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Erwerb Eigentumswohnung - lt. Grundbuch kein Wohnraum

| Preis: 69 € | Wohnungseigentumsrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Ich möchte mir eine Eigentumswohnung zur Vermietung kaufen. Die Wohnung (Dachgeschoss links, Nr. 8) ist momentan nicht vermietet. Neue Mieter "stehen bereits in den Startlöchern". Der Makler hat mir die Beleihungsunterlagen zur Verfügung gestellt. Gemäß Grundbuchauszug (s. Anhang) dienen die Räume nicht zu Wohnzwecken. In der Teilungserklärung (s. Anhang) ist eine Nutzfläche und keine Wohnfläche ausgewiesen. Die Wohneigentümergemeinschaft hat bei der Versammlung 2018 darüber abgestimmt und beschlossen, dass die Wohnungen im Dachgeschoss zu Wohnzwecken genutzt werden können. Die Teilungserklärung wurde nicht geändert. Ich habe einen Auszug des Protokolls angehängt. Die Wohnung wird seit über 30 Jahren bereits als Wohnraum vermietet. Meine Eltern haben diese Wohnung z.B. vor 32 Jahren sogar schon als Mieter bewohnt. Die Änderung im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs soll lt. Aussage des Maklers aufwendig und kostenintensiv sein. Ich möchte rechtssicher eine Wohnung zur Vermietung als Wohnraum erwerben und kein Risiko eingehen, irgendwann die Wohnung nicht mehr wie geplant vermieten zu können. Ist der Beschluss von der WEG-Versammlung 2018 ausreichend? Oder muss die Teilungserklärung und das Bestandsverzeichnis im Grundbuch zwingend geändert werden? Oder gibt es in der Konstellation eine Art Gewohnheitsrecht?


Sehr geehrte(r) Fragesteller(in), 

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Der Umstand, dass  die Wohneigentümergemeinschaft bei der Versammlung 2018 darüber abgestimmt und beschlossen hat, dass die Wohnungen im Dachgeschoss zu Wohnzwecken genutzt werden können, ist schon einmal wichtig und gut, da der Sache in rechtlicher Hinsicht dienlich.

Die Teilungserklärung wäre dann aber auch konsequenterweise zu ändern (hier gilt nach dem Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz), § 15 Gebrauchsregelung

(1) Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln.

(2) Soweit nicht eine Vereinbarung nach Absatz 1 entgegensteht, können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen.

(3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.), wie auch das Grundbuch, wobei das im Grundbuch weniger bis gar nicht wichtig ist.

Viel wichtiger ist folgendes:

Ggf. liegt eine Nutzungsänderung vor, die baurechtsrelevant ist, also öffentlich-rechtlich.

Das wäre abzuklären.

Eine Frage noch, bevor ich Ihnen weiter und abschließend antworte:

Wissen Sie etwas von einem bei dieser Immobilie geltenden Bebauungsplan bzw. in welchen Gebiet (reines Wohngebiet, Mischgebiet etc.) die Immobilie gelegen ist?

Das ist nämlich sehr wichtig. Zwar wird häufig eine Nutzungsänderung möglich sein, aber nicht immer ohne Baugenehmigung.

Danke für Ihre Rückmeldung.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
29.05.2019 17:01 Uhr
Hallo Herr Hesterberg, vielen Dank für Ihre erste Antwort. Ich habe online nach einem Bebauungsplan geschaut und bin unter
https://www.b-plan-services.de/bplanpool/Oldenburg%20in%20Holstein/Bebauungsplan/1414/1477/fullscreen
Fündig geworden. Das Objekt ist mit MK gekennzeichnet, also als Kerngebiet. Die Haus befindet sich am Anfang der Fußgängerzone und umfasst neben den Wohnungen, im EG eine Apotheke und im 1. OG ein Büro für Finanzdienstleistungen.
Für mich nochmal zum Verständnis: Für eine Änderung der Teilungserklärung, worum sich aus meiner Sicht der Makler und/oder die Verkäufer zunächst kümmern müssen, sollte bzw muss vorab das Bauamt, wahrscheinlich mit einem entsprechenden Antrag, gefragt werden, ob eine Nutzungsänderung möglich ist. Wenn es so bleibt wie es aktuell ist und kein Antrag gestellt wird, können die Eigentümer mit Mehrheitsbeschluss der aktuellen Nutzung zu Wohnzwecke auch widersprechen. Ist das korrekt?
Freundliche Grüße
R. W.
Daniel Hesterberg
04.06.2019 15:40 Uhr
Sehr geehrter Fragesteller,

entschuldigen Sie bitte die terminlich und fristenbedingte späte Rückmeldung wie folgt:

Ich habe mir den Bebauungsplan angesehen, vielen Dank für die Bereitstellung.

Richtig ist, dass Sie zunächst mit dem Bauamt das Thema Nutzungsänderung klären sollten, da dieses vorrangig ist.

Danach wäre die Teilungserklärung an der Reihe, wobei dann aber ansonsten auch die Gefahr besteht, dass durch einen Mehrheitsbeschluss das geändert werden kann, währenddessen für die Teilungserklärung alle Miteigentümer bzw. Wohnungseigentümer zustimmen müssten, was jeweils die Frage der Wohnnutzung anbelangt.

Bei sogenannten Kerngebieten ist es schon etwas schwieriger, wie die hier genannte Norm zeigt:

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO)
§ 7 Kerngebiete

"(1) Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur.

(2) Zulässig sind

1.
Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
2.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Vergnügungsstätten,
3.
sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe,
4.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
5.
Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen,
6.
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter,
7.
sonstige Wohnungen nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans.
(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden
1.
Tankstellen, die nicht unter Absatz 2 Nummer 5 fallen,
2.
Wohnungen, die nicht unter Absatz 2 Nummer 6 und 7 fallen.

(4) Für Teile eines Kerngebiets kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass

1.
oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder
2.
in Gebäuden ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist.
Dies gilt auch, wenn durch solche Festsetzungen dieser Teil des Kerngebiets nicht vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur dient."

Hier ist nach dem Bebauungsplan der Absatz (4) einschlägig, womit auch eine Wohnnutzung ohne weiteres zulässig sein sollte, was aber mit dem Bauamt eben zu klären wären.

Denn für eine Wohnnutzung gelten andere Vorschriften als für eine gewerbliche Nutzung.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt