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Mieter loswerden - Was tun?

Wie werde ich meine Mieter los?

Am zuletzt geprüft und aktualisiert von Rechtsanwalt Samet Sen.

Mieter loswerden - Was tun?

(Lesezeit ca. 5 Minuten)

Häufig haben vermietende Personen ein Interesse daran, den Wohnungsmietvertrag zu kündigen (z.B. weil keine Miete gezahlt wird, Lärmbelästigungen, Eigenbedarf). Mietende Personen genießen in Deutschland aber einen Kündigungsschutz und an vielen Stellen lauern gewisse Fallstricke, die es zu kennen und zu vermeiden gilt.

Mit dem vorliegenden Ratgeber sollen die wichtigsten Aspekte der jeweiligen Kündigungsgründe durch Vermietende näher beleuchtet werden. Wir zeigen Ihnen Wege auf, um Ihre Interessen sicher durchzusetzen. Gerade unrechtmäßiges Vorgehen kann dazu führen, dass der Widerspruch von der mietenden Person vom Amtsgericht als wirksam erklärt wird.

Kostenlose Ersteinschätzung erhalten

Inhaltsverzeichnis

  1. Gibt es die Möglichkeit eines einvernehmlichen Auszugs?
  2. Welche gesetzlichen Möglichkeiten gibt es, dem*der Mieter*in zu kündigen?
    1. Gesetzliche Kündigungsmöglichkeiten im Überblick
    2. Wie sieht eine ordentliche Kündigung durch den*die Vermieter*in aus?
    3. Wann kann man die Mietwohnung fristlos kündigen?
    4. Wann kann man dem*der Mieter*in wegen Eigenbedarfs kündigen?
    5. Kann man dem*der Mieter*in wegen wirtschaftlicher Verwertung kündigen?
    6. Wie kann man einen Gewerbemietvertrag kündigen?
  3. Welche Kündigungsfrist gilt bei der Kündigung durch den*die Vermieter*in?
  4. Was bedeutet ein Kündigungsverzicht in Mietverträgen?
  5. Wie kann man Mietnomaden loswerden?
  6. Wie läuft eine Räumungsklage ab?
  7. Welche voraussichtlichen Kosten entstehen, um den Mieter loszuwerden?
    1. Welche Anwaltskosten muss man tragen?
    2. Welche Gerichtskosten können bei einer Klage entstehen?
    3. Was kostet ein Gerichtsvollzieher?
  8. Fazit: Kostenlose Ersteinschätzung

Gibt es die Möglichkeit eines einvernehmlichen Auszugs?

Die kostengünstige und schnellste Möglichkeit Mieter*innen loszuwerden ist aus rechtlicher Sicht eine einvernehmliche Lösung. In einem sachlichen Gespräch können Sie einen Aufhebungsvertrag vorlegen. Darin wird geregelt, zu welchen Modalitäten das zuvor begründete Mietverhältnis aufgehoben wird. Die Parteien regeln hier vertraglich, wann die Übergabe der Wohnung stattfindet. Dies spart häufig viel Zeit, Stress und auch Kosten, sodass diese Variante besonders zu empfehlen ist, wenn das Verhältnis der Parteien nicht massiv zerstört ist.

RECHTS-TIPP:


Sinnvoll ist ein schriftlicher Aufhebungsvertrag, damit es später keine Probleme mit der Nachweisbarkeit gibt. Die Aufhebungsvereinbarung sollte die Namen der Parteien, die konkrete Wohnung, das Auszugsdatum, sowie die persönlichen Unterschriften enthalten. Um eine rechtssichere, klare und Folgekosten vermeidende Formulierung zu erhalten, können Sie den Vertrag anwaltlich erstellen und/oder prüfen lassen.

Welche gesetzlichen Möglichkeiten gibt es, dem*der Mieter*in zu kündigen?

Gesetzliche Kündigungsmöglichkeiten im Überblick

Im Folgenden möchten wir Ihnen einen Überblick darüber verschaffen, welche gesetzlichen Möglichkeiten Vermieter*innen haben, um ihren Mieter*innen zu kündigen.

Mieter loswerden Möglichkeiten

Wie sieht eine ordentliche Kündigung durch den*die Vermieter*in aus?

Vermietende müssen die ordentliche, fristgerechte Kündigung schriftlich erklären. Nach dem Gesetz kann der*die Vermieter*in nur bei einem sog. „berechtigten Interesse“ kündigen.

