Mietrecht/Eigenbedarfskündigung
Fragestellung
Serh geehrte Rechtsanwältin A. Merkel,
Wir haben eine Kündigung für unsere Wohnung erhalten. Ich da paar Fragen: In diesem Haus bzw. 4 Zimmer Wohnung Erdgeschoß leben wir seit 2005, wie schau's aus mit Fristen?. Kaution was wir damals bezahlt haben, won wem bekommen wir den wieder von alten Vermieterin oder vom neuen Eigentümer?. Im schreiben von Anwalt können wir immer zur Monatsende die Mietvertrag kündigen, ob das zulässig ist?.
/Rein vorsorglich mache ich auf das gemäß § 57 4 BGB bestehende Widerspruchsrecht aufmerksam, wenn die Beendigung für Sie oder ein Familienmitglied eine Härte bedeuten würde. Erklären Sie den Widerspruch nach Ablauf des 30.04.2020, so kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen./ Diesen Satz verstehe ich nicht, können Sie mir einfacher erklären. Vielen Dank
Mfg N.SCH
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Antwort von Rechtsanwältin Anja Merkel, LL.M.
Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ich beantworte Ihre Fragen auf Basis der Informationen folgendermaßen:
1. In diesem Haus bzw. 4 Zimmer Wohnung Erdgeschoß leben wir seit 2005, wie schau's aus mit Fristen?
Die Kündigungsfristen bei Wohnraum sind gesetzlich geregelt.
§ 573c Abs. 1 S. 2 BGB regelt die Kündigungsfrist des Vermieter, wonach sich die Frist je nach Dauer der Mietverhältnisses verlängert: bis zu 5 Jahre Mietdauer -> 3 Monate Kündigungsfrist...über 8 Jahre Mietdauer -> 9 Monate Kündigungsfrist. Dies ist auch die maximale Kündigungsfrist, die der Gesetzgeber vorgibt, vgl. § 573 c Abs.1 Satz 2 BGB.
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html
Da Sie über 8 Jahre in der Wohnung leben, beträgt die Kündigungsfrist 9 Monate zum Monatsende, wobei die Kündigung spätestens am 3. Werktag des MOnats zugehen muss. Die vorliegende Kündigung ist vom 23.09.2019, somit vor dem 03.10. zugegangen, so dass der Oktober bereits der 1. Monate der Kündigungsfrist ist.
Ende der Kündigungsfrist ist daher der 30.06.2020.
2. Kaution was wir damals bezahlt haben, won wem bekommen wir den wieder von alten Vermieterin oder vom neuen Eigentümer?
Da der neue Eigentümer auch in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrages eintritt, ist er verpflichtet die Kaution an Sie zurück zu zahlen.
Für den Fall der neue Eigentümer zahlt IHnen die Kaution nicht zurück, haben Sie einen Rückzahlungsanspruch gegen den alten Eigentümer gem. § 566a BGB.
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566a.html
3. Im schreiben von Anwalt können wir immer zur Monatsende die Mietvertrag kündigen, ob das zulässig ist?.
Die Kündigungsfrist des Mieter beträgt 3 Monate gem. § 573 c Abs.1 Satz2 BGB.
Allerdings ist es möglich diese Frist zu Gunsten des Mieters zu verkürzen, d.h. nur dann, wenn der Mieter eher ausziehen möchte und der Vermieter zustimmt. Der Anwalt sagt Ihnen mit diesem Satz, dass Sie bereits mit einer Frist von 1 Monate ausziehen können, wenn Sie möchten.
4. Rein vorsorglich mache ich auf das gemäß § 57 4 BGB bestehende Widerspruchsrecht aufmerksam, wenn die Beendigung für Sie oder ein Familienmitglied eine Härte bedeuten würde. Erklären Sie den Widerspruch nach Ablauf des 30.04.2020, so kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen./ Diesen Satz verstehe ich nicht, können Sie mir einfacher erklären.
Der Hinweis auf das gesetzliche Widerpsruchsrecht des Mieters dient dazu die Widerspruchsfrist des Mieters in Gang zu setzen. Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung kann bis spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erklärt werden. Also bis spätetens dem 30.04.2020. Diese Frist wird aber nur dann in Gang gesetzt, wenn der Vermieter den Mieter im Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruches und der Widerspruchsfrist hinweist.
Fehlt dieser Hinweis, so kann der Mieter noch im räumungsverfahren wirksam Widerspruch gegen die Kündigung vorbringen. Sollten das Gerichr dann den Härtegründen des Mieters und dem Widerpsruch gegen die Kündigung folgen, so verliert der Vermieter den Räumungsprozess, was Geld und Zeit bedeutet.
Daher ist der Hinweis auf das Widerspruchsrecht nebst Fristablauf ein Üblicher Textbaustein im Kündigungsschreiben des Vermieters, um die Widerspruchsfrist des Mieters auszulösen.
Legen Sie erst nach dem 30.04.2020 Widerspruch gegen die Kündigung ein, ist dieser Widerspruch wirkungslos, selbst wenn eine begründete Härte vorliegen sollte.
Fazit:
Das Kündigungsschreiben ist wirksam. Die Kündigungsfrist ist richtig berechnet. Sollten Sie vor dem 0.06.2020 eine Wohung finden, bietet man Ihnen an, auch innerhlab einer Kündigungsfrist von 1 Monat aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Die Kaution erhalten Sie vom neuen Eigentümer zurück, falls die nicht klappt haben Sie einen Anspruch gegen den alten Eigentümer. Einen möglichen Widerspruch müssen Sie bis 30.04.2020 beim Vermieter einreichen.
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste rechtliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.
Beste Grüße
Anja Merkel, LL.M.
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