Änderung Fertigstellungstermin Wohnung beim Notar - ok?
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren-
wir hatten am Freitag unseren Notartermin zum Kauf einer nicht ganz günstigen Wohnung (756 TEUR).
Kurz vor dem Verlesen des Vertrags hat der Verkäufer uns mitgeteilt, dass sich das Fertigstellungsdatum um 2 Monate verschiebt. Wir waren so perplex und auf den Termin konzentriert, dass wir nur mehrmals gesagt haben, dass das sehr ärgerlich ist und wir mit dem früheren Datum fest gerechnet hatten.
Aber natürlich verursacht das auch Mehrkosten (Miete, Zinskosten etc. = ca. mind. 5 TEUR).
Wir fragen uns nun, ob solche Änderungen in Ordnung sind oder eine wesentliche Abweichung von der vom Gesetzgeber vorgegebenen zweiwöchigen Frist für die Voransicht eines Immobilienkaufvertrags darstellen.
Haben wir damit jetzt - im Nachhinein - ein Druckmittel bzgl. eines finanziellen Entgegenkommens des Verkäufers oder haben wir jetzt quasi "einfach Pech gehabt" bzw. hätten wir das nur vor Ort am Freitag hätten regeln können?
Vielen Dank im Voraus für Ihre rechtliche Einschätzung und herzliche Grüße
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt:
Sie beziehen sich augenscheinlich auf § 7 des Vertrages "Fertigstellungsfrist":
"1.
Die Verkäuferin beabsichtigt, den Kaufgegenstand bis zum 01.07.2015 bezugsfertig zu erstellen und sichert einen Fertigstellungstermin (Bezugsfertigkeit des Kaufgegenstandes) bis spätestens zum 30.08.2015 zu."
Ich nehme an, dass dieses im Notartermin nicht mehr geändert wurde - richtig? Denn dann wäre es sehr wahrscheinlich etwas schwer, hier erfolgreich Ansprüche geltend zu machen. Aber dieses scheint durch im Rahmen einer vorvertraglichen Haftung möglich, gemäß der vorliegenden Umstände.
§ 19 des Vertrages - Sonstiges - sieht ja hier auch vor:
"2.
Änderungen, Zusätze und Nebenabreden zu diesem Vertrag bedürfen der notariellen Beurkundung. Besteht ausnahmsweise keine gesetzliche Beurkundungspflicht, so wird hierfür Schriftform vereinbart. Die Beteiligten erklären ausdrücklich, dass zu dem heutigen Vertrag keine nichtbeurkundeten Nebenabreden bestehen."
Bitten teilen Sie mir das noch unbedingt mit (denn es hängt durchaus entscheidend davon ab)- vielen Dank. Ich werde Ihnen danach gerne darauf antworten, wie dann die Möglichkeiten aussehen.
Ansonsten gilt:
Die Mehrkosten (Miete, Zinskosten etc. = ca. mind. 5 TEUR), die ursächlich aufgrund der späteren Fertigstellung entstehen, können Sie im Rahmen des Verzugsschadensersatzes geltend machen, §§ 280 ff., 286 Bürgerliches Gesetzbuch.
Insofern enthält der Vertrag keine Einschränkungen.
Dieses können Sie (vorbehaltlich oben zu 1.) auch jetzt noch geltend machen.
Daneben kommt eine Minderung des Kaufpreises jedoch nicht in Betracht. Dieses greift meines Erachtens hier nicht ein, da eine verzögerte und nicht eine mangelhafte Leistung vorliegt.
Es müsste zudem abgewartet werden, ob die Verzögerung der Fertigstellung in der prognostizierten Länge - zwei Monate - eintritt oder nicht bzw. kürzer oder länger ist.
Dann können erst Mehrkosten geltend machen.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
Sie haben eine Frage im Bereich Immobilienrecht?
Raten Sie nicht weiter!
Unsere Rechtsanwält*innen geben Ihnen gerne eine kostenlose
Ersteinschätzung zu Ihrem Anliegen.
Jetzt kostenlose Ersteinschätzung einholen
Bewertung des Kunden
Wie prüfen wir die Echtheit von Kundenbewertungen?
Kundenbewertungen, die als verifiziert gekennzeichnet sind, wurden von Kund*innen getätigt, die mit ihrem registrierten Kundenkonto eine kostenpflichtige Beratung erworben haben. Nach Zahlung und Beratungsabschluss erhalten unsere Kund*innen einen Bewertungslink und haben darüber die Möglichkeit, eine entsprechende Bewertung abzugeben.
Bei unseren Bewertungen handelt es sich ausschließlich um verifizierte Bewertungen.