Ein berechtigtes Interesse kann vorliegen, wenn

  • der*die Mieter*in vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat
  • der*die Vermieter*in die Räume als Wohnung für sich, seine*ihre Familienangehörigen oder Angehörige des eigenen Haushalts benötigt
  • die vermietende Person durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Die Beweislast für das berechtigte Interesse liegt laut Mietrecht bei dem*der Vermieter*in. Hier sind die Hürden höher, als bei einem einvernehmlichen Aufhebungsvertrag mittels eines Gespräches.

Wann kann man die Mietwohnung fristlos kündigen?

Das Mietverhältnis kann auch außerordentlich (fristlos) durch eine der Parteien nach § 543 BGB gekündigt werden. Das ist durch beide Vertragsparteien möglich, sofern ein wichtiger Grund vorliegt und eine vorherige Abmahnung erfolglos war.

RECHTS-TIPP:


Die Kündigung ist schriftlich vorzunehmen und mit einer eigenhändigen Unterschrift zu versehen, damit diese rechtswirksam ist. Der Zugang der Kündigung sollte, z.B. mittels eines Einwurfeinschreibens, beweisbar gemacht werden.

Ein wichtiger Kündigungsgrund liegt vor, wenn dem*der Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn

  • ein erheblicher Mietrückstand der Mieter*innen vorliegt
  • eine massive Störung des Haufriedens durch die Mieter*innen gegeben ist
  • eine unerlaubte Untervermietung der Wohnung durch die Mieter*innen stattfindet.

Dabei ist insbesondere ein Verschulden der Vertragsparteien sowie die Abwägung der beiderseitigen Interessen zu berücksichtigen. Der*die Vermieterin*in kann sich also auch auf § 543 BGB berufen, wenn der Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht mehr zumutbar ist. Dies ist laut Rechtsprechung einzelfallabhängig, sodass hier keine pauschale Aussage getroffen werden kann und eine anwaltliche Prüfung und Formulierung der Kündigung sinnvoll sein kann.

Wann kann man dem*der Mieter*in wegen Eigenbedarfs kündigen?

Eine weitere Möglichkeit Mieter*innen loszuwerden ist die sog. Eigenbedarfskündigung. Der*die Vermieter*in kann der mietenden Person kündigen, wenn er*sie die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Wenn Sie Hilfe dabei benötigen sollten ist unser Ratgeber Eigenbedarf anmelden sehr empfehlenswert.

Kann man dem*der Mieter*in wegen wirtschaftlicher Verwertung kündigen?

Ein bereits bestehendes Mietverhältnis kann legitim beendet werden, wenn die Vermietung wirtschaftlich nicht mehr rentabel ist und eine bessere (lukrativere) Möglichkeit besteht, die Immobilie zu nutzen. Besonders wichtig ist hier eine gute, rechtssichere Begründung. Die Erfahrung zeigt, dass es empfehlenswert ist, diese Begründung mit anwaltlicher Hilfe aufzusetzen. Dadurch können Fehler vermieden und Folgekosten gespart werden. Hier erhalten Sie dazu eine kostenlose Ersteinschätzung.

Wie kann man einen Gewerbemietvertrag kündigen?

Der*die Vermieter*in eines Gewerbeobjektes kann ordentlich oder außerordentlich schriftlich kündigen. Die außerordentliche Kündigung setzt jedoch voraus, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Die Gründe können dieselben wie im Privatwohnmietrecht sein.

RECHTS-TIPP:


Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist bei einer ordentliche Kündigung eine Kündigungsfrist von 6 Monaten zum Quartalsende für beide Parteien verbindlich.

Am einfachsten ist es auch hier erst einmal das Gespräch mit dem*der Mieter*in suchen, um eine Aufhebungsvereinbarung aufzusetzen, die im Sinne beider Parteien ist.

Welche Kündigungsfrist gilt bei der Kündigung durch den*die Vermieter*in?

Bei der Frage, wie man den*die Mieter*in loswerden kann, stellt sich nun die Frage nach der Kündigungsfrist durch die Vermieterseite. Für die Vermieterseite gelten strengere Vorgaben als auf Mieterseite, weil letztere ihren Lebensmittelpunkt in der Wohnung haben und damit laut gesetzgeberischem Willen besonders schutzwürdig sind.

