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Mieter zahlt nicht – was tun?

Mieter zahlt nicht - was tun?

 

Verfasst von Rechtsanwalt Samet Sen
Zuletzt geprüft und aktualisiert am

Mieter zahlt nicht – was tun?

(Lesezeit ca. 8 Minuten)

Ob aufgrund eines unzuverlässigen WG-Mitglieds oder des kurzfristigen Verlusts der Arbeitsstelle – in den Mietrückstand zu kommen ist unangenehm und kann erhebliche Rechtsfolgen für Mieter*innen haben. Aber auch Vermieter*innen sollten einige Dinge beachten, wenn sie offene Mietzahlungen erfolgreich durchsetzen möchten. Damit Sie als Mieter*in oder Vermieter*in in dieser emotional belastenden Situation einen kühlen Kopf bewahren und teure Fehler vermeiden, möchten wir Ihnen mit diesem Ratgeber Ihre rechtlichen Möglichkeiten aufzeigen und näher erläutern.

Das Wichtigste in Kürze

  • Falls Ihre Mieter*innen nicht pünktlich die Miete zahlen, sollten Sie zunächst das offene Gespräch suchen
  • Bei wiederkehrenden oder sich anhäufenden Mietrückständen sollten Sie als Vermieter*in Ihren*Ihre Mieter*in abmahnen, um die Grundlage für eine Kündigung zu schaffen
  • Die Mietrückstände können Sie gerichtlich im Wege des Mahnverfahrens, mittels einer Zahlungsklage oder durch Verwertung des Vermieterpfandrechts geltend machen
  • Nach der Kündigung können Sie Ihre Mieter*innen mithilfe der Räumungsklage zum Auszug bewegen
  • Als Mieter*in können Sie bei Mietrückständen Hilfe vom Sozialamt oder Jobcenter erhalten
  • Während der Corona-Pandemie gelten teilweise mietrechtliche Sonderregelungen

Inhaltsverzeichnis

  1. Wann tritt Mietverzug bzw. Mietrückstand ein?
  2. Wie kann ich als Vermieter bei Mietrückständen vorgehen?
    1. Wie gehe ich außergerichtlich vor?
      1. Sollte ich das Gespräch suchen?
      2. Wie schreibe ich als Vermieter eine Abmahnung?
      3. Wie und unter welchen Voraussetzungen kann das Mietverhältnis gekündigt werden?
      4. Darf ich als Vermieter die Kaution einbehalten?
    2. Wie kann ich Mietrückstände gerichtlich geltend machen?
      1. Das gerichtliche Mahnverfahren
      2. Die Zahlungsklage
      3. Die Räumungsklage
      4. Das Vermieterpfandrecht
  3. Was kann ich als Mieter bei Mietschulden tun?
    1. Ratenzahlung der Miete vereinbaren
    2. Kontakt zum Sozialamt oder Jobcenter suchen
    3. Als Mieter die Miete kürzen
  4. Welche Kosten entstehen im Mietrechtsstreit?
  5. Wann verjähren meine Ansprüche?
  6. Fazit: Kostenlose anwaltliche Ersteinschätzung und Beratungsangebot

Wann tritt Mietverzug bzw. Mietrückstand ein?

Von einem Mietrückstand wird gesprochen, sobald die Miete nicht zu dem im Mietvertrag vereinbarten Termin fristgerecht entrichtet wird. Nach der gesetzlichen Regelung wird die Miete im Voraus, spätestens bis zum 3. Werktag des jeweiligen Monats fällig (vgl. § 556b Abs. 1 BGB). Im Mietvertrag kann jedoch eine hierzu abweichende Regelung vereinbart werden. Allerdings ist nicht jede Ausnahmereglung wirksam und sollte im Zweifel anwaltlich überprüft werden.

