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Verzugsanzeige beim Bau – Was tun bei Bauverzug?

Bauverzug, Verzugsanzeige, Bauzeitverlängerung

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Verzugsanzeige wegen Bauverzugs - Das ist zu beachten!

(Lesezeit ca. 10 Minuten)

Erhöhte Rohstoffpreises, Lieferengpässe sowie die Pandemie können vereinbarte Fertigstellungstermine für eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus verstreichen lassen. Die den Bau verzögernden Umstände und die neue Wirklichkeit sind auch für Werkunternehmer*innen und für den Bau verantwortliche Firmen (oft als Bautragende bezeichnet) meist unvorhersehbar, da die Marktverwerfungen teilweise heftig sind.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Bauverzug definiert wird, welche Schadensersatz- und Vertragsstrafenansprüche Ihnen möglicherweise zustehen, wer hierfür die Beweislast trägt und wie Sie in Ihrer Situation vorgehen können.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Als Bauherr*in können Ihnen im Fall des Bauverzugs grundsätzlich Ansprüche auf Schadensersatz, auf Kostenübernahme für eine Ersatzwohnung (inkl. Maklergebühren und Umzug) sowie Ansprüche auf Erstattung bereits anfallender Zinskosten zustehen.
  • Die Möglichkeit zum Rücktritt vom Vertrag kann bei nicht unerheblicher Pflichtverletzung ebenfalls gegeben sein, ist in der Umsetzung aufgrund der erforderlichen Rückabwicklung aber schwierig.
  • Damit „Bauverzug“ vorliegt, muss eine Zeitverzögerung in Bezug auf den vereinbarten Fertigstellungszeitpunkt vorliegen, die der*die Bauträger*in zu verschulden hat.
  • Der*die Bauunternehmer*in hat dem*der Bauherr*in einen Verzug rechtzeitig schriftlich unter Angabe von Gründen anzuzeigen.
  • Der*die Bauherr*in hat dem*der Bauunternehmer*in umgekehrt die möglichen Verzugsfolgen und möglichen Schäden anzuzeigen.
  • Eine Vertragsstrafe ist nicht von dem Verschulden des*der Bauunternehmer*in abhängig, sondern ist bei Fristüberschreitung in der Regel sofort zu zahlen. Sie ist in der Höhe begrenzt.

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Inhaltsverzeichnis

  1. Was muss man zum Bauverzug wissen?
    1. Was ist Bauverzug?
    2. Was sind die Voraussetzungen eines Bauverzugs?
    3. Was sind die Voraussetzung eines Schadensersatzanspruchs?
    4. Rechtsfolgen: Verzugsschaden, Schadensersatz und Rücktritt
  2. Wie muss man die Verzugsanzeige gestalten?
  3. Was muss man zur Schadensanzeige zum Bauverzug wissen?
  4. Wer trägt die Beweislast beim Bauverzug?
  5. Was muss ich zur Vertragsstrafe beim Bauverzug wissen?
  6. Was ist bei Baubehinderungen und Bauzeitverlängerungen zu beachten?
  7. Was gilt zum Rücktritt vom Bauträger*innen-/Werkvertrag bei Bauverzug?
  8. Fazit: Kostenlose anwaltliche Ersteinschäzung

Was muss man zum Bauverzug wissen?

Was ist Bauverzug?

In Bauverträgen ist grundsätzlich geregelt, wann ein Haus oder eine Eigentumswohnung fertiggestellt sein soll. Dies ergibt sich aus den gesetzlichen Vorgaben gemäß § 650 k Abs. 3 BGB. Ist ein Fertigstellungstermin nicht genannt, muss die Dauer der Baumaßnahme angegeben werden. Geraten die Bautragenden jedoch in Verzug, so kann sich der Einzug auf unbestimmte Zeit verzögern.

Je nach Einzelfall können die Bauherr*innen Ansprüche auf

  • Schadensersatz,

  • Kostenübernahme für eine Ersatzwohnung,

  • Kostenerstattung für den Umzug in die Ersatzwohnung

  • anfallende Makler*innengebühren und

  • Erstattung bereits anfallender Zinskosten

gegen die Bauträger*innen / Werkunternehmer*innen richten.

