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Gültigkeit einer Vereinbarung

| Preis: 87 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Florian Bretzel

Meinem Man und mir gehört gemeinsam ein Wohn-und Geschäftshaus.
Ein Mieter hat am 30.03.2015,mit einjähriger Frist,( 31.03.2016) seinen gewerblichen Mietvertrag gekündigt. Der Mietvertag wurde mit dem Vorbesitzer gemacht, wir haben das Haus mit dem Mieter
übernommen. Wir haben die Kündigung akzeptiert.
Am 06.05.2015 wurde vereinbart, dass der Mieter bereits zum Ende Januar auszieht , die
Miete für Februar 2016 aber noch zahlen muss, die Märzmiete aber entfällt.
Diese Zusatzvereinbarung haben mein Mann und ich als auch der Mieter unterschrieben.
Am 08.01.2016 hat mein Mann, ohne meinem Mitwissen, also auch ohne meine Zustimmung,
einen weiteren Monat Zinszahlung erlassen (f.Februar 2016) weil der Mieter darum bat mit der Begründung, er würde noch einiges an Einrichtung drin lassen (ZB Leuchten). Als weitere Begründung führte der Mieter die Tatsache an, dass er uns bereits in der 2. Januarwoche einen
Schlüssel für den Laden ausgehändigt hat, damit wir den geplanten Umbau für die Zeit nach Umzug
bereits vorbereiten konnte. (Bestandsaufnahme, Vorplanung mit Handwerkern etc.)
Mein Mann hatte darum gebeten.
Mein Mann hat diesen Zweiten Mieterlass für Februar 2016 am 08.01.2016 alleine unterschrieben und mich erst eine Woche danach darüber informiert.
Ich bin und war damit nicht einverstanden, hätte auch nicht unterschreiben falls ich darüber informiert gewesen wäre.
Meine Frage ist nun: ist diese zweite Zusatzvereinbarung gültig, rechtskräftig ohne meine Unterschrift ?

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Frage beantworte ich auf Grundlage der von Ihnen angegebenen Informationen gerne wie folgt:

Als Miteigentümer bilden Sie gemeinsam mit Ihrem Ehemann eine Gemeinschaft nach § 741 ff. BGB. Die Verwaltung des Bruchteilseigentums - und damit die Abgabe von das Eigentum betreffenden Willenserklärungen - steht in diesem Fall den Teilhabern der Gemeinschaft gemeinsam zu (§ 744 Abs. 1 BGB). Grundsätzlich muss daher sowohl der Abschluss eines Mietvertrages, als auch seine Kündigung und alle anderen das Mietverhältnis betreffenden Erklärungen von beiden Teilhabern gemeinsam vorgenommen werden.

Von diesem Grundsatz gibt es zwei wichtige Ausnahmen:

Erstens ist nach § 744 Abs. 2 BGB jeder Teilhaber befugt, die zur Erhaltung des gemeinsamen Eigentums erforderlichen Maßnahmen alleine zu treffen. Hier ging es nach Ihrer Schilderung um einen Verzicht auf Ihnen vertraglich noch zustehende Mietzahlungen. Das ist kein Fall des § 744 Abs. 2 BGB, da es dabei nicht um die Erhaltung des Objekts geht.

Zweitens kann nach § 745 Abs. 2 BGB jeder Teilhaber von dem/den anderen Teilhaber/n eine im Interesse aller Teilhaber liegende Verwaltung verlangen. Das bedeutet, der jeweilige Teilhaber kann von den anderen Teilhabern die Zustimmung zu entsprechenden Verwaltungsmaßnahmen verlangen. Die Vorschrift kommt also von vornherein nur in Betracht bei Maßnahmen, die eben im Interesse aller Teilhaber stehen. Das ist hier aber nicht der Fall, da Sie nicht auf die vertraglich vereinbarten Mietzahlungen verzichten wollten.

Insoweit bleibt es beim o. g. Grundsatz des § 744 Abs. 1 BGB, wonach die Verzichtserklärung gegenüber dem Mieter nur durch Sie beide gemeinsam abgegeben werden konnte.