RECHTS-TIPP:


Falls der Mietrückstand während der Corona-Pandemie bis zum 30. Juni 2020 eingetreten ist, gilt zu beachten, dass Mieter*innen in diesem Zeitraum laut höchstrichterlicher Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) sog. Sonderrechte haben. Für diese Spezialfälle ist es zu empfehlen, sich von einem unserer Rechtsanwält*innen eine kostenlose Ersteinschätzung geben zu lassen. Im Falle von Geschäftsschließungen während des Corona-Lockdowns sind Mieter*innen unter Umständen auch berechtigt, die Miete zu mindern. Näheres erfahren Sie in unserem Ratgeber Mietminderung wegen Corona – Jetzt Miete kürzen und zurückfordern.

Wie kann ich als Vermieter bei Mietrückständen vorgehen?

Als Vermieter*in haben Sie eine Vielzahl von Möglichkeiten, auf die Sie zurückgreifen können und sollten, wenn die Miete nicht fristgerecht gezahlt wird.

Welche außergerichtlichen Möglichkeiten gibt es?

Als Vermieter*in müssen Sie nicht sofort gerichtlich tätig werden, sollten Ihre Mieter*innen einmal nicht pünktlich die Miete überweisen. Häufig ist ein außergerichtliches Vorgehen ebenso zielführend und dabei schneller und kostengünstiger.

Sollte ich das Gespräch suchen?

Falls Sie als Vermieter*in z.B. am 5. Werktag eines Monats keinen Mieteingang feststellen können, haben Sie zunächst einmal die Möglichkeit, das offene und sachliche Gespräch mit dem*der Mieter*in zu suchen, um den Grund für den mangelnden Eingang der Mietzahlung zu ermitteln. Wenn der*die Mieter*in diese Maßnahme ablehnt oder ein Gespräch aussichtslos erscheint und der Zahlungsaufforderung weiterhin nicht nachkommt, kann der*die Vermieter*in mithilfe einer schriftlichen Abmahnung die Mietzahlung geltend machen. Mit der fehlenden Mietzahlung befindet sich der*die Mieter*in bereits in Zahlungsverzug. Es ist zu beachten, dass ein Gespräch nicht zwingende Voraussetzung für den Ausspruch einer Abmahnung ist, aber in einigen Fällen bereits zum Ziel führen kann.

Wie schreibe ich als Vermieter eine Abmahnung?

Eine schriftliche Abmahnung bewirkt, dass der*die Mieter*in dazu aufgefordert wird, den Mietrückstand fristgemäß auszugleichen und seiner*ihrer Zahlungspflicht in Zukunft nachzukommen. Hiermit kann eine gerichtliche Auseinandersetzung vermieden werden. Gleichzeitig wird die Grundlage für eine Kündigung des Mietverhältnisses geschaffen, wenn Mieter*innen weiterhin nicht fristgerecht zahlen. Außerdem kann der*die Vermieter*in nach § 562 BGB mit der Abmahnung von dem sog. Vermieterpfandrecht Gebrauch machen. Eine Abmahnung ist grundsätzlich formlos möglich, allerdings sollte sie stets schriftlich zugestellt werden, damit sie nachweisbar ist (z.B. Einwurfeinschreiben). Außerdem sollte eine Abmahnung inhaltlich folgende Punkte enthalten, damit sie rechtsgültig ist:

  • die Namen aller im Mietvertrag genannten Personen
  • eine detaillierte Begründung der Abmahnung
  • Nachweise der fehlenden Mieteingänge
  • eine Frist zur Begleichung der ausstehenden Miete
  • die Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses bei weiterer Nichtzahlung der Miete
  • die Unterschrift aller Vermieter*innen
  • eine Vollmacht bei Vertretung mehrerer Vermieter*innen

Erhalten Sie hier eine kostenlose Mustervorlage zur Abmahnung.

Falls der*die Mieter*in mit der Überweisung der ausstehenden Miete auf die Abmahnung reagiert, wird diese gegenstandslos. Zahlt der*die Mieter*in die Miete weiterhin nicht in zwei aufeinanderfolgenden Terminen, können Sie als Vermieter*in kündigen.

Wie und unter welchen Voraussetzungen kann das Mietverhältnis gekündigt werden?