Bei schwerwiegenden Zeitüberschreitungen oder einer nicht absehbaren Fertigstellung besteht auch die Möglichkeit, vom geschlossenen Vertrag zurückzutreten. Erfahrungsgemäß gestaltet sich dies durch die bereits gezahlten Raten an den*die Bauträger*innen als schwierig.

Was sind die Voraussetzungen eines Bauverzugs?

In Bauträger-/Bauverträgen werden ein fester Bezugs- und ein noch wichtigerer Fertigstellungstermin vertraglich vereinbart. Kann der Fertigstellungstermin aufgrund von Materialengpässen nicht eingehalten werden, so ist die Geltendmachung eines Schadensersatzes oder einer Vertragsstrafe davon abhängig, ob der*die Werkunternehmer*in die Überschreitung des Fertigstellungstermins zu vertreten hat.

Im Gegensatz zur Vertragsstrafe greift Schadensersatz nur, wenn den*die Bauträger*in/Werkunternehmer*in ein Verschulden für die Überschreitung des Fertigstellungstermins trifft. Ein solches Verschulden liegt nicht vor, wenn Baumaterial aufgrund einer Pandemie oder Sanktion nicht beschafft werden kann.

Dies dürfte bei der verspäteten Lieferung von Baustoffen und der damit einhergehenden Bauzeitverzögerung regelmäßig nicht der Fall sein. Falls der vertraglich vereinbarte Baufertigstellungstermin nicht eingehalten werden kann und die für den Bau verantwortliche Firma bzw. den*die Werkunternehmer*in kein Verschulden an den Verzug begründenden Umstände trifft, dann ist der Baufertigstellungstermin regelmäßig um den Zeitraum des eingetretenen Verzuges zu verlängern. In diesem Fall steht dem*der Käufer*in/Besteller*in kein Schadensersatzanspruch gegen die für den Bau verantwortliche Firma bzw. den*die Werkunternehmer*in zu. Im Rahmen einer Vertragsstrafenregelung wird ein Anspruch bei unverschuldeter Bauzeitüberschreitung häufig im Vertrag ausgeschlossen.

Tritt eine Verzögerung ein, so ist diese aus Sicht der für den Bau verantwortlichen Firma bzw. des*der Werkunternehmer*in der den Bau in Auftrag gebenden Person rechtzeitig und schriftlich anzuzeigen. In der Anzeige sind die Gründe der Überschreitung des Fertigstellungstermins anzugeben. Die schriftliche Anzeige an die den Bau in Auftrag gebende Person oder den*die Käufer*in soll einen entsprechenden Verzugseintritt vermeiden.

Grundsätzlich sollte den Bauverantwortlichen und Käufer*innen trotz einer Verzögerung daran gelegen sein, das Bauwerk abzunehmen und übergeben zu bekommen.

Im Regelfall ist die den Bau in Auftrag gebende Person auch dann an der Abnahme interessiert, wenn das Bauwerk einige Tage später als geplant fertig wird.

Was sind die Voraussetzung eines Schadensersatzanspruchs?

Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist zunächst eine Verzugslage. Dafür muss ein fälliger Erfüllungs- bzw. Fertigstellungsanspruch der Bauleute bestehen, dessen Überschreitung durch die Bauunternehmer*innen zu vertreten ist.

Die Fälligkeit des Fertigstellungsanspruches ergibt sich entweder aus einer vertraglichen Vereinbarung zur Fertigstellung mit einem konkreten Datum oder aus der im Bauvertrag geregelten Bauzeit.

Ohne einen vertraglich vereinbarten Fertigstellungstermin tritt die Fälligkeit nach dem Ablauf einer für die Herstellung des Werkes angemessenen Zeit ein. Dabei müssen der*die Bauunternehmer*innen mit der Werkleistung zeitnah beginnen und sie in angemessener Zeit vollenden.

Einer Mahnung bedarf es nicht, wenn der Fälligkeitstermin im Bauvertrag vereinbart ist. Teilweise sehen Bauverträge aber das Erfordernis einer Nachfristsetzung vor, damit der Verzug eintritt.

