Gewerbemiete / Mehrere Eigentümer / Erbfall / Mitteilungs
Fragestellung
Frage:
Ich bin Gewerbemieter (Zahnarztpraxis). Seit 1989 in Praxisräumen, die zu gleichen Teilen zwei Rechtsanwälten gehörten. Beide Anwälte hatten eine Kanzleigemeinschaft. Beide haben den Mietvertrag unterschrieben. Einer der beiden Eigentümer ist vor einigen Jahren gestorben Nach meinem Kenntnisstand ging das Erbe zunächst auf die Witwe und die 2 Kinder über. Nach Ableben der Witwe nur noch auf die 2 Kinder, inzwischen hat wohl nur noch ein Kind den Anteil und wäre somit Vermieter. Ich habe nie von Vermieterseite Mitteilung über den Eigentümerstand bekommen, sehr wohl aber vom Grundbuchamt.
Kommuniziert habe ich immer mit der Anwaltskanzlei, also nach dem Ableben des Ersteigentümeranwaltes immer nur mit seinem verbliebenen Partner.
Ihm habe ich auch gekündigt (nach mehreren Abmahnungen wg div Mängeln und Kündigungsandrohung) und nur auf die Kündigung geschrieben: nachrichtlich Herrn XX (der andere Miteigentümer). Auf die Kündigung wurde nicht reagiert. Jetzt wird behauptet, die Kündigung sei unwirksam, da sie nur einem der beiden Eigentümer zugegangen sei.
Ist das korrekt? Was meinen Sie?
Beste Grüße
Dr. E. F.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:
Es ist schon richtig, dass das Mietverhältnis nur gegenüber beiden Vermietern gekündigt werden kann.
Bei dem Tod des Vermieters geht im Wege der Gesamtrechtsnachfolge das Mietverhältnis auf den oder die Erben automatisch über, auch mehrmals, wenn es eben um die Erben der Erben wie hier geht.
In der Tat hätte hier leider nach meiner Einschätzung ein (von Ihnen im Streifall zu beweisender) Zugang auch bei den Erben sichergestellt werden müssen, zumal hier keine Vertretung durch den anderen Kanzleiinhaber regelmäßig in Betracht kommen dürfte, was allenfalls für die Zeit vor dem ersten Erbfall gelten konnte.
Ich würde daher unbedingt sofort gegenüber dem einen Kind zusätzlich kündigen, auch nochmals gegenüber dem Anwalt als alleiniger Kanzleiinhaber hilfsweise - mit Einschreiben/Rückschein jeweils, um den Zugang zu sichern.
Denn nur so greift die Kündigung.
Die nur nachrichtliche Bekanntgabe langte deshalb nicht aus, weil dadurch einerseits nur der Verstorbene bezeichnet war (es sei denn, Sie wussten die Erbfolge erst NACH der Kündigung), aber (auch zusätzlich andererseits) eben die NUR "nachrichtliche" Bekanntgabe erfolgen sollte, was den Zugang bei dem Erben als Vermieter nicht sicherstellte. Denn eine Verpflichtung zur Abgabe der schriftlichen Kündigungserklärung gegenüber dem Erben durch den Anwalt bestand nicht.
Ihr Vorteil:
Wenn Sie aufgrund von Abmahnungen wegen zahlreicher Mängel etc. zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung berechtigt sind, wovon in einem solchen Fall auszugehen ist, dann sollte Sie nochmals gegenüber beiden Vermietern primär außerordentlich fristlos kündigen und nur sekundär vorsorglich und hilfsweise fristgerecht mit der Kündigungsfrist kündigen, was rechtlich zulässig ist.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
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