Wie soeben ausgeführt, ist eine ordentliche Kündigung möglich, sobald der*die Mieter*in nach einer wirksamen Abmahnung weiterhin die Miete nicht bezahlt. Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn ein zwingender wichtiger Grund i.S.d. Gesetzes vorliegt. Ein zwingender Grund ist z.B., wenn der*die Mieter*in Mietrückstände von über 2 Monaten hat und diese weiterhin nicht bezahlt. Ebenso kann man einem*einer Mieter*in fristlos kündigen, wenn diese*r die Kaution nicht oder nicht fristgerecht bezahlt hat. Dasselbe gilt bei einer erheblichen Verletzung der Vermieterrechte. Eine erhebliche Verletzung der Vermieterrechte ist z.B. die unangemeldete Untervermietung. Zu beachten ist, dass die Kündigung immer schriftlich erfolgen, an alle Mieter*innen der Wohnung gerichtet sein und von allen Vermieter*innen im Mietvertrag unterzeichnet sein muss.

Darf ich bei Mietrückständen die Kaution einbehalten?

Ein probates Mittel zur Durchsetzung offener Mietzahlungen ist auch der Einbehalt der Mietkaution. Die Mietkaution hat den Zweck alle Ansprüche der Vermieter*innen aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung zu sichern. Falls berechtigte Ansprüche gegen Mieter*innen bestehen, kann die Kaution am Ende des Mietverhältnisses in entsprechendem Umfang einbehalten werden. Erhalten Sie hier nähere Informationen, wann und unter welchen Voraussetzungen Sie die Mietkaution einbehalten dürfen. Sind Sie als Mieter*in von einem unberechtigten Einbehalt der Mietkaution betroffen? Wir informieren Sie in unserem Ratgeber Mietkaution Rückzahlung - Hilfe vom Anwalt.

Wie kann ich Mietrückstände gerichtlich geltend machen?

Falls der*die Mieter*in weiterhin nicht zahlt, stehen das gerichtliche Mahnverfahren, die Klage oder die Verwertung des Vermieterpfandrechts zur Verfügung, um die fehlende Miete rechtlich einzufordern.

Das gerichtliche Mahnverfahren

Das gerichtliche Mahnverfahren ist eine schnelle und kostengünstige Alternative zur Klage. Mit dem Mahnverfahren kann man Geldforderungen schnell durchsetzen und einen Titel erhalten, welcher bei Rechtskraft den*die Mieter*in dazu verpflichtet, die ausstehende Miete zu bezahlen, notfalls mithilfe eines Gerichtsvollziehers.

Die Zahlungsklage

Bei hohen Zahlungsrückständen empfiehlt es sich, Klage gegen den*die nicht zahlende*n Mieter*in einzureichen. Das Ziel der Zahlungsklage ist der Erhalt eines Vollstreckungstitels in Form eines Urteils. Mithilfe des Vollstreckungstitels kann der*die Vermieter*in die ausstehende Miete durch einen Gerichtsvollzieher und/oder durch Kontopfändung mittels eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses durchsetzen.

Die Räumungsklage

Die Räumungsklage wird bei dem Amtsgericht (AG) eingereicht, wenn der*die Mieter*in die Miete nicht bezahlt. Der*Die Vermieter*in kann diese nur einreichen, wenn er*sie das Mietverhältnis bereits gekündigt hat und der*die Mieter*in nicht auszieht. Mit der Räumungsklage erhält der*die Vermieter*in einen Räumungstitel. Damit wird der*die Mieter*in gezwungen, auszuziehen, notfalls mithilfe eines Gerichtsvollziehers.

Das Vermieterpfandrecht

Vermieter*innen erwerben für Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen der Mieter*innen, sofern diese der Pfändung unterliegen (sog. Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB). Vergleichbar mit der Kaution dient auch das Vermieterpfandrecht der Absicherung der Vermieter*innen. Das Vermieterpfandrecht verleiht Vermieter*innen das Recht, die gepfändeten Gegenstände zu verwerten, um die offenen Forderungen durchzusetzen. Dies findet in der Regel durch öffentliche Versteigerung seitens eines Gerichtsvollziehers statt. Zu eigenen (Online-)Versteigerungen sind Vermieter*innen aber nicht befugt.