Neben dem Verzug nach § 286 BGB ist ferner ein Verschulden der Bauunternehmer*innen erforderlich. Dies bedeutet, dass sie die Verzögerung zu vertreten haben müssen. Dabei wird das Verschulden der Bauunternehmer*innen vermutet, allerdings haben die Bauunternehmer*innen die Möglichkeit nachzuweisen, dass sie die Verzögerung nicht zu vertreten haben. Die Werkunternehmer*innen haben dabei immer auch für ein etwaiges Verschulden ihrer Erfüllungsgehilf*innen einzustehen. Zu Letzteren gehören die eigenen Mitarbeiter*innen sowie Subunternehmer*innen, nicht jedoch bloße Zulieferfirmen.

Die Bautragenden haften nur, wenn die Verzögerungen auf ein fahrlässiges Fehlverhalten zurückzuführen sind. Das Verschulden von Subunternehmer*innen hat sich die für den Bau verantwortliche Firma zurechnen zu lassen. Ein Anspruch scheidet in der Regel aus, wenn die Bauverzögerungen auf höherer Gewalt beruhen, insbesondere wenn sie infolge schlechten Wetters auftreten. Übliche Schlechtwetterzeiten sind allerdings in den Bauablauf von vornherein mit einzuplanen.

Können die Bauunternehmer*innen den vereinbarten Fertigstellungstermin nicht einhalten und haben sie dies zu verantworten, so haben die Bauleute und Auftraggeber*innen nach § 280 Absatz 1 und 2 sowie § 286 BGB Anspruch auf Schadensersatz. Ersatzfähig sind Vermögensschäden, die durch den Verzug entstanden sind.

Rechtsfolgen: Verzugsschaden, Schadensersatz und Rücktritt

Liegt ein Verschulden der Bauunternehmer*innen vor, so haften diese gegenüber den Bauleuten auf den sogenannten Verzugsschaden (auch Verzögerungsschaden genannt). Dies bedeutet, dass sie die Bauleute so stellen müssen, wie sie bei rechtzeitiger Leistung der Bauunternehmer*innen gestanden hätten.

Voraussetzung für die Haftung für den Verzugsschaden ist - neben dem Bauverzug und dem geltend gemachten Schaden - ein ursächlicher Zusammenhang zwischen Bauverzug und Schaden.

Dabei reicht es aus, wenn sich das Verschulden der Werkunternehmer*innen auf den Verzug bezieht, also auf die Fristversäumung. Ein Verschulden hinsichtlich des entstandenen Schadens ist nicht erforderlich. Im Ergebnis besteht damit auch eine Haftung für zufällige Schäden.

Der Verzugsschaden umfasst Zinsaufwendungen für ein Darlehen oder eine entgangene Miete im Falle einer Kapitalanlage. Zum Verzugsschaden gehören auch erbrachte Mietzahlungen, wenn die von den Bauleuten angemietete Wohnung aufgrund der Fristüberschreitung weiter genutzt oder eine Ersatzwohnung angemietet werden muss.

Der Schadensersatzanspruch umfasst auch die Kosten der außergerichtlichen anwaltlichen Vertretung. Die Werkunternehmer*innen haben den Bauleuten somit auch die Kosten für die Beauftragung ihrer Rechtsanwält*innen zu erstatten.

Allerdings haben die Bauleute und Auftraggeber*innen eine Schadensminderungspflicht. Danach sind sie gehalten, den durch den Verzug entstehenden Schaden so gering wie möglich zu halten.

Der Anspruch auf Schadensersatz geht über den Ersatz des oben dargestellten Verzugsschadens hinaus. Neben dem Schaden durch eine verspätete Herstellung greift ein Schadensersatzanspruch, wenn die Werkunternehmer*innen ihre vertraglich geschuldete Leistung nicht, unvollständig oder mangelhaft erbringen und auch auf eine von den Bauleuten vorgenommene Nachfristsetzung die Leistung nicht vornehmen bzw. nachbessern.

Wird der Fertigstellungstermin überschritten, ohne dass die Leistung vollständig erbracht wurde, und ist die Nachfristsetzung ohne Erfolg, so löst dies einen Anspruch auf Schadensersatz aus. Ist kein Fertigstellungstermin vereinbart, so ist die Werkleistung innerhalb eines angemessenen Zeitraums fertigzustellen.

