WEG Recht
Beantwortet von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Müller,
ich bin Eigentümer in einem 8 Parteien Mehrfamilienhaus. Unser Nachbar hat entschieden, einen an unseren Garten angrenzender Gewerberaum in Wohnraum umzuwandeln und benötigt dafür einen Energie Ausweis. Deshalb will er die Wand seines Hauses isolieren - und zwar auf unsere Seite. Laut Energiesparverordnung müssen wir dies dulden, allerdings unter der Voraussetzung das er zeigen muss das (Zitat § 23a (Fn 9) ), “eine vergleichbare Wärmedämmung auf andere Weise mit vertretbarem Aufwand nicht vorgenommen werden kann “. Dies hat er nicht getan, begründet damit das dies bei Altbauten grundsätzlich nicht möglich ist und hat dafür verschiedene Studien (Fraunhofer-Institut etc) vorgelegt die das belegen sollen.
Bei einer Eigentümerversammlung haben ich und ein wieterer Eigentümer seinen Antrag abgelehnt weil wir darauf bestehen das er die Rechtsvorschriften erfüllt.
Trotzdem wurde durch Mehrheitsbeschluss sein Bauvorhaben genehmigt mit Hinweis darauf, das, da es sich um einer Vermietung der Gemeinschaftsfläche handelt ,ein Mehrheitsbescluss ausreichend ist.
Ich will diesen Beschluss anfechten mit der Begründung das es gegen den Grundsatz von ordentlicher Verwaltung stößt da es um eine baulische Veränderung handelt und deshalb eine einstimmiger Beschluss erfordert.
Wurden sie mir zustimmen und wenn nicht, warum ?
Danke
David Meyer
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller
Sehr geehrter Herr Meyer,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworte.
Vorliegend geht es um die Frage, mit welcher Mehrheit die Genehmigung des nachbarlichen Vorhabens beschlossen werden kann.
Hierbei gehe ich davon aus, dass die Dämmung sich auf Ihrem Grundstück befinden wird, so dass juristisch gesehen von einem Überbau zu sprechen ist, d.h. der dauerhaften Nutzung Ihres (Gemeinschafts-)Eigentums. Hierbei muss man wissen, dass ein solcher genehmigter Überbau es auf Dauer ausschließen kann, sich auf die Eigentumsrechte zu berufen.
Es ist richtig, dass die Vermietung von Gemeinschaftseigentum mit einfacher Mehrheit möglich ist. Allerdings kann eine Vermietung auch wieder beendet werden. DIes ist bei einem genehmigten überbau ersichtlich nicht der Fall.
Würde man die entsprechende Fläche einem einzelnen Eigentümer zur Nutzung zuweisen, würde ein Sondernutzungsrecht entstehen. DIeses Sondernutzungsrecht kann nach einhelliger Rechtsansicht nur einstimmig und nur durch Vereinbarung gewährt werden. Es wäre wenig stimmig, wenn man einem Nachbarn ein solches Recht durch einen Beschluss mit einfacher Mehrheit übertragen könnte. Zudem spricht hier viel dafür, dass letztlich auch eine bauliche Veränderung vorliegt, die ebenfalls nach § 22 I WEG nur einstimmig möglich wäre.
Vor über 10 Jahren hat übrigens das OLG Celle - damals noch zum alten REcht vor der WEG-Reform - eine Entscheidung hierzu getroffen und § 22 I WEG als maßgeblich angesehen (4 W 184/03). Die Entscheidung ist schon älter, wird aber heute noch in der LIteratur als maßgeblich angesehen.
Demnach komme ich zu dem Ergebnis, dass hier gute Anfechtungsmöglichkeiten bestehen.
Bitte beachten Sie hierzu folgendes: Eine solche Klage ist binnen einer MOnatsfrist ab Beschlussfassung einzureichen und gegen die anderen Eigentümer zu richten. Innerhalb eines weiteren Monats ist die KLage zu begründen. hier können recht viele Fehler gemacht werden, so dass Sie prüfen sollten, ob hierfür nicht anwaltliche Hilfe in Anspruch genommen werden soll. Bei Interesse setzen Sie sich einfach mit mir in Verbindung.
Es sollte auch überprüft werden, ob die Beschlussanfechtungsklage möglicherweise mit einer einstweiligen Verfügung verbunden werden sollte. Wird nämlich die Genehmigung erst einmal an den Nachbarn ausgesprochen und dieser beginnt mit dem Bau, könnte eine spätere Anfechtungsklage möglicherweise zu spät kommen.
Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe Ihnen sehr gerne für eine weitere Interessenvertretung zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Maximilian A. Müller
Dr. Seither RechtsanwaltsKanzlei Landau
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