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Besteuerung der 2. Wohnung

| Preis: 44 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Bernd Thomas

Sehr geehrter Herr Thomas,
ich habe eine weitere Frage wie folgt.
- Wir haben eine Zweizimmer- Eigentumswohnung in Frankfurt,
ca. 2000 Meter entfernt, von unserem Haus, wo wir als Familie wohnen.

- Diese Wohnung haben wir seit 01.07.2014 vom Bauträger übernommen
und seitdem durchgehend vermietet. Im Kalanderjahr 2018 haben wir
eine monatliche Miete von Euro 780.- kalt erzielt.

- Der jetzige Mieter hat die Wohnung zum Ende dieses Jahres von sich aus gekündigt.

- Nun will unser Sohn, der noch Jura studiert, parallel zu seinem Studium ab dem 01.04.2019 als wissenschaftlicher Mitarbeiter bei einer Kanzlei gegen Lohn
seine Tätigkeit aufnehmen und in diese Wohnung einziehen.

- Wir werden von ihm keine Miete verlangen.

Bitte teilen Sie mit.:

Wie ist dieses steuerlich zu handhaben.

A- Können wir einfach unentgeltlich diese Wohnung an unseren Sohn überlasen?
B- Kann das Finanzamt uns eine 60%ige Regelung anlasten?
C- Falls ja, können wir dann weiterhin die Gebäude- AFA zu (100%) oder zu (60%)
geltend machen?
D- Unter welchen Voraussetzungen wäre sein Einziehen in die Wohnung steuerfrei?
E- Wie wäre es, wenn wir als Eltern diese Wohnung als unseren Zweitwohnsitz angeben. Wäre diese Option steuerlich günstiger? In dem Fall fällt das Kindergeld weg? Wegen zwei Haushalten?
Mit freundlichen Grüßen J. J.


Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.

A- Können wir einfach unentgeltlich diese Wohnung an unseren Sohn überlasen?

Sie können diese Wohnung Ihrem Sohn überlassen. Die Überlassung wäre - soweit Ihr Sohn als Arbeitnehmer nicht unterhaltsberechtigt ist - eine freigebige Zuwendung, aufgrund der hohen Freibeträge wird diese jedoch keine Schenkungssteuer auslösen, wenn keine anderen Zuwendungen vorliegen.

B- Kann das Finanzamt uns eine 60%ige Regelung anlasten?

Bei einer unentgeltlichen Überlassung erzielen Sie keine Einkünfte, deswegen entfällt der Werbungskostenabzug vollständig.

C- Falls ja, können wir dann weiterhin die Gebäude- AFA zu (100%) oder zu (60%)
geltend machen?

Auch der Abzug der AfA entfällt bei einer unentgeltlichen Überlassung vollständig.

D- Unter welchen Voraussetzungen wäre sein Einziehen in die Wohnung steuerfrei?

Die freigebige Zuwendung ist zwar dem Grunde nach schenkungssteuerpflichtig, da jedoch sehr hohe Freibeträge bestehen (400.000 € je Elternteil innerhalb von 10 Jahren), wird sie keine Schenkungssteuer auslösen, wenn keine weiteren Schenkungen dazukommen.

E- Wie wäre es, wenn wir als Eltern diese Wohnung als unseren Zweitwohnsitz angeben. Wäre diese Option steuerlich günstiger? In dem Fall fällt das Kindergeld weg? Wegen zwei Haushalten?

Ene Zweitwohnsitz-Anmeldung der Eltern in der Wohnung wirkst sich unter den Sachverhaltsangaben nicht auf die Einkommensteuer oder das Kindergeld aus. Es könnte in manchen Kommunen Zweitwohnungssteuer anfallen. Wenn der Sohn volljährig ist, entfällt nach Abschluss der Ausbildung in den meisten Fällen der Kindergeldanspruch. Der Kindergeldanspruch ist aber nicht abhängig von der Anzahl der Haushalte.

Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas
Steuerberater

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
12.12.2018 13:10 Uhr
Sehr geehrter Herr Thomas,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Kann sein, dass ich mich nicht eindeutig ausgedrückt habe, und daher ist Ihre Antwort nicht was ich eigentlich erwartet habe.
Punkt 1- Es handelt sich hier um eine andere Wohnung, die wir unserem Sohn nicht schenken, sondern ihn nur mietfrei wohnen lassen möchten.
Punkt 2. In Frankfurt wird ab dem 01.01.2019 eine Zweitwohnungs- Steuer eingeführt.
Punkt 3. Sie sagen in dem Fall, dass wir unseren Sohn mietfrei in unserer Wohnung wohnen lassen, entfallen alle Abzüge. Ist das soweit in Ordnung?
Hier möchten wir gerne wissen, wenn wir die Wohnung unserem Sohn mietfrei überlassen, kann das Finanzamt 60% von der ortsüblichen Miete für diese Wohnung fiktiv anrechnen und
Einkommensteuer verlangen???

Falls ja, wäre es nicht dann sinnvoll, dass unser Sohn uns 60% (falls ich richtig liege) der
ortsüblichen Miete zahlt und wir somit die Abschreibung weiter in Anspruch nehmen können.
(Können wir in dem Fall überhaupt Abschreibungen vornehmen ?? Wenn ja, wie viel Prozent?
Freundliche Grüße
Bernd Thomas
12.12.2018 15:27 Uhr
Sehr geehrter Fragesteller,

1. Auch ohne die Wohnung zu verschenken, kann die kostenfreie Überlassung eine freigebige Zuwendung darstellen. Die Rechtsprechung hierzu ist leider nicht einheitlich, es kann jedoch auch als schenkungssteuerpflichtig betrachtet werden. Es gibt jedoch Urteile des BGH, in denen dies als Leihe qualifiziert wird, Aber wie bereits ausgeführt, aufgrund der hohen Freibeträge wird hier ohnehin keine Steuerbelastung zu erwarten sein.

2. Wenn Ihr Sohn die Wohnung bewohnt, sollte dies nicht der Zweitwohnungssteuer unterliegen, solange er nicht noch eine andere Wohnung innehat. Wenn Sie sich dort anmelden, kann dies aber der Zweitwohnungssteuer unterliegen.

3. Das Finanzamt erhebt bei Ihnen keine Einkommensteuer auf eine fiktive Mieteinnahme. Die fiktive Besteuerung von Mieteinnahmen wurde bereits vor vielen Jahren abgeschafft, nach aktellem Recht gibt es das nicht mehr. Eine kostenfreie Überlassung an den Sohn wäre der Sphäre der privaten Lebensführung zuzurechnen und unterläge nicht der Einkommensteuer. Die Werbungskosten einschließlich der AfA könnten jedoch ebenfalls nicht abgezogen werden, da dann keine Einkunftserzielungsabsicht besteht.

Um die Abschreibung weiterhin zumindest anteilig geltend zu machen, müssen Sie eine Miete erheben. Die gesetzliche Grenze für den vollen Werbungskostenabzug (einschließlich AfA) liegt bei 66 % der ortsüblichen Miete (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG), darunter wäre entsprechend der Quote der Entgeltlichkeit der Werbungskostenabzug zu kürzen. Beachten Sie jedoch, dass auch bei entgeltlicher Vermietung Verträge unter Angehörigen manchmal nicht anerkannt werden, beispielsweise wenn keine Gewinnerzielungsabsicht erkennbar ist oder wenn die Gestaltung missbräuchlich ist. Deswegen sollten solche Verträge möglichst zu Bedingungen abgeschlossen werden, die auch gegenüber fremden Dritten üblich sind. Zahlungen sollten dabei unbar erfolgen.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas
Steuerberater