Wie bei einem Verzugsschaden bedarf es auch hier des Verschuldens der Werkunternehmer*innen.

Eine weitere Voraussetzung für den Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung ist, dass die Auftraggeber*innen den Auftragnehmer*innen eine angemessene Nachfrist zur Leistungserbringung gesetzt haben. Diese Frist muss so gesetzt werden, dass die Werkunternehmer*innen ausreichend Zeit haben, die Leistung fertig zu stellen. Die Nachfristsetzung sollte mit Einwurfeinschreiben oder per Bot*in an die Werkunternehmer*innen versendet werden. Eine Nachfristsetzung ist aber dann entbehrlich, wenn die Werkunternehmer*innen bereits deutlich gemacht haben, dass sie die Leistung nicht vollenden werden bzw. weitere Leistungen ablehnen.

Im Rahmen des Schadensersatzanspruchs statt der Leistung können die Auftraggeber*innen den Ersatz aller Vermögensnachteile fordern, die bei ordnungsgemäßer - d.h. rechtzeitiger - Vertragserfüllung nicht entstanden wären. Dazu kann der Mehraufwand gehören, den man an Drittunternehmer*innen zu zahlen hat, weil diese anstatt der ursprünglichen Auftragnehmer*innen das Werk fertig stellen. Zusätzliche, durch die Verzögerung ausgelöste Finanzierungskosten oder auch entgangene Einnahmen sind ebenfalls zu ersetzen.

Wird das Vorhaben nicht fertiggestellt, ist der Werkvertrag rückabzuwickeln. In diesem Fall erhalten die Bauleute die Zahlungen zurück, die sie an die Werkunternehmer*innen getätigt haben. Die Werkunternehmer*innen erhalten ihrerseits den unfertigen Bau zurück. In der Regel werden die Zahlungsraten an die finanzierende Bank der Werkunternehmer*innen abgetreten. Daher ist eine Rückabwicklung aus wirtschaftlicher Sicht meist kaum umsetzbar und meistens auch nicht gewollt. Anders verhält es sich nur, wenn sich andere Bauleute finden, die in das Bauvorhaben eintreten.

Neben der Rückzahlung der gezahlten Raten sind auch die Notargebühren und die Maklercourtage zu tragen. Ebenso ist eine Nichtabnahmeentschädigung der finanzierenden Bank der Bauleute zu tragen, die meist deutlich schwerer wiegt. Aus diesen Gründen ist insoweit eine Umsetzung des Bauwerkvertrages vorzuziehen, soweit eine Minderung des Werklohnes aussichtsreich ist.

Die Kosten der anwaltlichen Vertretung nach Eintritt des Verzuges sind grundsätzlich ersatzfähig. Das Scheitern des gewinnbringenden Weiterverkaufs kann zur Geltendmachung des entgangenen Gewinns berechtigen. Etwaige erhöhte Finanzierungskosten durch den Bauverzug sind nicht ersatzfähig. Ersatzfähig sind hingegen die Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung oder die weitere Mietzahlung für die länger genutzte Mietwohnung.

Wie muss man die Verzugsanzeige gestalten?

Gemäß § 650 k Abs. 3 BGB ist die Fälligkeit der Fertigstellung des Bauwerkes im Bauvertrag zu regeln. Fehlt eine solche Regelung, ergibt sich der Fertigstellungstermin aus den vorvertraglichen Zusicherungen oder aus dem Termin, zu dem üblicherweise mit der Fertigstellung zu rechnen ist.

Eine Fristüberschreitung des*der Auftragnehmer*in hat nicht zwingend den Eintritt des Verzuges zur Folge. So regeln einzelne Bauträgerverträge, dass der Verzug erst mit einer Nachfrist von einem Monat oder mit einer Mahnung einsetzt.

Insoweit ist der*die Werkunternehmer*in oder der*die Bauträger*in mit einem schriftlichen Mahnschreiben in Verzug zu setzen und ihm*ihr eine Nachfrist von einem Monat einzuräumen, innerhalb er*sie die Fertigstellung zu erbringen hat. Eine solche Frist dürfte in jedem Fall als ausreichend anzusehen sein. Die Mahnung sollte per Fax, per E-Mail, durch eine*n Bot*in oder mit Einwurfeinschreiben zugestellt werden.

