Hausumbaukosten steuerlich geltend machen
Fragestellung
Ich betreibe seit 15 Jahren eine Gmbh, für die ich im privaten Einfamilienhaus ein steuerlich anerkanntes Bürozimmer eingerichtet hatte. Vor zwei Jahren habe ich den Geschäftsbetrieb ausgesetzt, um das Haus umfangreich umzubauen. Unter anderem, um größere und präsentablere Geschäftsräume einzurichten.
Für die Jahre 2012 und 2013 habe ich für die Gmbh und Privat noch keine Steuererklärung abgegeben, weil ich nicht weiß, wie und ob ich die Umbaukosten steuerlich geltend machen kann. Die Gmbh hat in den zurückliegenden Jahren für den Büroraum Miete gezahlt, die ich privat als Einnahmen angesetzt und mit den entspechenden Werbungskosten für die Vermietung verrechnet habe.
Wie könnte ich die Umbaukosten in Ansatz bringen?
Vielen Dank für Ihre Auskunft im voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Holger Bartels
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Dipl.-Kfm. Rainer Schenk
Sehr geehrter Herr Bartels,
Sie können die Umbaukosten grundsätzlich geltend machen, sofern diese anteilig auf vermietete Räumlichkeiten entfallen. In Bezug auf Ihre GmbH wäre zu beachten, dass ein Mietverhältnis steuerlich nur anerkannt wird, wenn es einem Fremdvergleich standhält. Sofern Ihre Umbau- bzw. Renovierungskosten einen höheren Mietzins indizieren, sollte dies beim Mietvertrag mit Ihrer GmbH berücksichtigt werden (Fremdvergleich), d.h. die schriftlich im voraus vereinbarte Miete (Mietvertrag!) muss marktüblich sein. Steuerlich sollten Sie auch beachten, dass unter gewissen Umständen die Vermietung von Immobilen, wenn es sich bei der GmBH um die Nutzung einer wesentlichen Betriebsgrundlage geht, steuerlich um eine sogenannte "Betriebsaufspaltung" handeln könnte, der vermietete Teil des Hauses somit bei Ihnen Betriebsvermögen wird und nicht zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führt und somit zu gewerblichen Einkünften führt, mit entsprechenden steuerlichen Nachteilen bzw. Risiken, die ich jedoch im Rahmen dieser Erstberatung nicht weiter vertiefen kann. Unabhängig davon, ist es möglich, dass die Ihnen entstandenen Kosten im Rahmen der Vermietung (und nur anteilig!) im Rahmen der Vermietung als Werbungskosten (Betriebsausgaben bei einer Betriebsaufspaltung) anzusetzen sind. Dabei ist zu unterscheiden, ob es sich um sofort abzugsfähige Kosten handelt oder um nachträgliche Herstellungskosten. Letztere würden sich nur über zukünftige Abschreibungen steuerlich auswirken. Schwierig ist häufig auch die Unterscheidung von Ausgaben, die der Gebäudeerhaltung dienen. Manche Kosten sind als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar, andere Investitionen werden steuerlich als Herstellungsaufwand eingestuft und dürfen nur zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben werden. Besondere Vorsicht ist immer dann geboten, wenn innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb Renovierungskosten anfallen, die höher als 15 % der Anschaffungskosten sind, was bei einer Modernisierung von Altbauten schnell der Fall ist. Der Gesetzgeber geht in solchen Fällen regelmäßig von anschaffungsnahen Herstellkosten aus, die nicht sofort komplett geltend gemacht werden können (sondern nur über zukünftig höhere Abschreibungen). Bei Umbaukosten verhält es sich ähnlich.
Hinsichtlich der Aussetzung des Mietverhältnisses mit der GmBH während der Umbaumaßnahmen sollte es auch eine schriftliche Regelung geben. Auch eine etwaige Anpassung des Mietzinses bedarf einer schriftlichen Änderung. Ohne im voraus getroffenere schriftlicher Vereinbarung führen die Mieten bei der GmbH zu einer verdeckten Gewinnausschüttung und verlassen bei Ihnen die Einkunftsart "Vermietung und Verpachtung"und werden zu "Einkünften aus Kapitalvermögen" mit der Folge, dass steuerlich die Werbungskosten aus der Vermietung (worst case) nicht mehr anerkannt werden.
Um dies weiter vertiefen zu können, setzt dies zusätzliche Angaben voraus, um welche Aufwendungen es sich handelt. Gerne können wir hier darüber im Rahmen einer weiteren Beauftrag befinden.
Ich bedanke mich für Ihren Auftrag und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.
VG Schenk
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