Die gesetzliche Kündigungsfrist für den*die Vermieter*in ist abhängig von der jeweiligen Mietdauer. Wenn die Mietdauer unter 5 Jahren ist, dann sind es 3 Monate Kündigungsfrist. Liegt das Mietverhältnis zwischen 5 bis 8 Jahren, gelten 6 Monate Kündigungsfrist. Wenn das Mietverhältnis über 8 Jahre dauert, dann sind es mindestens 9 Monate Kündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung durch den*die Vermieter*in.

Im Falle eines befristeten Mietvertrages oder Zeitmietvertrages, was vor allem bei Gewerbemietverträgen üblich ist, ist eine ordentliche Kündigung vor Ablauf der festgelegten Mietzeit nicht möglich. Ebenso können Sie ihrem*ihrer Mieter*in während dieser Zeit nicht wegen Eigenbedarf kündigen. Daher können Sie das Mietverhältnis vorzeitig nur durch Absprache mit dem Mietenden beenden, z.B. durch einen Aufhebungsvertrag (siehe 1. Gibt es die Möglichkeit eines einvernehmlichen Auszugs?). Ihr Recht auf eine außerordentliche Kündigung bleibt hiervon unberührt.

Was bedeutet eine Kündigungsverzicht in Mietverträgen?

Ein Kündigungsverzicht oder auch Kündigungsausschluss besagt, dass beide Parteien den Mietvertrag frühestens zum festgesetzten Termin ordentlich kündigen können. Hierbei sind maximal 4 Jahre ab Vertragsschluss zulässig. Falls für den Kündigungsausschluss ein längerer Zeitraum vereinbart wurde, ist die Mietvertragsklausel unwirksam, und beide Parteien können jederzeit ordentlich kündigen. Die Möglichkeit außerordentlich zu kündigen bleibt jedoch weiterhin sowohl für Vermieter*innen als auch für Mieter*innen bestehen, auch wenn der Kündigungsausschluss formal wirksam ist.

Wie kann man Mietnomaden loswerden?

Falls Sie Mietnomaden loswerden möchten, können Sie einerseits zivilrechtlich gegen diese vorgehen, indem Sie diese zur Räumung der Wohnung und Zahlung der ausstehenden Miete verpflichten. Andererseits können Sie aber auch strafrechtlich wegen Mietbetruges gegen sie vorgehen. Bevor Sie sich mit einer Kündigung oder Räumungsklage zur Wehr setzen, sollten Sie jedoch beachten, dass auch in diesem Fall zunächst eine Abmahnung erforderlich ist. Besonders dann, wenn Mietnomaden auf Zahlungsaufforderungen, Abmahnungen und Kündigungen nicht reagieren, kann es ein sehr langwieriges und aufwendiges Verfahren werden, bis diese die Wohnung verlassen und man die ausstehenden Mietzahlungen erhält. Ein*e Anwält*in kann Ihnen dabei helfen, Mietnomaden schnell loszuwerden und Ihre Rechte und Interessen konsequent durchsetzen.

Wie läuft eine Räumungsklage ab?

Was passiert nun, wenn der*die Mieter*in trotz einer wirksamen Kündigung nicht ausziehen möchte? Der*die Vermieter*in kann dann eine sog. Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Gerade in Räumungssachen bietet sich eine anwaltliche Unterstützung unbedingt an, da diese Klagen häufig fehlerbehaftet sind.

Welche voraussichtlichen Kosten entstehen, um den*die Mieter*in loszuwerden?

Welche Anwaltskosten muss man tragen?

Die anwaltlichen Kosten berechnen sich nach dem Gegenstandswert (Jahresnettomiete (kalt)). Die Rechtsanwaltskosten richten sich grundsätzlich nach dem jeweiligen Einzelfall und werden entsprechend konkret berechnet. Auch wenn vor dem Amtsgericht keine Anwaltspflicht besteht, ist eine anwaltliche Vertretung zur Einsparung von Folgekosten und zur Fehlerminimierung meist sinnvoll.

Welche Gerichtskosten können bei einer Klage entstehen?

Die Gerichtskosten bestimmen sich, nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) und richten sich ebenfalls nach einer Nettojahresmiete, je nach Klagesumme. Im Internet können Sie die Kosten schnell berechnen lassen, indem Sie nach „Gerichskosten berechnen“ suchen und dort die Jahresnettokaltmiete eingeben. Beispielsweise würden bei einer Jahresnettomiete von 10.000 € knapp 800 € Gerichtskosten anfallen. Außerdem kommen noch die eigenen und fremden Anwaltskosten hinzu, womit sich die Gesamtsumme am Ende auf rund 5.000 € belaufen würde.