Soweit die Fristüberschreitung auf einem Sachverhalt beruht, den der*die Werkunternehmer*in nicht zu vertreten hat, kommt er*sie nicht in Verzug muss Ihnen dies aber auch mitteilen.

Im Falle eines Verzuges haftet dann der*die Werkunternehmer*in für den entstandenen Schaden, also unter anderem für die Mehraufwendungen, die durch den Verzug anfallen. Wichtig ist aber die Haftung des*der Werkunternehmer*in für unverschuldete Schäden.

Ein Mahn- und Verzugsschreiben sollte insoweit folgenden Inhalt haben:

Firma ____________________ (Auftragnehmer*in)

____________________ , den ____________________

Bauvorhaben: ____________________

Bauvertrag vom: ____________________

Hier: Fristsetzung zur Fertigstellung des Bauwerkes gemäß Bauwerkvertrag vom ____________________

Sehr geehrte Damen und Herren,

als Fertigstellungstermin wurde gemäß dem oben angeführten Bauwerkvertrag für Ihre Leistungen der ____________________ vertraglich vereinbart.
Dieser Termin ist verstrichen, so dass Sie sich mit Ihrer Werkleistung in Verzug befinden.

Wir fordern Sie hiermit auf, unverzüglich, spätestens jedoch bis zum ____________________ (vier Wochen bzw. 1 Monat) Ihre werkvertraglich geschuldeten Leistungen fertig zu stellen. Sollten Sie die gesetzte Frist ergebnislos verstreichen lassen, behalten wir uns eine Kündigung des Werkvertrages vor. Sämtliche Ansprüche unsererseits, insbesondere Schadensersatzforderungen, bleiben vorbehalten.

Mit freundlichen Grüßen

(Unterschrift)(Auftraggeber*in)

Was muss man zur Schadensanzeige zum Bauverzug wissen?

Sobald die Bauleute Kenntnis davon erlangen, dass bei dem Bauverfahren etwas schief läuft und insbesondere Verzögerungen eintreten, sollten etwaige Nachteile und mögliche Verzugsfolgen schriftlich angezeigt werden. Die Werkunternehmer*innen sollen wissen, dass Sie als Bauherr*in Ihre Rechte geltend machen und durchsetzen. Denn die Werkunternehmer*innen müssen entsprechende Pufferzeiten einplanen. Sie unterliegen auch dem Gebot, Beschleunigungsmaßnahmen einzuleiten, um einen Verzug zu vermeiden. Ein Ausbleiben dieser Maßnahmen ist als weiteres schuldhaftes Handeln zu werten. Wirtschaftliche Schäden und Nachteile sind von Beginn an zu dokumentieren und entsprechende Nachweise zu sammeln.

Um das eigene Verschulden für die Verzögerung zu verneinen, können die Werkunternehmer*innen Eigenleistungen und Sonderwünsche der Bauleute vorbringen. Auf diese Weise können sie versuchen, die Verantwortung für die Verzögerung auf den Bautragenden umzuwälzen. Um dies zu verhindern, sollten von Anfang an Bausachverständige hinzugezogen werden, die nicht nur auf Mängel, sondern auch auf den Bauablauf und die Einhaltung der zeitlichen Vorgaben achten.

Wer trägt die Beweislast beim Bauverzug?

Im Streitfall müssen die Werkunternehmer*innen darlegen, dass sie die Verzögerung nicht schuldhaft herbeigeführt und damit nicht zu vertreten haben. Die Beweislast liegt danach bei den Werkunternehmer*innen. Aus deren Sicht gilt es, grundsätzlich frühzeitig und schriftlich auf etwaige Verzögerungen hinzuweisen und diese zu begründen. Einige Werkunternehmen*innen vereinbaren in dem Bauvertrag eine Karenzzeit von einem Monat bis zum Eintritt des Verzuges.

Was muss ich zu Vertragsstrafen beim Bauverzug wissen?

