Kauf einer vermieteten Immobilie
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Droese,
wir (Ehepaar mit einem 2 jährigen Kind und einem voraussichtlich im Januar geborenen) wollen ein vermietetes Dreifamilienhaus kaufen. Die Wohnung im EG und 1. OG sind baugleich (3-Zimmer-Wohnungen mit je ca. 70-75 m²). Die Dachwohnung (2-Zimmer-Wohnung ca. 45-50 m²) ist etwas kleiner. Wir wollen das ganze Haus bewohnen und den Mietern aufgrund Eigenbedarf kündigen.
Der Mieter im EG zieht Anfang nächsten Jahres aus.
Die Mieterin im 1.OG wohnt schon sehr lange in dieser Wohnung und hat laut Immobilienmakler eine 9 monatige Kündigungsfrist. Nach unseren Informationen ist sie alleinerziehend und hat ein unter 18 jähriges Kind. Sie will in dieser Wohnung bleiben.
Der Mieter im Dachgeschoss wohnt ca. 3 Jahre in dieser Wohnung und ist alleinstehend.
Welche rechtlichen Möglichkeiten haben wir um zeitnah diese Immobilie sanieren und beziehen zu können?
Mit welchem Zeithorizont müssen wir rechnen?
Vielen Dank im voraus!
Mit freundlichen Grüßen
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
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Antwort von Rechtsanwalt Tim Droese, LL.M.
Sehr geehrter Ratsuchender,
die Frage kann aufgrund der Komplexität, des dahinterstehenden wirtschaftlichen Interesses und der wenigen gegebenen Informationen zu diesem Honorar nur kursorisch beantwortet werden.
Rechtliche Möglichkeit ist zunächst die Eigenbedarfskündigung. Dies ist bei Vorliegen der Voraussetzungen wirksam, kann aber einen Prozess über die Wirksamkeit und einen weiteren Prozess über die Räumung nach sich ziehen.
Ferner können Sie mit den Mietern Mietaufhebungsverträge abschließen. Regelmäßig ist dann hier eine Abfindung für den Verlust der Wohnung zu zahlen.
Beide Varianten können auch kombiniert werden. Eigenbedarfskündigung für das Dachgeschoss und Aufhebungsvertrag für das Obergeschoss.
Möglich kann (eventuell und unter ganz bestimmten Voraussetzungen) eine Kündigung wegen Sanierung sein. Dies ist kann insbesondere dann möglich sein, wenn seit Jahren (besser Jahrzehnten) nicht saniert wurde. Hier ist immer von Fall zu Fall zu entscheiden und kann/sollte nur von einem in diesem Bereich tätigen und mit der Immobilie vertrautem Anwalt begutachtet werden.
Das Zeitfenster ist abhängig von der "Maßnahme". Bei Aufhebungsverträgen sind Sie relativ flexibel. In Abhängigkeit der Höhe der Abfindung und der Wohnungssituation, kann dies kurzfristig zur Räumung führen.
Müssen Sie Prozesse über die Kündigung und gegebenenfalls über die Räumung führen, dann dies auch gut 2 oder 3 Jahre dauern.
Aus oben genannten Gründen, rate Ihnen dringend zu einer persönliche Beratung bei einem im Miet- und Wohnungseigentumsrecht tätigen Anwalt vor Ort. Nur dann kann eine richtige Taktik und Vorgehensweise gewählt werden.
Mit freundlichen Grüßen
Tim Droese
Rechtsanwalt
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vielen Dank für die schnelle Antwort.
Allerdings ist ihre Antwort so allgemein und oberflächlich gehalten, dass wir hierbei keine neuen Erkenntnisse gewonnen haben. All das was sie schreiben haben wir bereits mit wenig Aufwand selbst im Internet recherchiert.
Da sie schreiben, dass diese Angelegenheit sehr komplex ist, gehe ich davon aus, dass es keinen Sinn macht diese Beratung weiter zu vertiefen.
Ich möchte daher von ihrer angebotenen "Geld zurück Garantie" Gebrauch machen und sie bitten den Betrag meinem Konto wieder gut zu schreiben.
Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen
wegen der Rückbuchung müssen Sie sich an YourXpert wenden, denn das Portal ist für die Abrechnung zuständig.
Anzumerken ist, dass Ihre Fragen beantwortet wurden. Eine andere Antwort als die erfolgte Antwort, kann es nicht und wird es nicht geben.
Wenn Sie allerdings die Antwort bereits im Eigenstudium "ergoogelt" haben, dann stellt sich die Frage, weshalb Sie diese Fragen erneut stellen und dann die Ihnen bereits bekannte Antwort kritisieren.
Nun ja, die Erfahrung zeigt, dass einmal im Quartal ein "Mandant" meint, für 40,00 Euro tiefgehende Rechtsberatung zu einem komplexen Thema bekommen zu können......
Mit freundlichen Grüßen
Tim Droese
Rechtsanwalt