Geldanlage?

| Preis: 44 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Bernd Thomas

Ich bin 35, berufstätig (Einkommen: Derzeit rund 60.000 EUR im Jahr) und ledig. Mein Vater ist 72, verheiratet, und pensionierter Beamter. Er besitzt ein abbezahltes Haus, in dem er wohnt. Vor ca. 10 Jahren hat er zusätzlich eine kleine Wohnung als Geldanlage gekauft vermietet. Damit ist er zufrieden. Nun hat er einen Betrag in Höhe von 40.000 EUR zur Verfügung. Er schlägt vor, mir den Betrag zu schenken. Ich soll zusätzlich noch ein Darlehen aufnehmen, und dann als Geldanlage eine kleine Wohnung in einer kleinen Studentenstadt (welche, ist noch nicht festgelegt) kaufen und vermieten. Aufgrund seines Alters erhält er selbst kein Darlehen mehr, weshalb er das Ganze nicht alleine machen kann.

Halten Sie dies für eine gute Idee? Was sollten wir unbedingt beachten? Was sollten wir unbedingt vermeiden? Welche Tipps haben Sie sonst noch für uns?

Ich verfüge noch über einen Bausparvertrag. Ist es sinnvoll, diesen mit einzubeziehen? Die Eckdaten sind wie folgt:

Bausparsumme: 65.000 EUR, jährliche Guthabenzinsen: 1% jährlich. Für die Zuteilung müssen mindestens 40%, also 26.000 EUR angespart sein. Derzeit habe ich rund 13.000 EUR angespart und zahle jährlich 2400 EUR ein. Es wird also noch rund 5 Jahre dauern, bis der Bausparvertrag zugeteilt werden kann. In der Darlehensphase ist dann die Verzinsung wie folgt: Nominalzins: 3,5%, Effektivzins: 3,78%. Wenn ich auf die Zuteilung verzichte, erhalte ich einen Zinsbonus in Höhe von 250% der verdienten Guthabenzinsen.

Benötigen Sie für eine abschließende Bewertung noch weitere Informationen von mir? Gern kann ich Ihnen diese liefern.


Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.

Die Schenkung durch Ihren Vater ist dem Grunde nach schenkungssteuerpflichtig, allerdings gibt es bei Schenkung des Vaters an den Sohn einen Freibetrag von 400.000 € bezogen auf einen Zeitraum von 10 Jahren. Falls also keine Vorschenkungen vorliegen, kann die Schenkung steuerfrei erfolgen.

Eine Anlage in einer Immobilie kann langfristig sehr attraktiv sein, insbesondere wenn man eine Wertsteigerung der Immobilie erwartet. Abhängig ist dies von der allgemeinen Entwicklung des Immobilienmarkts und von der Lage und Ausstattung der konkreten Immobilie. Ein Verkauf der Immobilie kann nach Ablauf von 10 Jahren steuerfrei erfolgen, dies macht Immobilieninvestitionen aus steuerlicher Sicht attraktiv.

Die Preise sind in der letzten Zeit stark gestiegen, deswegen sollten Sie sorgfältig auswählen. Ich beobachte in letzter Zeit häufiger, dass zweitklassige Objekte zu hohen Preisen verkauft werden. Hier könnten Fehlinvestitionen mit hohen Verlusten drohen, insbesondere wenn Sie keine eigene Kenntnis des regionalen Immobilienmarkts haben.

Sie können während der Vermietung die Werbungskosten "von der Steuer absetzen", dies sind beispielsweise die Abschreibung und die Schuldzinsen, aber natürlich auch das Wohngeld oder Erhaltungsaufwendungen.

Das Bauspardarlehen ist für die Finanzierung der Immobilie eher teuer, denn bei vorhandenem Eigenkapital und guter Bonität kann derzeit eine Finanzierung zu deutlich besseren Zinskonditionen als 3,78% effektiver Jahreszins erreicht werden. Wahrscheinlich ist es günstiger, den Bausparvertrag zur Tilgung eines Darlehens einzuplanen, als die Finanzierung über die Bausparkasse vorzunehmen. Hierzu sollten Sie Angebote von Banken oder der örtlichen Sparkasse einholen. Die Auszahlung der Bausparvertrags können Sie gleich als Sondertilgung in die Finanzierung einplanen.

Beachten Sie bei der Finanzierung, dass die Zinsentwicklung schwer absehbar ist, es kann sich durchaus lohnen, einen etwas höheren Zins zu vereinbaren und dafür eine längere Zinsbindung zu erhalten, beispielsweise 10 bis 15 Jahre.

Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas

Steuerberater

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
26.04.2018 20:43 Uhr
Vielen Dank für Ihre Auskünfte! Wir haben sie gründlich gelesen und auf ihrer Grundlage eine kleine Modellrechnung erstellt (siehe eben hochgeladenes PDF-Dokument). Ist es Ihnen möglich, diese Modellrechnung zu prüfen und uns eine Einschätzung dazu abzugeben? Dies würde uns sicher sehr helfen!
Bernd Thomas
27.04.2018 14:36 Uhr
Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Modellrechnung habe ich folgende Anmerkungen:

Die Anschaffungskosten von ca. 16,67 Jahreskaltmieten erscheinen mir zu niedrig. Nach meiner Beobachtung werden Vermietungsobjekte zurzeit meist deutlich teuerer gehandelt, es sei denn, es besteht Sanierungsstau oder es ist eine schlechte Lage. Auch die Anschaffungsnebenkosten sind sehr niedrig angesetzt, die Grunderwerbsteuer wurde in den meisten Bundesländern deutlich erhöht, auf bis zu 6,5%, Maklerkosten sind nicht enthalten.

Der Gebäudeanteil und damit die steuerliche Abschreibung ist auf einen Gebäudeanteil von ca. 80% berechnet. Dies wird von den Finanzämtern so häufig nicht mehr akzeptiert, so dass die Abschreibung vermutlich niedriger liegen wird.

Nicht berücksichtigt sind Risiken, insbesondere Leerstand, höherer Erhaltungsaufwand, Mietausfälle und ähnliches. Solche Risiken müssen nicht eintreten, sollten aber in der Überlegung berücksichtigt werden.

Die gesamten Steuerberatungskosten sind nicht absetzbar, aber natürlich der Teil, der auf die Vermietung entfällt.

Insgesamt steht und fällt die langfristige Rendite mit der Wertentwicklung der Immobilien, wenn eine Wertsteigerung eintritt, kann diese sehr gut sein, der Immobilienmarkt beinhaltet jedoch auch Risiken, da die Preise möglicherweise fallen, wenn das Zinsniveau wieder steigt. Deswegen würde ich bei der Investition den besonderen Augenmerk auf einen nicht zu hohen Kaufpreis richten.

Ich hoffe, diese Einschätzung hilft Ihnen bei Ihren Überlegungen etwas weiter.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas
Steuerberater