Die Regelung einer Vertragsstrafe findet sich oft bei Anbieter*innen von Fertighäusern und teilweise bei größeren Wohnbauprojekten. Oft ist die Regelung einer Vertragsstrafe ein Verkaufs- und Marketingargument. Bei Unternehmen, die eine Vertragsstrafe vereinbaren, ist der Bauaublauf in der Regel sehr strukturiert, so dass sie aus dieser nur selten in Anspruch genommen werden.

Insoweit ist die Regelung einer Vertragsstrafe ein Zeichen dafür, dass die Bauunternehmer*innen fristgerecht fertig werden und den Grundbesitz übergeben können.

Die Regelung der Vertragsstrafe findet sich in den §§ 339-345 BGB und in § 11 VOB/B. Sie ist frei verhandelbar, wobei die meisten Bauunternehmen eine solche Regelung ablehnen und aufgrund der Marktsituation dann mit einem anderen Käufer einen Vertrag schließen.

Anders als ein pauschaler Schadensersatz setzt die Vertragsstrafe keinen Schaden und kein Verschulden durch die Werkunternehmer*innen voraus. Der Anspruch aus einer vereinbarten Vertragsstrafe erlischt mit vorbehaltloser Abnahme der Bau- oder Werkleistung.

Die Vertragsstrafe wird grundsätzlich für den Fall der Überschreitung des Fertigstellungstermins vereinbart. Dafür ist ein fester Termin für die Fertigstellung zu benennen. Je nach Regelung kann noch eine Nachfrist von vier Wochen oder einem Monat vereinbart werden. Nach Überschreitung des Fertigstellungstermins bzw. nach Ablauf der Karenzzeit kommt die Vertragsstrafe zur Geltung.

Die Vertragsstrafe ist ausgeschlossen, wenn der Verzug nachweislich durch höhere Gewalt verursacht wird. Ansonsten kommt die Vertragsstrafe bei einem Überschreiten des Fertigstellungstermins zur Anwendung, ohne dass es einer Geltendmachung bedarf.

Die Höhe der Vertragsstrafe wird durch den*die Werkunternehmer*in in der Regel durch einen festen monatlichen Betrag oder einen Betrag pro m² vorgegeben. Für die Wirksamkeit einer Vertragsstrafenregelung wird nach der Rechtsprechung ein Tagessatz von bis zu 0,2 % pro Tag und einer gesamten Obergrenze von 10 % akzeptiert (BGH, 18.01.2001, Az. VII ZR 238/00).

In den betreffenden Bau- und Werkverträgen wird die Vertragsstrafe meist so ausgestaltet, dass diese die ortsübliche Miete oder die Finanzierungskosten abdeckt.

Für die Käufer*innen oder Bauleute ist wichtig, dass mit der Regelung einer Vertragsstrafe nicht ein etwaiger weitergehender Schaden abgegolten ist, der durch die Werkunternehmer*innen verursacht wird. Vielmehr müssen die Käufer*innen oder Bauleute berechtigt bleiben, einen über die Vertragsstrafe hinausgehenden Schaden ebenfalls geltend zu machen.

Was ist bei Baubehinderungen und Bauzeitverlängerungen zu beachten?

Es kann auch vorkommen, dass der Bauzeitenplan aus Gründen überschritten wird, die der*die Bauunternehmer*in nicht zu vertreten hat. So kann beispielsweise eine Baugenehmigung nicht rechtzeitig erteilt worden sein oder eine Nachgenehmigung erforderlich werden. In solchen Fällen kann der Anspruch auf eine Vertragsstrafe ganz entfallen.

Manchmal werden die Werkunternehmer*innen bei der Ausführung der Bauleistung dadurch behindert, dass die Vorunternehmer*innen nicht rechtzeitig fertig geworden sind. Die Werkunternehmer*innen sollten die Baubehinderung in einem solchen Fall anzeigen. Dadurch werden die Fertigstellungsfristen entsprechend verlängert und die Inanspruchnahme aus einer Vertragsstrafe wird vermieden. Die Ausführungszeiten verlängern sich und der Fertigstellungstermin wird in die Zukunft geschoben.

Was gilt zum Rücktritt vom Bauträger*innen-/Werkvertrag bei Bauverzug?