Mieter zahlt nicht

Was kann ich als Mieter bei Mietschulden tun?

Sobald Sie als Mieter*in erfahren, dass Sie in Mietrückstand sind bzw. in Mietrückstand geraten, sollten Sie sich an die folgenden Punkte halten:

Ratenzahlung der Miete vereinbaren

Wenn Sie als Mieter*in in Mietrückstand kommen, sollten Sie schnellstmöglich das Gespräch mit dem*der Vermieter*in suchen. In der Regel lässt sich dadurch eine einvernehmliche Lösung finden. Das Paradebeispiel ist die (schriftliche) Vereinbarung einer Ratenzahlung. Hierdurch wird die Miete in monatlich zu entrichtende Teile aufgeteilt.

Kontakt zum Sozialamt oder Jobcenter suchen

Mieter*innen mit geringen Einkommen haben die Möglichkeit, einen Antrag auf sog. Mietschuldenübernahme zu stellen. Das Sozialamt übernimmt Mietschulden in manchen Fällen als Hilfe zum Lebensunterhalt. Falls das Sozialamt den Antrag vollständig ablehnt, sollte man dies von einem*r Experten*in überprüfen lassen.

Bei arbeitssuchenden Mieter*innen, die Arbeitslosengeld II (ALG II) beziehen, ist die Kontaktaufnahme zum Jobcenter ratsam. Der*Die Mieter*in kann sich durch das Jobcenter die Mietrückstände sowie die zukünftige Miete nach dem Sozialgesetzbuch (SGB) bezahlen lassen (§ 34 Abs. 1 SGB XII). Hierzu muss ein Antrag auf Mietschuldenübernahme gestellt werden. Die Mietschulden werden als Beihilfe oder Darlehen übernommen. Das Darlehen muss wieder zurückgezahlt werden. Die Rückzahlungsmodalitäten sind im jeweiligen Bescheid konkret angegeben.

Als Mieter die Miete kürzen

Vorsicht bei eigenmächtigen Mietkürzungen: Zwar haben Sie als Mieter*in das Recht, im Falle eines Mietmangels die Miete zu mindern. Allerdings droht Ihnen unter Umständen die fristlose Kündigung, wenn Sie die Miete zu Unrecht oder in überhöhtem Umfang kürzen. Lassen Sie sich bei Mietmängeln deshalb unbedingt anwaltlich beraten. Nähere Informationen finden Sie in unserem Ratgeber Mietminderung prüfen & Ansprüche durchsetzen für Wohnraum. Als Gewerbemieter*in können Sie hier die Mietminderung für Gewerberäume prüfen & Ansprüche durchsetzen lassen.

RECHTS-TIPP:


Mussten Sie als Gewerbemieter*in während des Lockdowns Ihr Geschäft schließen? Lassen Sie sich anwaltlich beraten zum Thema Mietminderung wegen Corona – Jetzt Miete kürzen & zurückfordern.

Welche Kosten entstehen im Mietrechtsstreit?

Die konkreten Kosten richten sich nach dem jeweiligen Streitwert (Miethöhe). Sie werden für die Anwaltskosten nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) und für die Gerichtskosten nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) berechnet.

Wann verjähren meine Ansprüche?

Der Anspruch auf Mietrückstände verjährt gemäß der Regelverjährungsfrist (§195 Abs. 1 BGB) nach drei Jahren. Zusätzlich gibt es spezielle Verjährungsvorschriften im Mietrecht, auf die an dieser Stelle nicht eingegangen wird. Die Verjährungsproblematik sollte unbedingt anwaltlich geprüft werden.

Fazit: Kostenlose anwaltliche Ersteinschätzung und Beratungssangebot einholen

Wie der Ratgeber zeigt, können sich bei diesem Thema viele komplizierte Fallstricke ergeben. Deshalb ist es ratsam, sich frühzeitig anwaltliche Hilfe eines*einer Expert*in einzuholen, um keine unnötigen Risiken einzugehen.

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