Steuerschädlichkeit Lebensvers / Immobilienfinanzierg
Fragestellung
Guten Tag,
ich plane aktuell die Anschaffung einer vermieteten Immobilie als Kapitalanlage,
d.h. die Immobilie soll weiterhin ausschließlich vermietet werden.
Der Kaufpreis beträgt ca. 400 TSD zzgl. ca. 12% Kauf-NK.
Zur Absicherung der geplanten Finanzierung möchte ich u.a. eine Kapitallebensversicherung einbringen, welche am 01.12.1991 abgeschlossen wurde, bis zum 01.12.2021 läuft und
aktuell einen Rückaufwert von ca. 20 TSD aufweist.
Die Frage ist nun ob der so geplante Einsatz dieser Versicherung (zunächst als Sicherheit, in 2021 dann in Höhe von 30 TSD z.B. als Sondertilgung) steuerschädlich sein könnte ?
Beste Grüsse
Heiko Haus
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Antwort von Steuerberater Björn Balluff
Sehr geehrter Herr Haus,
die grundsätzliche steuerliche Abzugsfähigkeit der Beiträge zur Kapitallebensversicherung stehen mit der Laufzeit (Ok) zusammen, aber auch damit, dass diese nicht zur Einkünfteerzielung verwendet wird.
Dies wäre der Fall, da die Immobilie vermietet wird.
Ich möchte aber zu bedenken geben, dass die Abzugsfähigkeit von sogen. sonstigen Vorsorgeaufwendungen aufgrund der allgemeinen Regelungen sehr stark eingeschränkt ist. Daher könnte ggf. schon aktuell der Beitrag keine wesentliche oder keine Auswirkung haben.
Sollte bisher ein Sonderausgabenabzug noch bestehen, hätte der Einsatz zur Absicherung des Darlehens das Streichen des Abzugs zur Folge.
Die entstehenden Darlehenszinsen sind vollständig abzugsfähig.
Falls Sie weitere detailliertere Erläuterungen benötigen, können Sie mich gerne über die Kommentarfunktion kontaktieren.
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen weitergeholfen habe. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
Steuerberater
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herzlichen Dank für die rasche Antwort ich möchte mich doch nochmal hierzu melden; es geht mir insbesondere um die Frage, ob schon jetzt mit dem Darlehensgeber vereinbart werden kann, das der Auszahlungsbetrag in 2021 als Sondertilgung verwendet werden kann bzw. es soll sichergestellt sein, dass auf diesen Auszahlungsbetrag keine Steuer erhoben wird; es ist bei der Finanzierung für mich ein Unterschied ob ich in 2021 die geplanten 30 TSD einrechnen kann oder (wegen evtl. eingetretener Steuerschädlichkeit) nur z.B. 25 TSD netto.
Ich habe auch nochmal rechechiert und komme für mich aktuell zu folgendem Ergebnis:
1) die Immobilie soll ausschließlich zur Vermietung erworben werden, d.h. sie dient der Erzielung von Einkünften
2) zunächst müsste ich davon ausgehen, dass eine Absicherung des Darlehens mit der Versicherung zu einer Steuerschädlichkeit führt (Wegfall Sonderausgabenabzug / Besteuerung des späteren Auszahlungsbetrages) führt da ich ja Finanzierungskosten usw. als Werbungskosten geltend mache
3) es müsste (?) jedoch der Ausnahmetatbestand (§10 Abs 2 satz 2 ESTG) greifen nachdem Steuer-unschädlichkeit besteht wenn gilt "Das Darlehen dient unmittelbar und ausschließlich zur Finanzierung von Anschaffungs-/Herstellungskosten eines Wirtschaftsgutes (Beispiel: Gebäude) das dauernd zur Erzielung von Einkünften bestimmt ist"
Was denken Sie liege ich mit meiner Annahme richtig ?
Mir geht es neben der Sicht auf die aktuellen Beiträge zur Versicherung viele eher um die Frage ob bei Sicherung/Abtretung der Versicherung auf deren etwaige Auszahlung in 2021 Steuern erhoben werden könnten..
Beste Grüsse
Heiko Haus
Bei Alt-Verträgen (Abschluss vor dem 1.1.2005) gilt:
Die Steuerbefreiung wird gem. § 20 Abs. 1 Nr. 6 Satz 4 EStG davon abhängig gemacht, dass in den Fällen der Verwendung der Versicherung als Tilgung oder Kreditsicherheit (§ 10 Abs. 2 Satz 2 EStG) die Voraussetzungen des Sonderausgabenabzugs nach § 10 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a oder b EStG erfüllt sind. Der Einsatz von Lebensversicherungen ist demnach steuerschädlich, wenn die Ansprüche aus dem Versicherungsvertrag während der Versicherungslaufzeit der Tilgung oder Sicherung eines Darlehens dienen, dessen Finanzierungskosten Werbungskosten sind. In diesem Falle sind die Beiträge gem. § 10 Abs. 2 Satz 2 EStG nicht als Sonderausgaben abziehbar.
Es gibt jedoch in der Tat die von Ihnen erwähnte Rückausnahme. Wenn das Darlehen ausschließlich und unmittelbar der Finanzierung einer Immobilie dient, die vermietet wird, kommt eine steuerunschädliche Verwendung in Betracht.
Weiterhin muss jedoch erfüllt sein, dass die zur Sicherung des Darlehens verwendeten Ansprüche aus dem Versicherungsvertrag, die Anschaffungskosten der Immobilie nicht wesentlich (Grenze 2.556 Euro) überschreiten. Darüberhinaus muss die Immobilie dauernd der Erzielung von Einkünften dienen.
Daraus folgt, dass eine zwischenzeitliche Verwendung zu eigenen Wohnzwecken schädlich wäre. Das Darlehen muss ausschließlich und unmittelbar der Finanzierung der Immobilie dienen. Unmittelbar bedeutet, dass eine Verwendung der Darlehensmittel innerhalb von 30 Tagen vorliegt.
Sie können somit, da ein Alt-Vertrag vorliegt unter den o.a. Voraussetzungen eine Sicherung bzw. Tilgung des Darlehens durch die Versicherungsleistung vereinbaren.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff