Vermietung an Angehörige
Beantwortet
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren,
was passiert, wenn ich die Gesetzesänderung übersehen habe und seit 2012 die tatsächliche Miete die Mindestgrenze (66% der ortsüblichen Miete) nicht erreicht wurde:
- auf welcher Grundlage wird die ortsübliche Miete ermittelt, falls es keinen offiziellen Mietspiegel der Gemeinde gibt (hier: Kelkheim))
- Ist es denkbar die Miete rückwirkend zu erhöhen und über eine Stundung der Mieterhöhung den Zufluss im kommenden Jahr zu versteuern?
schon vorab vielen Dank für Ihre Auskunft.
Mit freundlichen Grüßen
D. S.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort des Experten
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
seit dem Veranlagungszeitraum 2012 muss bei der verbilligten Vermietung das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken mindestens 66 % der ortsüblichen Miete inkl. umlagefähigen Nebenkosten betragen. In diesen Fällen sind ohne Überprüfung der Einkunftserzielungsabsicht durch eine Totalüberschussprognose - die Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig.
Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken - wie in Ihrem Fall - weniger als 66 % der ortsüblichen Miete werden Werbungskosten (einschließlich AfA) nur in Höhe des Prozentsatzes anerkannt, der dem Verhältnis der gezahlten Miete zur Marktmiete entspricht.
Bei der ortsüblichen Miete ist von einer Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen. Sie ist grundsätzlich aus dem örtlichen Mietspiegel zu entnehmen. In Kommunen, für die kein Mietspiegel existiert, ist vom ortsüblichen Mittelwert einer vergleichbaren Wohnung auszugehen. Hierfür können ggf. Mieten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung aus diversen Vermietungsportalen herangezogen werden.
Davon ausgehend, dass Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung des Jahres 2012 für diese Vermietung Werbungskosten zu 100 % angesetzt haben, obwohl diese aufgrund des vorgenannten nur in Höhe des Prozentsatzes des Verhältnis der gezahlten Miete zur Marktmiete in Abzug gebracht werden hätte dürfen. Sie sind daher § 153 Abs. 1 AO verpflichtet, eine berichtigte Einkommensteuererklärung 2012 unverzüglich einzureichen, da diese unrichtigen Angaben zur Verkürzung von Steuern geführt haben.
In der Literatur wird zum Teil die Auffassung vertreten, dass eine "Heilung" durch eine rückwirkende Erhöhung der Miete möglich ist. Es ist aber zu Bezweifeln, dass diese "Heilung" von der Finanzverwaltung anerkannt wird, da die höhere Miete in den Vorjahren nicht gezahlt wurde.
Ich hoffe meine Ausführen sind für Sie hilfreich.
Mit freundlichen Grüßen
Thorsten Damm
Steuerberater
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