Der auf den Profilen unserer Expert*innen angezeigte Bewertungsdurchschnitt setzt sich ausschließlich aus verifizierten Bewertungen zusammen. Jeder Bewertung wird für die Berechnung des Bewertungsdurchschnitts dabei die gleiche Gewichtung zugemessen.
Wir veröffentlichen alle Kundenbewertungen, unabhängig von der Anzahl der vergebenen Sterne. Eine Löschung findet nur statt, wenn wir dazu rechtlich verpflichtet sind (z.B. beleidigender Inhalt).
Wie prüfen wir die Echtheit von Kundenbewertungen?
Kundenbewertungen, die als verifiziert gekennzeichnet sind, wurden von Kund*innen getätigt, die mit ihrem registrierten Kundenkonto eine kostenpflichtige Beratung erworben haben. Nach Zahlung und Beratungsabschluss erhalten unsere Kund*innen einen Bewertungslink und haben darüber die Möglichkeit, eine entsprechende Bewertung abzugeben.
Bei unseren Bewertungen handelt es sich ausschließlich um verifizierte Bewertungen.
Der auf den Profilen unserer Expert*innen angezeigte Bewertungsdurchschnitt setzt sich ausschließlich aus verifizierten Bewertungen zusammen. Jeder Bewertung wird für die Berechnung des Bewertungsdurchschnitts dabei die gleiche Gewichtung zugemessen.
Wir veröffentlichen alle Kundenbewertungen, unabhängig von der Anzahl der vergebenen Sterne. Eine Löschung findet nur statt, wenn wir dazu rechtlich verpflichtet sind (z.B. beleidigender Inhalt).
vielen Dank für Ihre Rückmeldung!
Nein, genau dieses Datum wurde handschriftlich dann im Vertrag vor Ort um die zwei Monate verändert.
Wie verhält der Sachverhalt sich nun? Hätte man uns das nicht zwei Wochen vorher mitteilen müssen?
Vielen Dank und herzliche Grüße
vielen Dank, ich antworte Ihnen dazu wie folgt:
Es besteht natürlich so die Gefahr, dass Sie damit auf Ihre Ansprüche bezüglich der Mehrkosten verzichtet haben.
Jedoch bliebt die Möglichkeit der vorvertraglichen Haftung:
Denn schließlich wurden Sie im Notartermin erst über alles informiert und der Notar (dessen Haftung durchaus auch im Raume steht) hätte Sie durchaus über die Folgen belehren müssen - Anspruchsverzicht usw.
Zudem haben Sie den alten Vertrag als Beweis, das vorher etwas anderes vereinbart werden sollte.
Ich würde daher wie folgt vorgehen:
Stellt der Vertragspartner das Bauwerk nicht bis zum vorherigen - eigentlich ursprünglich - vereinbarten Fertigstellungstermin her, so würde ich spätestens aus dem Gesichtspunkt der vorvertraglichen Haftung gegen ihn wegen der Mehrkosten vorgehen. Ich würde das aber jetzt schon auf jeden Fall dem Bauherrn ankündigen - schriftlich.
Er wird es wahrscheinlich verweigern, so dass dann eine Notarhaftung zu prüfen wäre.
Ich halte dieses - die Notarhaftung - für wahrscheinlicher, als ein Vorgehen gegen den Verkäufer.
Sodann würde ich mit anwaltlicher Hilfe weiter vorgehen.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
Eine letzte Rückfrage dazu: Wie schätzen Sie die Chancen ein, dass wir damit durchkommen?
Eigentlich wollen wir da natürlich jetzt nicht direkt großen Streit anzetteln und hatten überlegt, den Verkäufer noch einmal anzurufen, ihm die rechtliche Situation deutlich machen und uns dann eher "so" einigen, z.B. dass sie uns Rollrasen legen, Zaun setzen oder eben doch den Kaufpreis mindern. Was meinen Sie? Wäre das kontraproduktiv?
Nochmals tausend Dank und sonnige Grüße...
vielen Dank, ich antworte Ihnen dazu wie folgt:
Ja, ich meine auch, dass man natürlich nicht im Vorhinein den Verkäufer "verschrecken" sollte, ihm aber auch zu erkennen geben muss, dass Sie ja auch planen müssen und nicht erst im Notartermin von seiner Änderung erfahren dürfen.
Ich sehe hier bei Weigerung des Verkäufers aber bessere Chancen gegen den Notar vorzugehen, sofern Sie nicht noch umplanen und die Mehrkosten vermeiden können.
Letzteres müssen im Wege der geltenden Schadensminderungspflicht auch tun, um sich keinem Vorwurf auszusetzen.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt