Selbstgenutztes Einfamilienhaus geerbt und vor Ablauf der 10 Jahresfrist in Heim
Beantwortet in unter 1 Stunde
Fragestellung
Meine Eltern hatten ein gemeinsames selbstgenutztes Einfamilienhaus. In 2013 ist mein Vater verstorben und hat seine halben Miteigentumsanteil an meine Mutter vererbet. Meine Mutter hat auch weiterhin in diesem Haus gewohnt. Damit war das wohl Steuerfrei mit der Auflage, dass meine Mutter 10 jahre darin wohnen muss. Meine Mutter hat in 2013 eine Erbschaftsteuererkläörung abgegeben.
Nun ist meine Mutter in 2018 in ein Pflegeheim gekommen. Es ist auch nicht absehbar, dass sie dieses wieder verlassen kann (Pfleggrad 5).
Folgende Fragen:
Muss ich die Erbschaftsteuererklärung aus 2013 korrigieren?
Da das Haus nun leersteht und "vergammelt" würde ich das Haus gerne verkaufen. Ergebens sich daraus steuerliche Auswirkungen zum Nachteil meiner Mutter wenn der Verkauf nun im 10 Jahreszeitraum erfolgt?
Ich bitte um Ihre Antwort!
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort des Experten
Sehr geehrter Ratsuchender,
der Tatbestand scheint korrekt dargelegt. Ihre Mutter hat allerdings lediglich für den halben Miteigentumsanteil eine 10-jährige Eigenheimnutzungsverpflichtung. Ihr halber Miteigentumsanteil bleibt bei Veräußerung steuerfrei nach § 23 Abs. 1 S1 Nr. 1 S 3 EStG.
Sollte Sie nun das Eigenheim veräußern, so entfällt rückwirkend die Steuerbefreiung. Dieser Tatbestand muss dem Finanzamt angezeigt werden § 153 Abs. 2 AO.
Sollte Ihre Mutter leider weiter im Heim bleiben müssen und Sie verkauft das Eigenheim nicht, bewohnt Sie es zwar nicht, allerdings entfällt rückwirkend nicht die Steuerbefreiung, da Sie durch Ihre Pflegebedürftigkeit an der Selbstnutzung gehindert ist.
Antwort zu Ihrer ersten Frage:
Ja, sollten Sie während des 10-Jahreszeitraumes das Eigenheim Ihrer Mutter verkaufen, so würde rückwirkend die Steuerbefreiung für den halben Mitunternehmeranteil wegfallen.
Ob dies zu einer Nachversteuerung führt, kann ich Ihnen aufgrund der gegebenen Informationen nicht sagen. In diesem Fall gibt es einige Dinge zu beachten, wie Freibeträge, Vorschenkungen und natürlich Wert der Erbmasse insgesamt.
Vielen Dank für Ihr Vertrauen.
Sie haben eine Frage im Bereich Erbschaftssteuer?
Raten Sie nicht weiter!
Unsere Rechtsanwält*innen geben Ihnen gerne eine kostenlose
Ersteinschätzung zu Ihrem Anliegen.
Jetzt kostenlose Ersteinschätzung einholen
die ErbStR ist mir auch bekannt. Sollte Ihre Mutter innerhalb der Zehnjahresfrist wieder in einem Zustand sein, der Ihr ermöglicht einen eigenen Haushalt zu führen und das Eigenheim wurde in der Zwischenzeit veräußert, so entfällt die Steuerberfreiung wieder nachträglich. Diese Variante ist mit einem gewissen, zukünftigen Risiko verbunden.
Sollten Sie diesen Weg gehen, rate ich Ihnen alle Pflegedokumente Ihrer Mutter sorgsam aufzubewahren und zusätzlich ärztliche Bestätigungen einzuholen, die den Zustand Ihrer Mutter dokuemntieren.
Beim Finanzamt haben Sie zwei Möglichkeiten.
1. Sie zeige an, dass Ihre Mutter nicht im Stande ist, einen eigenen Haushalt zu führen und Sie die Immobilie nun veräußern wollen. Dabei argumentieren Sie mit dem Zustand Ihrer Mutter und des Bestehen bleibens der Steuerbefreiung.
2. Da Sie die Rechtsauffassung vertreten, dass es sich laut RE 13.4 Abs. 6 Satz 11 EStR nicht um einen Wegfall der Steuerbefreiung handelt, ist eine Anzeigepflicht nach § 153 Abs. 2 AO nicht notwendig.
In diesem Fall ist es noch wichtiger, alle den Sachverhalt betreffenden Unterlagen sorgfältig aufzubewahren, denn manchmal kommen Rückfragen des Finanzamtes erst Jahre später.