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FA: Kleinwohnung als Büro

22.05.2017 | Preis: 52 € | Einkommensteuererklärung
Beantwortet von Steuerberater, vBP Ingo Kneisel in unter 2 Stunden

Fragestellung

Ich bin Wissenschaftler, Rentner, Eigentümer von 12 Miet-Wohnungen.
Ich wohne in einem EFH.
Da dort kein Platz zum Arbeiten ist, habe ich eine Wohnung 20 km weiter angemietet:
1 reiner Büro-Raum, der alleine mit Regalen, Schreibtisch, Bürogeräten ausgestattet ist.
1 kl. Teeküche
1kl. Raum, in den ich ein Sofa gestellt habe, wenn's einmal spät wird.
Bad.

Was setze ich ab?
Nur den Arbeitsraum? Oder die gesamte Wohnung? Ich wohne ja nicht dort, sondern weiter in unserem Familien-EFH.
2-3x wöchentlich Fahrten EFH-Büro?
Wird das Sofa im dritten Raum das FA stören? In welchen Fällen wird mir unterstellt, daß ich doch da wohne?
Kommt das FA dieses Büro angucken? Melden sich die Prüfer an? Ich bin ja nicht immer da.

Meine Arbeiten im Büro:
Verwaltung der 12 Wohnungen
Lager von Geräten und Ersatzteilen, die in den Mietshäusern eingesetzt werden, etwa Pumpen, Schneeschaufeln usw.
Anfertigen wissenschaftlicher Arbeiten, die gegen Honorar veröffentlicht werden sollen.
Steuersachen

Antwort des Experten

Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung, Ihres Einsatzes und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Fragen gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten:

Noch einmal gestrafft der von Ihnen geschilderte Lebenssachverhalt:

Sie sind Wissenschaftler, Rentner und verwalten im V & V Bereich gem. § 21 EStG ein 12 Familienhaus. Sie wohnen in einem selbstgenutztes EFH, dass keinen Platz für Ihre beschriebenen Tätigkeiten und Lageraktivitäten bietet.

Ein externes Büro haben Sie zur Erledigung Ihrer Hausverwaltung/Lagerhaltung einerseits und zum Schreiben von wissenschaftlichen Honorararbeiten andererseits angemietet. Ich unterstelle Sie erzielen damit jeweils Einkünfte i. S. d. §§21 + 18 EStG. In beiden Einkunftsarten arbeiten Sie also mit Gewinnerzielungsabsicht.

Fazit:

Es handelt sich nicht um ein (häusliches) Arbeitszimmer, wie man es üblicherweise kennt:

Der BFH definiert ein häusliches Arbeitszimmer z. B. als einen in die häusliche Sphäre des Steuerpflichtigen eingebundenen Raum, der nach Ausstattung und Funktion (vorwiegend) der Erledigung betrieblicher/beruflicher Arbeiten gedanklicher, schriftlicher oder verwaltungstechnischer Art dient (BFH 22.11.06, X R 1/05, BStBl II 07, 304).

Aus der Definition ist bereits erkennbar, dass ein betrieblich oder beruflich genutzter Raum als häusliches - büroartiges - Arbeitszimmer anzusehen ist, wenn die Umständen des Einzelfalls folgerichtig vorliegen. Entscheidend ist das Gesamtbild, wobei die Grenzen zwischen dem Typus „Arbeitszimmer“ und dem der „häuslichen Betriebsstätte“ fließend sind.

Sie haben somit außerhalb Ihres ausschließlich zu Wohnzwecken selbst genutzten Einfamilienhauses ein Büro angemietet, welches Sie wie folgt beschreiben:

1 reiner Büro-Raum, der alleine mit Regalen, Schreibtisch, Bürogeräten ausgestattet ist. 1 kl. Teeküche, kl. Raum, in dem außer Büromöbeln noch ein Sofa steht, 1 Bad.

Da Ihr Büro keinen Abzugsbeschränkungen wie z. B. ein häusliches Arbeitszimmer unterliegt und Sie dieses angemietete Büro nicht zu Wohnzwecken nutzen, es darüber hinaus noch recht weit von Ihrer häuslichen Sphäre weg ist, beantwortet sich Ihre Frage nun dahin gehend, dass Sie alle Kosten, die mit diesem Büro zusammenhängen absetzen können.