Was kostet ein Gerichtsvollzieher?

Nach der Beendigung des amtsgerichtlichen Verfahrens wird der Gerichtsvollzieher beauftragt. Für ihn fallen auch Kosten an, die jedoch niedriger sind als die Gerichtskosten.

Die unterlegene Partei trägt grundsätzlich die Kosten, sodass man als Vermieter*in die Kosten auf die unterlegene Partei nachträglich abwälzen kann.

Fazit: Kostenlose Ersteinschätzung

Oftmals versuchen Vermieter*innen ihre Mieter*innen mithilfe verschiedener Tricks loszuwerden, z.B. indem sie einen Aufhebungsvertrag mit einer Entschädigungszahlung anbieten oder durch die Modernisierung der Wohnung die Miete erhöhen. Solche Tricks sind jedoch nicht immer rechtskonform und können das Vorhaben die Mieter*innen loszuwerden gefährden. Deshalb ist es wichtig, dass Sie sich rechtlich absichern. Hierzu empfiehlt es sich, das Vorgehen bzw. die Kündigung anwaltlich überprüfen zu lassen, um mögliche Fallstricke präventiv im eigenen Interesse zu vermeiden und Folgekosten und Mühen einzusparen. Kontaktieren Sie gerne online unsere erfahrenen Rechtsanwält*innen auf yourXpert.de für eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung.

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Häufige Fragen

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Wie ist der Ablauf nach der kostenlosen Ersteinschätzung?

Bei weiterem Handlungsbedarf erhalten Sie von Ihrem*Ihrer Anwält*in ein individuelles unverbindliches Festpreisangebot. Sie können dann in Ruhe entscheiden, ob Sie das Angebot annehmen möchten. Dabei fallen für Sie keine Kosten an.

Was ist der Unterschied zwischen einer kostenlosen Ersteinschätzung und einer kostenpflichtigen Rechtsberatung?

Eine Ersteinschätzung kann als Orientierungshilfe dienen. Sie erfahren hier gegebenenfalls, ob Ihr Anliegen Aussichten auf Erfolg hat, welche nächsten Schritte bzw. welcher Aufwand in Ihrem Fall notwendig wäre, oder welche Möglichkeiten Sie haben weiter vorzugehen.

Bitte beachten Sie, dass in manchen Fällen eine Ersteinschätzung nicht erfolgt, zum Beispiel wenn eine solche mit einer umfangreichen Prüfung verbunden wäre.

Im Gegensatz zu einer kostenlosen Ersteinschätzung stellt eine Rechtsberatung eine fundierte und umfassende rechtssichere Beratung dar, welche auf alle relevanten Aspekt eingeht und eine umfangreiche Prüfung Ihres Anliegens beinhaltet. Diese Rechtsberatung muss auch als solche vergütet werden, jedoch nur, wenn Sie das unverbindliche Beratungsangebot annehmen.

Im Rahmen der Ersteinschätzung erhalten Sie deshalb auch ein Angebot für eine abschließende Rechtsberatung.

Welche Kosten entstehen?

Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Der Preis für die abschließende Rechtsberatung wird individuell im unverbindlichen Angebot angegeben. Kosten entstehen für Sie also immer erst, wenn Sie nach der Ersteinschätzung das individuelle, anwaltliche Festpreisangebot annehmen.

Wer kann meine Anfrage bzw. meine Dokumente lesen? (Wird meine Anfrage öffentlich sichtbar sein?)

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Die Ersteinschätzungen auf Ihre Anfrage erhalten Sie in der Regel bereits nach wenigen Stunden. Der*die Anwält*in teilt Ihnen im Preisangebot auch die für Ihre Anfrage benötigte Bearbeitungszeit mit, sodass Sie sicher sein können, dass Ihr Auftrag innerhalb der vereinbarten Frist bearbeitet wird. Sollte Ihre Anfrage sehr zeitkritisch sein, vermerken Sie dies bitte gleich beim Einstellen Ihrer Anfrage, sodass der*die Anwält*in hierauf entsprechend reagieren kann. Vielen Dank.

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