Erb- und Mietrecht
Fragestellung
Die Geschwister A und B erhalten von Ihren Eltern zwei Gebäude überschrieben. Ein Gebäude, in dem die ganze Familie wohnt, besteht aus 4 unterschiedlich großen Wohnungen, das Gebäude 2 aus 12 1-Zimmer Appartements und zwei 2-Zimmer Appartements. Die Erbengemeinschaft soll weiterhin bestehen bleiben, nachdem die Eltern gestorben sind, allerdings fordert B von A einen Ausgleich, da die beiden Wohnungen, die B bewohnt, größer sind als die von A.
A überlässt B zum Ausgleich (da die Häuser nicht nach WEG geteilt werden sollen) ein Appartement aus Gebäude 2 zur Bewirtschaftung.
Als eines Tages das Dach von Gebäude 1 saniert werden muss, beschließt B seine Dachgeschosswohnung durch Gauben zu erweitern und erwartet, dass A sich an diesem Ausbau beteiligt, mit der Begründung, dass das Haus dadurch einen Wertzuwachs erfährt. Den direkten Nutzen hätte allerdings nur B.
Da A und B sich an dieser Stelle nicht einig werden, soll nach einigem Hin- und Her Gebäude1 nach WEG geteilt werden. Laut Wertgutachten müsste A an B für die qm-Differenz der Wohnfläche ungefähr einen Ausgleich von 45.000 Euro zahlen
Frage:
- War A überhaupt verpflichtet, B ein Appartement als Ausgleich zu überlassen ?
- Muss A an B die kompletten 45.000 Euro bezahlen oder kann ein Teil der erwirtschafteten Summe des überlassenen Appartements aus Gebäude 2 gegengerechnet werden ?
- Muss A die Hälfte der Unkosten von Gebäude 2 zahlen, wenn aufgrund der Abgabe des Appartements an B nur ca. 43% der gesamten Nebenkosten und Mieten von A erwirtschaftet werden oder muss A dann auch nur 43% der Kosten tragen, wenn die gemeinsamen Kosten von Gebäude 2 von den vereinnahmten Nebenkosten getragen werden, zuzüglich Rücklagenbildung, die aus den vereinnahmten Mieten resultieren?
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Antwort von Rechtsanwalt Marcus Schröter
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage und Ihre Rückmeldung.
1. Bei der Erbengemeinschaft handelt es sich um eine Gütergemeinschaft, vergleichbar einer Gesellschaft bürgerlichen Rechtes.. D.h. Sie haben jeweils einen idellen Teil an dem gesamten Vermögen. Es besteht kein Anspruch an einzelnen Vermögenswerten (Immobilien oder Wohnungen).
Insoweit kann z.B. nicht ein einzelnes Appartment überlassen werden. Vielmehr können sich die Erben einigen, dass ein Erbe ein Appartment nutzen und die Erträge hieraus ziehen kann.
Der richtige Weg wäre, dass A für die Mehrquadratmeter entweder einen Ausgleich an die Erbengemeinschaft zahlt. Alternativ bestünde die Möglichkeit, dass auf den finanziellen Anteil der jährlich an die Erben ausgeschüttet werden, die Mehrquadratmeter berücksichtigt bzw. abgezogen werden.
2. Ein Ausgleich muss nur entrichtet werden, wenn jeweils A und B Eigentümer der jeweilien Wohnungen des Gebäudes 1 werden. D.h. das Haus 1 wird aus der Erbengemeinschaft herausgenommen und die zu bildenden Wohnungen an die beiden Erben verteilt. Dann besteht ein Ausgleichsanspruch von B an A. Bleiben die Wohnungen aber in der Gütergemeinschaft der Erbengemeinschaft besteht der hier angeführte Ausgleich nicht. dann erfolgt ein Ausgleich bei den jährlichen Gewinnausschüttungen.
Im Zuge dessen müßte B das Appartment aus dem Haus 2 wieder zur Bewirtschaftung an die Erbengemeinschaft zurückgeben.
Eine Gegenrechnung der EUR 45.000,- mit dem Appartment aus Gebäude 2 kann aus meiner Sicht nur erfolgen, wenn auch das Gebäude 2 in Wohnungseigentum umgewandelt wird. Korrekt wäre daher, wenn das Appartment wieder an die Erbengemeinschaft zurückgegeben wird, wenn die Ausgleichszahlung erfolgt.
3. Wenn das betreffnede Appartment weiter von B alleine bewritschaftet wird und nicht an die Erbengemeinschaft zur Nutzung zurückgegeben wird, ergibt sich die von Ihnen angeführte Kostenregelung. Danach hat B die Einnahmen aber auch die Kosten für das eine Appartment selbst zu tragen. Insoweit muss sich A auch nur mit 43 % der Kosten beteiligen, da er auch nur 43 % der Einnahmen erzielt.
Ich hoffe ich konnte Ihnen einen hilfreichen Überblick verschaffen und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.
Mit besten Grüßen
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vielen Dank für Ihre Anfrage zu der ich noch eine Nachfrage habe.
Da Sie die Pseudonyme A und B verwenden, handelt es sich hier um eine tatsächlichen Fall oder um eine Aufgabe im Rahmen einer Fort- oder Weiterbildung.
Für eine kurze Rückmeldung bin ich dankbar.
Viele Grüße
LG
Herzlichen Dank und ebensolche Grüße ( und natürlich noch einen schönen Sonntag !)
In diesem Fall müßte A spätestens am Jahresende eine Ausgleichszahlung an B leisten. Die Berechnung orientiert sich dann an den mehrgenutzten m² mal den m² Preis aus dem Mietspiegel oder der ortsüblichen Miete. Gleichmaßen müßte A dann auch einen Ausgleich hinsichtlich der Nebenkosten vornehmen.
Viele Grüße
Und ebensolche Grüße
Y.V.