Kosten(Werbungskosten/Betriebsausgaben) können somit sein:

Miete, Nebenkosten, Heizkosten, Strom, Wasser, Fahrtkosten zum Büro, etc. insgesamt alle Kosten, die rund um das Büro anfallen unter der Voraussetzung, dass das Büro tatsächlich nur der Einkunfsterzielung und nicht privaten Zwecken dient. Es ist allerdings sehr gut vorstellbar, dass das Finanzamt Ihre Angaben durch Inaugenscheinnahme des Büros (nach vorheriger Anmeldung) überprüfen und ansehen wird. Stellt es dabei Lebensumstände fest, die eher eine private Nutzung vermuten lassen, wäre das negativ. Vermeiden Sie diesen Eindruck und seien Sie vorbereitet, wenn sich das Finanzamt anmeldet. Nehmen Sie z. B. keine Ummeldung et. vor. Ein Sofa allein spricht z, B. nicht gegen eine Büronutzung und ist m. E. nicht schädlich.

Was weiter für Sie wichtig ist, wenn Sie das Büro im Zusammenhang mit mehreren Einkunftsarten nutzen, dass Sie die Kosten nach einem bestimmten Maßstab auf die betreffenden Einkunftsarten verteilen. Z. B. Honorare : Mieteinnahmen o. ä.

Ich hoffe Ihre Anfrage richtig verstanden- und ausreichend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte gerne die Nachfragefunktion.


Mit freundlichen Grüßen




Ingo Kneisel
Steuerberater
vereidigter Buchprüfer

Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld
Telefon (0521) 92420-0
E-mail: info@ingo-kneisel.de
Internet: www.ingo-kneisel.de





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Bewertung des Kunden

Eine absolut professionelle Antwort, die auf alle Teilaspekte meiner Frage eingegangen ist.

Meine Nachfragen wurden ebenso eingehend und geduldig beantwortet, ohne daß ich an Fachchinesisch scheitern mußte.

Kommentare

Insgesamt 5 Kommentare
Kunde - 22.05.2017 23:48:

Ich muß doch noch präzisieren:
1.) Zwar erziele ich Einkünfte mit dem Mietshaus, aber iin den meisten Jahren sind die Kosten höher als die Einkünfte.
2.) In früheren Jahren war es einfacher, mit wiss. Arbeiten Honorare zu erzielen. Es gelingt mir jetzt nur noch selten, im Jahre 2016 gar nicht. Ich könnte allerdings Manuskripte vorweisen, die eingereicht wurden.
3.) In dem Arbeitsraum des externen Büros steht ein großes Bücherregal mit Literatur, die ich zum Entwerfen der wiss. Arbeiten heranziehe.
4.) In dem Arbeitsraum befindet sich auch eine Musikanlage, da ich bei leiser Beethovenmusik am besten arbeiten kann.
5.) Gelegentlich sitze ich bis spät nachts am Computer, etwa heute. Dann übernachte ich hier, damit ich nicht auf dem Heimweg am Steuer einschlafe. Ich bin schon 76.
6.) Welche Kriterien würde das FA heranziehen, um das Büro nicht als solches anzuerkennen, sondern es als Zweitwohnung werten ?
7.) Meine Frau ist besorgt, das FA könnte meinen, wir lebten getrennt und gruppierte sie in St.Kl. I ein.
Ist das realsitisch?

Ingo Kneisel - 23.05.2017 09:52:

Sehr geerter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfragen:

1.) Zwar erziele ich Einkünfte mit dem Mietshaus, aber iin den meisten Jahren sind die Kosten höher als die Einkünfte.

Wichtig ist die Absicht Gewinn zu erzielen. V+V Verluste sind an der Regel.

2.) In früheren Jahren war es einfacher, mit wiss. Arbeiten Honorare zu erzielen. Es gelingt mir jetzt nur noch selten, im Jahre 2016 gar nicht. Ich könnte allerdings Manuskripte vorweisen, die eingereicht wurden.

Wenn für das Verwalten Ihres 12 Fam. Hauses das Büro und Lager notwendig ist, dann fände ich das in Ordnung. Das zweite "Standbein" erbringt momentan keine Einnahmen. Das sehe ich aber auch nicht unbedingt als zwingend erforderlich an. Möglicherweise arbeiten Sie auch auf Vorrat. Wichtig ist die Einkunftserzielungs- "Absicht".

