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Gewerblichkeit der Verkäufe

| Preis: 200 € | Einkommensteuererklärung
Beantwortet von Steuerberaterin, Dipl. Finanzwirt Regina Joswig

Liegt Gewerblichkeit der Verkäufe vor - auch wenn nur aus eigenen Beständen verkauft wird, keinerlei Zukäufe getätigt wurden und das nicht mehr beabsichtigt ist (71 J.). Es soll nur noch - wie schon seit Jahren - eigene Vermögensverwaltung betrieben werden. Deshalb die geplanten Verkäufe in 2020.


Gewerblichkeit bei Ein- und Verkauf von Immobilien

Jahr Zahl der Verkäufe von Immobilien Zahl der Einkäufe von Immobilien Bemerkungen


2013 4 Eigentums-wohnungen keine Zukäufe Alle Verkäufe erfolgen und sollen in 2020 erfolgen aus eigenen Beständen.
Also keinerlei Zukauf.

VERKÄUFE KÄUFE

2014 keine keine Zukäufe

2015 1 ETW keine Zukäufe

2016 keine keine Zukäufe

2017 keine keine Zukäufe


2018 keine keine Zukäufe

2019 3 ETW`s keine Zukäufe

2020 Geplant: keine Zukäufe
1 Haus
6 ETW`s
1 Laden


Mit freundlichen Grüßen



Bitte verlängern Sie die Deadline bis Dienstag 11.00 Uhr.
Danke.
Der Sachverhalt ist noch mir nicht ganz klar.
Hatten Sie in 2013 bereits 4 ETW oder wurden diese in 2013 gekauft oder verkauft ? Falls sie verkauft wurden, wann war die Anschaffung?
Wurden in 2015 1 ETW und in 2019 3 ETW gekauft oder verkauft? Wenn verkauft, wann wurden diese angeschafft?
Ich brauche die Daten der Kaufverträge aller Objekte ( die in 2020 verkauft werden sollen)von der Anschaffung, um zu prüfen, ob ebventuell Gewerblichkeit oder ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt.

Am besten telefonieren wir heute. Sie können mich gerne ab 10.00 unter 0228-9153513 anrufen

Mit freundlichen Grüßen

Regina Joswig

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Kommentare

Insgesamt 12 Kommentare
Regina Joswig
01.12.2019 11:48 Uhr
Bitte verlängern Sie die Deadline bis Dienstag 11.00 Uhr.
Danke.
Der Sachverhalt ist noch mir nicht ganz klar.
Hatten Sie in 2013 bereits 4 ETW oder wurden diese in 2013 gekauft oder verkauft ? Falls sie verkauft wurden, wann war die Anschaffung?
Wurden in 2015 1 ETW und in 2019 3 ETW gekauft oder verkauft? Wenn verkauft, wann wurden diese angeschafft?
Ich brauche die Daten der Kaufverträge aller Objekte ( die in 2020 verkauft werden sollen)von der Anschaffung, um zu prüfen, ob ebventuell Gewerblichkeit oder ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt.

Am besten telefonieren wir morgen. Sie können mich gerne ab 10.00 unter 0228-9153513 anrufen

Mit freundlichen Grüßen

Regina Joswig
Kunde
02.12.2019 18:22 Uhr
Sehr geehrte Frau Joswig,

Beantwortung Ihrer Fragen vor dem Telefonat:

Vier ETW in 2013 verkauft:

Einkauf von 3 ETW in 2012
Einkauf von 1 ETW in 2010

Eine ETW in 2015 verkauft:

Einkauf in 2012


Drei Wohnungen = ETW`s wurden in 2019 verkauft:

Einkauf in 2010


Geplanter Verkauf in 2020: Haus, 6 ETW und 1 Laden

Jeweiliger Einkauf: 22.04.2010


Mit freundlichen Grüßen

A. A.
Regina Joswig
02.12.2019 18:52 Uhr
Vielen Dank.
Eigentlich müssten Sie sich schon im gewerblichen Grundstückshandel befinden oder wurden die Verkäufe bisher als private Veräußerungsgeschäfte behandelt?
Sie erreichen mich morgen leider nur mobil unter 0171-4292667.
Mit freundlichen Grüßen

Regina Joswig
Kunde
03.12.2019 12:55 Uhr
Die bisherigen Verkäufe in 2013 und der Verkauf in 2015 wurden gewinnmäßig voll versteuert. Begründung: Unter der 10-Jahres-Spekulationsfrist.

2019 ist natürlich noch nicht veranlagt. Eine ETW privat genutzt: diese wohl nicht zu versteuern.

Bei den beiden anderen ETW in 2019 könnte wieder die SPEKU-Frist greifen.

Was aber mit Verkäufen in 2020 - nach Ablauf von 10 Jahren? Dies müßte doch steuerfrei sein; oder ??

