Spekulationssteuer Immobilienverkauf
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren,
Ich wohne seit 01.03.2015 im von mir und meiner damaligen Frau erworbenen Haus (Kaufzeitpunkt 15.01.2015). Geheiratet haben wir am 15.08.2015. Meine Ex-Frau und ich haben uns Ende Mai 2016 getrennt und im Dezember 2016 ist Sie ausgezogen. Die Scheidung wurde am 07.07.2017 vollzogen. Das Haus gehörte bis zur Scheidung uns beiden zu gleichen Teilen. Nachdem ich ihr nun den Zugewinn bereits ausgezahlt habe wird mir das Haus zu 100% alleine gehören. Der notarielle Scheidungsvertrag dazu wurde bereits unterzeichnet und die Bank bereitet derzeit alles für die Schuldentlassung meiner Ex-Frau vor. Danach wird die Grundbuchumschreibung erfolgen.
Meine konkrete Frage ist, ob ich Spekulationssteuer zahlen muss und wenn ja ab wann ich dies nicht mehr tun muss, wenn ich das Haus verkaufen möchte? Ich habe von einer Frist von 3 Jahren gelesen, wenn man es dauerhaft selbst bewohnt. Diese wäre am 28.02.2018 vorbei. Muss ich noch so lange warten oder zieht gar die 10 Jahres Frist aufgrund der Scheidung?
Vielen Dank schon mal und beste Grüße
S. L.
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Antwort von Rechtsanwalt und Mediator Christian Joachim
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Frage und das damit entgegengebrachte Vertrauen.
Grundsätzlich sind Sie richtig informiert, dass eine Veräußerungssteuer bei eigengenutzten Wohnraum nach § 23 Abs. 1 Nummer 1 EStG bei Eigennutzung der Immobilie nicht erst nach zehn Jahren nicht mehr geltend gemacht wird.
Kein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft liegt nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG vor, wenn das Objekt im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich (!) zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dies gilt auch für den anteiligen Grund und Boden (BMF 5.10.00, BStBl I 1383 Tz. 16).
Problematisch könnte in Ihrem Fall allerdings sein, erstens ob die Eigennutzung tatsächlich in der ganzen Zeit entsprechend erfolgt ist und andererseits, wann der Erwerbszeitpunkt hinsichtlich des Miteigentumsanteils ihrer Frau vorliegt.
Hinsichtlich des ersten Punktes sieht die Finanzverwaltung keine unentgeltliche Überlassung dahingehend, wenn der Ehegatte bei Trennung auszieht. (unentgeltliche Überlassung an andere – auch unterhaltsberechtigte – Angehörige, BMF 5.10.00, BStBl I, 1383, Tz. 23).
Insofern müssten möglicherweise weitere Monate, zwischen Auszug und Übertragung mit in die Frist einberechnet werden.
Des weiteren ist fraglich, ob der Erwerb des Miteigentumsanteils ihrer Frau erst die Frist bezüglich der Veräußerungssteuer für den Erwerb des Miteigentumsanteils ihrer Frau auslöst. Dies dürfte dann gelten, wenn die beiden Miteigentumsanteile steuerrechtlich zu trennen wären.
Daher gibt es zwei näher zu besprechende Probleme, bezüglich derer ich dringend empfehle einen Steuerberater zu konsultieren und die Frist genau ausrechnen zu lassen.
Weitere Informationen finden Sie hierzu unter anderem auch hinsichtlich der unentgeltlichen Überlassung:
http://www.iww.de/gstb/archiv/immobilien-uebertragung-von-eigenheimen-im-zuge-einer-scheidung-f44611
Es liegen also hier vor allem andere Probleme in der Luft, als lediglich die Dreijahresfrist.
Ich hoffe, dass ich ihre Frage hilfreich beantwortet habe und stehe bei Nachfrage bedarf gerne zur Verfügung.
Über eine anschließende positive Bewertung freue ich mich.
Viele Grüße
Christian Joachim
Rechtsanwalt
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