Das Einzige was in dem Bereich passieren könnte wäre, dass das FA diese Tätigkeit, wenn nachaltig Verluste entstehen, die Tätigkeit als Liebhaberei ansieht.

Liebhaberei wird von der Finanzverwaltung angenommen, wenn Sie eine Tätigkeit ohne Gewinnerzielungsabsicht ausüben.

Bei einer vorübergehenden Erzielung von Verlusten liegt noch keine Liebhaberei vor, falls die Tätigkeit auf Dauer zu positiven Einkünften führen kann. Auch wenn die unternehmerische Tätigkeit nach längeren Anlaufverlusten schließlich eingestellt wird, liegt noch keine Liebhaberei vor.

Wurden jedoch keine Anstrengungen unternommen, die schlechte Ertragslage zu verbessern, kann dies ein Indiz für die mangelnde Gewinnerzielungsabsicht sein. Auch bei einer Erzielung von Einnahmen, die nicht über die Selbstkosten hinaus gehen, kann eine Liebhaberei angenommen werden.

3.) In dem Arbeitsraum des externen Büros steht ein großes Bücherregal mit Literatur, die ich zum Entwerfen der wiss. Arbeiten heranziehe.

Das ist absolut i. O.

4.) In dem Arbeitsraum befindet sich auch eine Musikanlage, da ich bei leiser Beethovenmusik am besten arbeiten kann.

Ebenfalls i. O. Hab ich bei mir im Büro auch. Wenn keine Nähe zum privaten Wohnbereich da ist, ist auch das i, O.

5.) Gelegentlich sitze ich bis spät nachts am Computer, etwa heute. Dann übernachte ich hier, damit ich nicht auf dem Heimweg am Steuer einschlafe. Ich bin schon 76.

Das ist der Vorteil des Selbständigen. Die dürfen so viel arbeiten wie Sie wollen. Auch das ist bei mir schon vorgekommen, dass ich mich für ein kurzes "Nickerchen" hingelegt habe und erst am Morgen durch meine Mitarbeiter geweckt wurde.

6.) Welche Kriterien würde das FA heranziehen, um das Büro nicht als solches anzuerkennen, sondern es als Zweitwohnung werten ?

Das ist je nach Prüfer individuell verschieden. Vermeiden Sie beim Prüfer, den Eindruck einer Wohnung zu erwecken. Wenn alles einen professionellen Eindruck macht, beim Prüfer nicht der falsch Eindruck entsteht, sie z. B. keinen Wohnsitz dort angemeldet haben, etc. sollte das nicht schiefgehen.

7.) Meine Frau ist besorgt, das FA könnte meinen, wir lebten getrennt und gruppierte sie in St.Kl. I ein.
Ist das realsitisch?

Nein. Es sei den es stimmt beweisbar. Diesen Beweis muß das Finanzamt erbringen. .Wenn Sie z. B. Nachbarn, Freunde als Zeugn haben, die bstätigen, das weiterhin Ihr "Lebensmittelpunkt" bei sich zu Hause in Ihrem EFH bei Ihrer Familie (Frau) ist, darf es auch da keine Probleme geben. Allerdings sollten Sie das bestenfalls beweisen können

Ich hoffe, Ihre Frgen beantwortet zu haben und würde mich über eine Bewertung freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Kneisel
Steuerberater vBP

Ingo Kneisel - 14.10.2017 11:26:

...waren Sie zufrieden mit meiner Beratung? Über eine Bewertung würde ich mich sehr freuen.

MfG

Ingo Kneisel
Steuerberater, vBP

Kunde - 14.10.2017 12:05:

Nicht ganz klar, wo man Bewertungen eintragen soll.
Also mache ich es hier:

Die Beantwortung war ganz ausgezeichnet!
Als ich noch einmal detailliert nachfragte, habe ich ganz umfassend, bis ins Einzelne gehend, verständnisvoll Antwort bekommen. Besser konnte es gar nicht sein.

Die Antwort hat mir große Sorgen genommen und den Gang zum Steuerberater erspart, dessen Honorar dann die Steuererstattung übersteigt.

Ingo Kneisel - 14.10.2017 12:08:

...danke für die netten Worte, es muss aber eine "sichtbare" Bewertungsmöglichkeit geben....