Verkauf von 3 Eigentumswohnungen - 1 Liegenschaft
Beantwortet von Steuerberater Patrick Peiker
Fragestellung
Guten Tag,
kurz der Sachverhalt vorab:
Ein MFH, aufgeteilt in 3 Eigentumswohnungen wurde mir mit dem Notarvertrag am 12.11.2015 unentgeltlich von meinen Eltern übertragen (Schenkung). Beurkundeter Verkehrswert ca. 350.000,- Euro.
Das Haus wurde von meinen Eltern seit 1988 komplett fremd vermietet. Die Vermietung aller 3 Eigentumswohnungen wird seit dem 01.01.2016 durch mich als neuer Eigentümer fortgeführt.
Meine Fragen zum Verkauf der Liegenschaft:
Bitte nehmen Sie dazu Stellung, ob im Verkaufsfall der o.a. Liegenschaft die Spekulationsfrist von 10 Jahren eintritt?
Bitte nehmen Sie dazu Stellung, ob der Verkauf der 3 Eigentumswohnungen einen gewerblichen Grundstückshandel auslöst? Ich habe in den letzten 5 Jahren keine anderen Immobilien verkauft.
Vielen Dank.
H. K.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Patrick Peiker
Sehr geehrter Ratsuchender,
ich danke Ihnen für Ihren Auftrag. Ihre Fragen bezüglich der Veräußerung Ihrer Eigentumswohnungen kann ich Ihnen auf Grundlage Ihrer Angaben gerne wie folgt beantworten:
Ob ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs.1 EStG vorliegt und somit die Spekulationsfrist von 10 Jahren für den Verkauf Ihrer Eigentumswohnungen maßgeblich ist, hängt zunächst von der Frage ab ob hier ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.
1. Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels
Hierzu hat sich das Bundesfinanzministerium mit Schreiben vom 26.03.2004 (BMF IV A 6 - S 2240 -46/04) ausführlich geäußert. Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt demnach dann vor, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als 3 Objekte veräußert werden. Als Objekt im Sinne dieser Regelung gilt jedes zivilrechtliche Wohnungseigentum, das selbständig nutzbar und veräußerbar ist. Ihre Eigentumswohnungen wären also jeweils ein eigenes Veräußerungsobjekt. Bei Veräußerung der Eigentumswohnungen innerhalb von fünf Jahren wäre die maßgebliche 3-Objekt-Grenze nicht überschritten. Eine gewerblicher Grundstückshandel würde durch die Veräußerung der Wohnungen also nicht entstehen.
Da die Wohnungen seit mehr als zehn Jahren vermietet werden, ist deren Veräußerung gemäß des oben genannten BMF Schreibens ohnehin immer der privaten Vermögenssphäre zuzuordnen. Ein gewerblicher Grundstückhandel kann somit durch die Veräußerung dieser Wohnungen nicht begründet werden. Hinsichtlich der Vermietungsdauer ist Ihnen die Vermietungszeit durch Ihre Eltern anzurechnen.
2. Vorliegen eines privaten Veräußerungsgeschäfts
Da kein gewerblicher Grundstückhandel vorliegt, ist zu fragen, ob die Veräußerung der Wohnungen im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts nach § 23 Abs.1 EStG steuerpflichtig ist.
Hiernach tritt bei Veräußerungen von Immobilien, die nicht selbst genutzt wurden, eine Steuerpflicht ein, wenn zwischen Erwerb und Veräußerung weniger als 10 Jahre liegen. Im Falle einer Erbschaft oder Schenkung ist hinsichtlich des Erwerbszeitpunkts auf den Erblasser bzw. Schenker abzustellen (sog. Fußstapfentheorie). Der Erwerb der Wohnungen im Sinne dieser Vorschrift liegt vorliegend also im Jahre 1988. Somit sind zwischen Erwerb und Veräußerung mehr als zehn Jahre vergangen. Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt damit nicht vor.
Zusammenfassung:
Durch die Veräußerung der Eigentumswohnungen wird weder ein gewerblicher Grundstückshandel, noch ein privates Veräußerungsgeschäft begründet. Die Veräußerung ist somit Einkommensteuerfrei.
Ich hoffe Ihnen Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet haben zu können. Sollten noch Unklarheiten bestehen, können Sie sich gerne bei mir melden. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Patrick Peiker | Steuerberater
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Als gelernter Steuerfachangestellter (vor über 15 Jahren) wollte ich einfach nochmals eine fachliche Meinung von einem Profi einholen. Danke, Herr Peiker.
Antwort des Experten: Vielen Dank für Ihre Bewertung! Es freut mich, dass ich Ihnen zu Ihrer Zufriedenheit weiterhelfen konnte.
Mit freundlichen Grüßen
Patrick Peiker | Steuerberater