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Baurecht Bayern, Erweiterung im Außenbereich

16.04.2018 | Preis: 150 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Dr. Andreas Neumann

Fragestellung

Sehr geehrter Herr Dr. Neumann,

nachdem Sie mir letzte Woche eine Frage so umfassend und zutreffend beantwortet haben, dass sich das Landratsamt Ihrer Auffassung sogleich angeschlossen hat, möchte ich Ihnen heute eine weitere Frage stellen. Und zwar geht es um einen Erweiterungsbau im Außenbereich. Die Zulässigkeit der Erweiterung wird vom zuständigen Landratsamt nicht in Frage gestellt; unterschiedliche Auffassungen gibt es bei der Größe.

Und zwar ist vorgesehen, dass ein kleines Einfamilienhaus von jetzt 85,72 m2 auf geplante
118,95 m2 erweitert wird. Hieran stößt sich das Landratsamt und argumentiert :" Die beantragte Erweiterung darf in der Regel 30 % nicht übersteigen, um die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB zu erfüllen.

Mein Architekt meint, es gäbe eine solche Bestimmung nicht. Das BVerwG, NVwZ 1991,
1076 hätte entschieden, dass die Grenze geringfügiger Erweiterungen sich nicht in Prozentsätzen festlegen lässt. Auf dieses alte Urteil würde auch von der neueren Rechtsprechung (z.B. Verwaltungsgerichte München) weiterhin Bezug genommen. Angemessen seien heute 130 m2.

Das Haus soll von meiner Frau und mir bewohnt werden; wir haben fünf Kinder, die allerdings schon von zu Hause ausgezogen sind. (1 Kind noch im Studium, 1 noch bei der Jobfindung; gelegentliches Wohnen zu Hause also noch notwendig.) Für meinen Beruf wäre auch ein häusliches Arbeitszimmer sinnvoll (ist aber in der Planung des Architekten nicht mit aufgenommen.)
Eine zusätzliche Bodenversiegelung ist nicht notwendig, da eine vorhandene Doppelgarage entfernt wird.

Meine Frage:
Da mein Architekt nicht kleiner bauen will, sind die Fronten etwas verhärtet. Gibt es eine eindeutige Rechtslage ? Bzw. kennen Sie eine Bestimmung/Gesetz, dass die 30%-Regel zutrifft?

Herzlichen Dank!

Antwort des Experten

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

die Ausführungen Ihres Architekten treffen zu. Die bloße Anwendung einer Dreißigprozentregel dürfte ermessensfehlerhaft sein. Eine entsprechende Verwaltungsvorschrift ist auch mir nicht bekannt.

Ausgangspunkt ist hier allein § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB.

Danach ist die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu zwei Wohnungen unter folgenden Voraussetzungen begünstigt: 

a) das Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden (hier der Fall),

b) die Erweiterung ist im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen (hier strittig) und

c) bei der Errichtung einer weiteren Wohnung rechtfertigen Tatsachen die Annahme, dass das Gebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird (hier ebenfalls der Fall).

Es muss sich also um eine Erweiterung handeln, und diese muss angemessen sein.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts erfasst der Begriff der „Erweiterung‟ allgemein die Vergrößerung eines bestehenden Wohngebäudes und findet seine Grenze erst dort, wo diese quantitative Vergrößerung in eine qualitative Veränderung des Gebäudes umschlägt. Das wäre erst dann der Fall, wenn neben dem bestehenden Wohngebäude räumlich abgesetzt ein zweites Bauwerk als eigenständige bauliche Anlage „erweiternd‟ errichtet würde. Dem liegt der Gedanke zugrunde, dass eine zusätzliche Beeinträchtigung des Außenbereichs durch die Gefahr einer verstärkten Zersiedelung verhindert werden soll, Urteil des BVerwG vom 19.02.2004 - BVerwG 4 C 4.03.

Das ist hier nicht der Fall. Eine Zersiedelung ist durch die geplante Maßnahme in keiner Weise zu befürchten. Eine Erweiterung ist hier also gegeben.

