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Gewerblicher Grundstückshandel - 3 Objekt Grenze

09.10.2013 | Preis: 47 € | Gewerbesteuer
Beantwortet von Steuerberaterin Ines Witt-Rachuba in unter 1 Stunde

Fragestellung

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe Leukämie und kann meinen Erben die Verwaltung meiner erarbeiteten Immobilien nicht zumuten. Alle Häuser habe ich über 10 Jahre. Greift trotzdem die "Drei-Objekt-Grenze"? Ist der Verkauf eines Doppelhauses ein Objekt? Kann ich ein 5-Familien-Haus in 5 Eigentumswohnungen aufteilen?
Vielen Dank und
freundliche Grüße
R. L.

Antwort des Experten

Sehr geehrter Ratsuchender,

Die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb wird überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung von Grundbesitz im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten entscheidend in den Vordergrund tritt . Dabei haben die Zahl der veräußerten Objekte und der zeitliche Abstand zwischen dem Erwerb des Grundstücks oder der Errichtung von Gebäuden und dem Verkauf eine indizielle Bedeutung. Eine nicht steuerbare Vermögensverwaltung ist in der Regel überschritten, wenn mehr als drei Objekte innerhalb eines Zeitraums von etwa fünf Jahren ab dem Erwerb oder der Errichtung der Objekte wieder veräußert werden. D.h. in Ihrem Fall kann man nicht mehr von gewerblichem Grundstückshandel sprechen, weil Sie alle Objekte mehr als 10 Jahre besitzen.

Insofern erübrigt sich wohl die Frage nach der steuerlichen Auswirkung bei Aufteilung des 5-Familien-Hauses in 5 Eigentumswohnungen. Die Aufteilung selbst ist dem Vorgang eines Erwerbes i.S. der Beurteilung der Drei-Objekt-Grenze nicht gleichzusetzen und hat dafür keine Bedeutung. Gleichwohl wäre jede Eigentumswohnung je ein Objekt. Ein Doppelhaus ist ein Objekt. Sofern zwischen Erwerb und Veräußerung mindestens 5 Jahre liegen, wird darin kein gewerblicher Grundstückshandel zu sehen sein.
Ich hoffe Ihnen damit erschöpfend Auskunft gegeben zu haben.

Sofern Sie mit der Beantwortung Ihrer Frage zufrieden sind, würde ich mich über eine Bewertung freuen.

Mit freundlichen Grüßen
Ines Witt-Rachuba, Steuerberaterin

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Bewertung des Kunden

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde - 09.10.2013 17:52:

Danke für Ihre Beantwortung. Bewertung habe ich abgegeben. Den ersten Abschnitt muss ich doch nicht verstehen oder? Ich gehe jetzt beim Verkauf von Immobilien von Folgendem aus: 1. Die Spekulationsfrist ist 10 Jahre. Gewinne sind nach 10 Jahren und einem Tag steuerlich nicht relevant. GwSt erst recht nicht. 2. Ein gewerblicher Verkauf, der mit GwSt verbunden sein kann ist nur eingetreten, wenn dies vor dem Ablauf von 5 Jahren erfolgt und mehr als drei Objekte verkauft werden. 3. Die Teilung eines 5-Familienhauses in 2013 (erworben in 2002) bedeutet NICHT, dass die Fünfjahrezählung in 2013 neu beginnt und somit die einzelnen Wohnung erst 2018 verkauft werden können. Vielen Dank für die Beantwortung und freundliche Grüße R.

Ines Witt-Rachuba - 09.10.2013 17:57:

Sie haben meine Ausführungen richtig verstanden. Die Fünfjahrezählung beginnt nicht mit Teilung neu zu laufen. Die Fünf Jahre betreffen immer nur den Zeitraum zwischen ERWERB und VERKAUF. So wie Sie den Fall geschildert haben, werden die Veräußerungen Ihrer Objekte steuerlich unrelevant bleiben, d.h. nicht steuerpflichtig sein. MfG Ines Witt-Rachuba