Mit freundlichen Grüßen

A.A.
Regina Joswig
03.12.2019 13:10 Uhr
Da Sie bisher vom Finanzamt nicht in den gewerblichen Grundstückshandel eingestuft wurden, dürfte der Verkauf der Objekte nach nach dem 22.4.2020 steuerfrei sein, da die Haltefrist von 10 Jahren beachtet wurde. Um eine 100% Sicherheit zu bekommen, empfehle ich Ihnen eine verbindliche Auskunft bei dem Finanzamt einzuholen oder zumindestens eine zweite Meinung bei einem Steuerberater. Sollte dieser der gleichen Ansicht sein, steht dem steuerfreien Verkauf nichts im Wege.
Kunde
04.12.2019 11:13 Uhr
Mein Steuerberater heute am 04.12.19:

Wenn ich bislang als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft worden wäre, hätte er eine gesonderte Bilanz aufstellen müssen. Dies ist in allen Jahren nie der Fall gewesen.

Also gilt bzw. galt die Spekulationsfrist.

Wenn ich in 2020 aufgrund der geplanten Verkäufe als Gewerbl. Grundstückshändler eingestuft werden sollte, müsste er sodann die Werte aus 2020 einstellen in Bilanz = Verkaufswerte in den Notarverträgen. Also 0 Gewinn.

Eine verbindliche Auskunft beim Finanzamt? Hiervon rät er ab. Man stößt sie mit der Nase drauf. Nichts tun und abwarten. sagte er.

Auch Ihre Meinung?
Regina Joswig
04.12.2019 11:26 Uhr
Aus meiner Sicht ist es schon erstaunlich, dass Sie bisher nicht als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft wurden. Durch den Verkauf der 3 ETW in 2019 und dem unmittelbaren Verkauf von 8 Einheiten in 2020 kann ich Ihnen nicht verbindlich die Steuerfreiheit zusagen.
Es ist richtig, dass für die verbindliche Auskunft der Sachverhalt geschildert werden muss.
Abwarten heißt zumindestens eine gewisse Unsicherheit in Kauf zu nehmen.
Bezüglich der Einstellung der Werte in die Bilanz bin ich anderer Auffassung.
Wir können ja so verbleiben, dass Sie sich melden, wenn es nach der Abgabe der Erklärung 2020 Probleme gibt.
Bitte prüfen Sie noch, ob Ihre Steuerbescheide ab 2013 endgültig, d.h. nicht unter dem Vorbehalt der Nachprüfung ergangen sind.

Mit freundlichen Grüßen

Regina Joswig
Kunde
04.12.2019 16:19 Uhr
Die Nichteinstufung als gewerblicher. Grundstückshändler hat das FA wohl deshalb nicht gemacht, weil die Gewinne über die 10. J.-SPEKU-Frist ohnehin versteuert wurden.

Die Steuerbescheide sind ab 2013 immer unter dem Vorbehalt der Nachprüfung ergangen.

Wie müssten nach Ihrer fachlichen Meinung die Hauswerte in die Bilanz eingestellt werden, wenn ich in 2020 als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden würde (dann außerhalb der 10. J. Frist)? Nicht mit den Verkehrswerten in 2020? Sondern ?

Bis Abgabe Erklärung 2020 möchte ich nicht mit der Klärung des SVs warten.
Regina Joswig
04.12.2019 16:48 Uhr
Beim gewerblichen Grundstückshandel geht es nicht nur um die Einkommensteuer, sondern auch um die Gewerbesteuer. Sollte das Finanzamt in 2019 oder 2020 zu der Erkenntnis kommen, dass gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, würde meines Erachtens nicht erst eine Bilanz in 2020 angefordert. Da die Jahre ab 2013 offen sind, könnte auch rückwirkensd ein anderer Zeitpunkt gewählt werden.
Es würden dann die Werte zu dem Zeitpunkt gewählt werden.
Bitte klären Sie mit Ihrem Steuerberater warum aus seiner Sicht der Vorbehalt der Nachprüfung vorliegt. Haben Sie noch andere Einkünfte z.B. aus Gewerbebetrieb?


Mit freundlichen Grüßen

Regina Joswig

Regina Joswig
05.12.2019 13:41 Uhr
Ich habe noch eine Idee. Beantragen Sie doch die Aufhebung der Vorbehalte beim Finanzamt. Wenn diesem Antrag stattgegeben wird, erhöht sich die Sicherheit, dass die Verkäufe 2020 steuerfrei sind.
Kunde
05.12.2019 18:17 Uhr
Eine gute Idee, Frau Stbin Joswig.

Wegen Vorbehalt der Nachprüfung und dem `warum` habe ich den Stb schriftlich befragt.

Melde mich sodann.
Regina Joswig
05.12.2019 19:59 Uhr
Freue mich.