Nachträgliche Zurückweisung einer m.E. anerkannten Mietminderung
Fragestellung
Ich hatte bis März 2017 eine Wohnung angemietet, wo ich nach Anzeige beim Verwalter wegen des Lärms während des Baus eines neuen Hauses auf dem Nachbargrundstück ab Mitte 2015 über etwa ein Jahr die Miete gemindert hatte. Eine direkte Reaktion auf die Anzeige gab es nie. Nur indirekt wurde ich nach Abschluss der Bauarbeiten wieder zur Zahlung der vollen Miete aufgefordert, womit für mich die Mietminderung dem Grunde und der Höhe nach spätestens akzeptiert war. In der Vormieterbescheinigung vom Dez. 2016 hat mir der Verwalter darüber hinaus bescheinigt, all meinen Mietzahlungsverpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen zu sein. Seit Ende Januar 17 möchte der Eigentümer/Verwalter nachträglich die Mietminderung nicht mehr anerkennen und fordert die Nachzahlung. Ich habe dies zurückgewiesen. Jetzt rechnet der Verwalter diesen Betrag jedoch gegen meine Kaution auf, womit ich natürlich nicht einverstanden bin. Frage bin ich im Recht und könne Sie mir dieses Recht gegenüber dem VErwalter durchsetzen?
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Antwort von Rechtsanwalt Ray Migge
Sehr geehrter Fragesteller,
aus der Vermieterbescheinigung ergibt sich, dass der Vorvermieter Ihre Zahlungen als als Erfüllung angenommen hat, § 363 BGB. Diese Annahme als Erfüllung wirkt auch für die Nachvermieter, § 566 BGB. Im Zweifel könnte man in der Vermieterbescheinigung sogar eine Quittung im Sinne von § 368 BGB sehen, wonach Ihnen bescheinigt wird, dass die geschuldete Leistung erbracht wurde.
Weder der alter Vermieter, noch der neue Vermieter können Mietzinsrückstände gegen Sie aus der Zeit geltend machen, die für Sie bescheinigt ist.
Daher bleibt Ihnen im Ergebnis nur ein Vorgehen gegen die Verwaltung und den Vermieter. Sie müssten die Auszahlung der Kaution ohne Abzug der angeblichen Mietrückstände fordern. Wird dem nicht nachgekommen, so müssten Sie Klage gegen die Vermieter erheben. Beachten Sie jedoch, dass eine Abrechnung über die Kaution sechs Monate und unter Umständen sogar länger dauern darf.
Gerne kann ich Ihre Rechte gegen die neuen Vermieter durchsetzen. Dies kann entweder durch ein Schreiben an die Vermieter und die Hausverwaltung erfolgen oder aber durch direkte Klageerhebung nachdem Sie die Vermieter zur Auszahlung der Kaution aufgefordert haben, nachdem über die Kaution fehlerhaft abgerechnet wurde.
Die Kosten meiner Beauftragung zur außergerichtlichen oder gerichtlichen Vertretung bemessen sich nach dem RVG. Wenn Sie rechtsschutzversichert sind, übernimmt die Kosten möglicherweise Ihre Rechtschutzversicherung. Haben Sie nicht genügend Einkommen oder Vermögen, um die Kosten für einen Rechtsanwalt aufzubringen, so kann Beratungskostenhilfe bei Ihrem zuständigen Amtsgericht oder auch Prozesskostenhilfe im Rahmen einer Klage beantragt werden.
Bei Rückfragen nutzen Sie gerne die kostenlose Kommentarfunktion.
Mit bestem Gruß
Ray Migge
-Rechtsanwalt-
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N. K.
streng genommen kann man die Vermieterbescheinigung zwar so auslegen. Allerdings ist auch Raum für eine Auslegung, dass jedenfalls keine Mietrückstände bestehen - also auch nicht aus der Zeit vor den 12 Monaten aus der Bescheinigung. Jedenfalls kann man aber dem Vermieter auch die Einrede der Verwirkung entgegen halten können. Dies geht immer dann, wenn der Gläubiger über eine erheblichen Zeitraum eine angebliche Schuld nicht einfordert und aus seinem Verhalten heraus dem Schuldner zu verstehen gibt, dass er diese Schuld auch nicht einfordern wird, sodass der Schuldner darauf vertraut, dass die Schuld tatsächlich nicht mehr existiert. Meines Erachtens sind diese Voraussetzungen bei Ihnen eindeutig gegeben.
Daher würde ich auf's Ganze gehen und gar keine Nachzahlung akzeptieren.
Mit bestem Gruß
Ray Migge
-Rechtsanwalt-