Durch die Regelung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB sollen Härten und Schwierigkeiten beseitigt werden, um den bereits im Außenbereich Ansässigen in begrenztem Umfang zu begünstigen und diesem eine angemessene Wohnraumversorgung zu gewährleisten. Daher kommt es hier vor allem auf die Angemessenheit an.

Die Erweiterung muss im Verhältnis zum Wohngebäude angemessen sein. Dafür muss sie am vorhandenen Bestand ausgerichtet sein. Dafür hat Ihr Architekt sicher gesorgt.

Angemessenheit liegt ferner vor, wenn sie objektiv der angemessenen Wohnraumversorgung der Familie dient, so das BVerwG im Beschluss vom 31.05.1988 - 4 B 88/88 

Eine Orientierung für das Angemessene gibt § 39 WoBauG. Dort ist in der Tat von einer 130-qm-Grenze die Regel. Die entsprechende Vorschrift lautet:

"(1) Mit öffentlichen Mitteln soll nur der Bau von angemessen großen Wohnungen innerhalb der nachstehenden Grenzen gefördert werden:

1. Familienheime mit nur einer Wohnung 130 qm,
2. Familienheime mit zwei Wohnungen 200 qm,
3. eigengenutzte Eigentumswohnungen und Kaufeigentumswohnungen 120 qm,
4. andere Wohnungen in der Regel 90 qm.

Bei Familienheimen mit zwei Wohnungen darf keine der Wohnungen die Wohnfläche von 130 Quadratmeter übersteigen."

Zu berücksichtigen sind nach der o.g. Entscheidung des BVerwG und dem in Bezug genommenen Wohnungsbaugesetz dabei die besonderen persönlichen oder beruflichen Bedürfnisse des Wohnungsinhabers. 

So auch das Urteil des Bayerischer VGH vom 12.12.2007 – 14 B 05.2165 – (rechtskräftig nach Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts über die Nichtzulassungsbeschwerde vom 16.4.2008 – 4 B 24.08 –), in dem zwar eine Privilegierung abgelehnt wurde, in dem es aber heißt: " Denn angemessen ist eine solche Wohnhauserweiterung dann, wenn sie ausgehend von den objektiven Verhältnissen des Eigentümers und seiner Familie –d. h. ohne Berücksichtigung der selbstbestimmten Bedürfnisse der Bewohner – der angemessenen Wohnraumversorgung der Familienangehörigen zu dienen bestimmt ist. Zur Orientierung ist dabei auf die Bestimmungen zur Wohnraumförderung abzustellen (so: Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand Mai 2007, § 35 Rdnr. 159; BerlKomm.-Roeser, BauGB, Stand: September 2007, § 35 Rdnr. 121; Jäde, a. a. O., § 35 Rdnr. 152 ff.)."

Wenngleich es also eine klare Rechtslage nicht gibt, so dürfte das bloße Abstellen auf 30 % gerade in Ihrem Falle vor diesem Hintergrunde ermessensfehlerhaft sein. Sie haben aber Anspruch auf fehlerfreie Ermessensausübung. 

Ich hoffe, dass Ihnen dies weiterhilft. Sollte etwas unklar sein, so fragen Sie gerne nach, damit Sie auch in diesem Falle wieder rundum zufrieden sind. Gerne bin ich auch bei weiteren Schritten in dieser Angelegenheit behilflich.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann

Rechtsanwalt

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Antwort des Experten: Herzlichen Dank! Melden Sie sich bei weiteren Fragen jederzeit gerne bei mir. Beste Grüße, Andreas Neumann

Kommentare

1 Kommentar
Dr. Andreas Neumann - 17.04.2018 17:36:

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r, auch auf diesem Wege nochmals besten Dank für Ihre freundliche Bewertung. Bei Mandanten wie Ihnen ist die Motivation immer besonders hoch, sowohl wegen der interessanten Fragestellungen als auch wegen des positiven Feedbacks. Im Rahmen eines Mandats werde ich auch gerne für Sie nach außen hin tätig. Dafür können Sie mich gerne auch per Mail unter neumann@port7.de oder telefonisch unter 0251 203 188 06 kontaktieren. Beste Grüße aus Münster und bis dahin, Andreas Neumann

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