Für Rückfragen nutzen Sie gerne die Kommentarfunktion dieser Plattform.

Mit freundlichem Gruß

Florian Bretzel
Rechtsanwalt

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kund*in
sehr geehrter Herr RA Bretzel,
haben Sie vielen Dank für Ihre Antwort.
Ich habe verstanden, dass grundsätzlich beide Teilhaber das Mietverhältnis betreffende Erklärungen gemeinsam vornehmen müssen.
Dies war auch der Fall bei der 1. Verzichtserklärung vom 06.05.2015. Mein Mann und ich haben beide unterschrieben. Bei der 2., strittigen, Verzichtserklärung vom 08.01.2016 wurde ich nicht einbezogen, diese wurde deswegen auch von mir nicht unterschrieben.

Das Wort "grundsätzlich" bedeutet m.W. ja in der Juristensprache, dass es sehr wohl auch anders ausgelegt werden kann. Ich befürchte nämlich , dass sich der Mieter auf eine "Duldungsvollmacht" oder "Anscheinsvollmacht" berufen könnte. (habe im Net etwas herum recherchiert)

Tatsache ist nämlich, dass die Verhandlungen mit dem Mieter über die Kündigung und deren Modalitäten von uns beiden geführt wurden, und auch die 1. Verzichterklärung von uns beiden unterschrieben wurde.

Tatsache ist aber auch, dass im Laufe der langen Mietzeit ( über 17 Jahre mit uns) mein Mann die üblichen
Verwaltungsaufgaben (Mietzinserhöhungen, Nebenkostenabrechnungen, Reparaturen etc.) zwar auch mit mir abgesprochen hat, aber die entsprechenden Briefe( mit gemeinsamen Briefkopf) alleine unterschrieben hat.

Meine Rückfrage dazu:
Kann hier nicht der Mieter sich deswegen darauf berufen, bei der 2. Verzichtserklärung läge doch wohl eine Duldungsvollmacht oder eine Anscheinsvollmacht
vor (der Unterschied ist mir nicht ganz klar), und somit sei diese auch ohne meine Unterschrift doch wirksam und oder gültig?

Mit freundlichen Grüßen

Anne Kosters
26.01.2016 12:50 Uhr
Florian Bretzel
Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Das Wort "Grundsatz" in meiner Antwort bezog sich alleine auf das Regel- und Ausnahmeverhältnis zwischen § 744 Abs. 1 BGB und 744 Abs. 2 bzw. 745 Abs. 2. § 744 Abs. 1 ist der Grundsatz, die anderen Fälle die Ausnahme.

Aber in der Tat kann man daran denken, dass der Mieter bei einer derart langjährigen Praxis möglicherweise zu Recht davon ausgegangen ist, dass Ihr Mann Sie auch in diesem Fall wirksam vertritt. Dagegen spricht allerdings m. E. der Umstand, dass eben die 1. Verzichtserklärung von beiden unterschrieben wurde und auch die Verhandlungen von beiden geführt wurden.

Das ergibt für mich als Außenstehenden das Bild, dass vertraglich relevante Erklärungen (Abschluss, Kündigung, Verzicht usw.) nur von beiden gemeinsam vorgenommen wurden und Sie lediglich mit der laufenden Verwaltung durch Ihren Mann alleine einverstanden waren. Das wird man m. E. auch dem Mieter entgegenhalten können. Er durfte hier danach nicht davon ausgehen, dass ein Verzicht nur durch Ihren Mann mit wirksamer Vertretungsmacht erfolgt.

Falls Sie sich darüber mit dem Mieter streiten wollen, ist es aber wie so oft eine Frage dessen, was man im Nachhinein noch beweisen kann. Aber einen Ansatzpunkt zu Ihren Gunsten sehe ich hier schon.

Mit freundlichem Gruß

Florian Bretzel
Rechtsanwalt
26.01.2016 13:00 Uhr

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