Besteuerung beim Immobilienverkauf
Fragestellung
Guten Tag,
ich habe im Jahr 2008 einen Doppel-Bauplatz aus einer Erbauseinandersetzung entnommen.
Wenn ich das richtig sehe könnte ich diesen ab 2018, also nach Ablauf von 10 Jahren komplett steuerfrei verkaufen.
Alternativ schwebt mir jedoch vor, ein ca. 5 Familienhaus darauf zu bauen und 2-3 Wohnungen zu verkaufen sowie 2-3 Wohnungen zu vermieten.
Ich bin alleiniger Besitzer im Grundbuch.
Wie sieht das dann beim Verkauf steuerlich aus in diesen beiden Fällen:
1. ich bleibe alleiniger Besitzer bei Bau und Verkauf des Hauses bzw. der Eigentumswohnungen
2. ich möchte das gemeinsam mit meiner Frau durchführen mit jeweils 50% Beteiligung
3. wie 1, aber Ich möchte meiner Frau eine oder eine Hälfte der Wohnungen steuerfrei übertragen
Welche Möglichkeiten bzw. Grenzen existieren, so dass alle Vorgänge steuerfrei bleiben ?
Vielen Dank
Mit freundlichen Grüssen
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Antwort von Steuerberater Björn Balluff
Sehr geehrter Ratsuchender,
1. Allgemeines
wenn es bei der Erbauseinandersetzung zu Ausgleichszahlungen gekommen ist, würde ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach den Ausgleichszahlungen zu einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft führen. Wenn jedoch der Nachlass lediglich geteilt wird und jeder Erbe wertmäßig das erhält, was ihm nach seiner Erbquote zusteht, liegt kein entgeltliches Anschaffungsgeschäft vor.
In einem solchen Fall müsste die Bebauung und die Veräußerung innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung durch den Erblasser geschehen sein, damit ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegt.
Wenn Sie die fraglichen Wohnungen bereits mit Vertrag vor Abschluss der Bauarbeiten veräußern, liegt ggf. ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Das gleiche gilt, wenn Sie während der Bauarbeiten bereits einen Makler mit der Suche nach einem Interessenten beauftragen.
2. gemeinsame Bebauung mit Ihrer Ehefrau
Ich gehe davon aus, dass Sie im Rahmen der gemeinsamen Bebauung Ihrer Ehefrau 50 % der Eigentumsrechte an dem Grundstück übertragen. Dies kann unentgeltlich passieren. In der Folge hätte Ihre Ehefrau, den Bauplatz unentgeltlich erworben. Die Anschaffung durch den Erblasser wären Ihr zuzurechnen, da Sie das Grundstück annahmegemäß auch unentgeltlich erworben haben. Dann würde in der späteren Veräußerung kein privates Veräußerungsgeschäft liegen.
Falls Sie jedoch entgeltlich erworben haben, würde Ihrer Frau die Anschaffung (Erbauseinandersetzung) durch Sie zugerechnet werden. Eine Bebauung und Veräußerung innerhalb von zehn Jahren nach entgeltlicher Anschaffung wäre ein privates Veräußerungsgeschäft.
3. Veräußerung durch Sie, nachträgliche Übertragung von Wohnung(en)
Die steuerfreie Übertragung meint sicherlich, die Übertragung im Wege der Schenkung. Hier müsste nur der schenkungssteuerliche Freibetrag i.H. v. 500.000 € innerhalb von zehn Jahren beachtet werden. Innerhalb dieser Grenzen würde keine Schenkungssteuer anfallen. Grunderwerbssteuer wird ebenfalls nicht erhoben, da unentgeltliche Erwerbe zwischen Ehegatten von der Grunderwerbssteuer befreit sind.
Maßgebliche wäre es, wie die Erbauseinandersetzung genau abgelaufen ist. Wie ist das Vermögen aufgeteilt worden, wer hat welche Beträge an wen gezahlt (für was)?
Es ist festzustellen, ob es bei der Erbauseinandersetzung zu Anschaffungskosten gekommen ist.
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen weitergeholfen habe. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
Steuerberater
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voraussichtlich kann ich den Auftrag bis 12.00 Uhr nicht erledigen.
Könnten Sie mir daher bitte eine Verlängerung der Abgabefrist einräumen?
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
Steuerberater
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
kein Problem, es reicht auch noch bis Anfang/Mitte nächster Woche.
Mit freundlichen Grüssen
F. H.