Soweit ein*e Werkunternehmer*in die geschuldete Leistung nicht erbringt oder die vertraglichen Vorgaben missachtet oder nicht einhält, können die Bauleute von dem Werkvertrag zurücktreten, wenn sie dem*der Werkunternehmer*in vorher erfolglos eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung und Leistungserbringung gesetzt haben. Erst wenn die Frist zur Nachbesserung bzw. Leistungserbringung verstrichen ist, ist der Rücktritt zu erklären. Dabei muss die Minder- oder Nichtleistung festgestellt werden, um den Nachweis zu erbringen, dass der*die Werkunternehmer*in seine*ihre vertraglich übernommenen Leistungspflichten verletzt hat.

Dies wird dann zu bejahen sein, wenn im Bauvertrag verbindlich vereinbarte Zwischen- und vor allem Fertigstellungstermine verstrichen sind, ohne dass die entsprechende Werkleistung vollendet wird. Fehlen entsprechende Termine im Vertrag, so ist der*die Werkunternehmer*in kraft Gesetzes verpflichtet, das Bauwerk in angemessener Zeit fertigzustellen.

Ein Rücktritt vor Fälligkeit der Werkleistung greift dann, wenn offensichtlich ist, dass eine fristgerechte Fertigstellung nicht mehr möglich ist und die Voraussetzungen des Rücktritts eintreten werden. Insoweit muss hier nicht abgewartet werden, bis der Verzug auch tatsächlich eintritt, um den Rücktritt vom Vertrag zu erklären.

Es kommt für das Rücktrittsrecht der Bauleute nicht auf ein Verschulden des*der Werkunternehmer*in an. Alleine die Verspätung bzw. der Verzug rechtfertigen den Rücktritt, so dass das Risiko bei dem*der Werkunternehmer*in liegt.

Die Fristsetzung an den*die Werkunternehmer*in muss angemessen sein, wobei es hier keine zeitlichen Vorgaben gibt. Maßgebend ist der Einzelfall und insbesondere das Gewerk. Die Frist sollte daher ausreichend sein, dass der*die Werkunternehmer*in in der Lage ist, den Mangel zu beseitigen bzw. die Leistung zu erbringen. Die Frist sollte dabei mindestens 10 Tage betragen. Angemessen sind häufig zwei Wochen.

Die Fristsetzung ist als letzte Gelegenheit für den*die Werkunternehmer*in anzusehen, die vertraglich vereinbarte Leistung zu erbringen und abzuschließen.

Durch eine zu kurze Nachfristsetzung wird automatisch eine angemessene Frist in Lauf gesetzt. Ist dann auch die angemessen gesetzte Frist erfolglos verstrichen, so ist man grundsätzlich zum Rücktritt berechtigt. Der Rücktritt ist allerdings ein drastisches Mittel und kann aufgrund der erforderlichen Rückabwicklung große Probleme verursachen, gerade wenn der gezahlte Werklohn eingefordert werden muss.

Im Falle des Rücktrittes sind die empfangenen Leistungen (hier die Bauleistung und die Werklohnzahlungen) zurückzugewähren und die gezogenen Nutzungen herauszugeben.

Eine solche Rechtsfolge mag für den Austausch von Leistungen im Rahmen eines Kaufvertrages möglich sein; für einen Bauvertrag werden jedoch nicht unerhebliche Probleme aufgeworfen.

Je weiter das Bauvorhaben zum Zeitpunkt der Rücktrittserklärung bereits fortgeschritten ist, desto schwieriger wird es werden, dem*der Werkunternehmer*in seine*ihre Leistung zurückzugeben. Häufig ist dies mit einem aufwendigen Rückbau verbunden.

Soweit möglich, können bereits ausgeführte Teilleistungen von dem*der Auftragnehmer*in wieder mitgenommen werden. Ist die Rückgewähr jedoch bei Ein- oder Umbauten unmöglich, haben die Bauleute bei einem Rücktritt Wertersatz zu leisten. Dies ist faktisch mit einem Festhalten am Vertrag zum aktuellen Zeitpunkt und einer Kündigung des Werkvertrages gleichzusetzen.

Diese praktischen Probleme werden auch bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung kaum lösbar sein, so dass hier ein Vergleich angestrebt wird, meist mit erheblichen Anwält*innen- und Gutachter*innenkosten.

Ein Ausschluss des Rücktrittsrechtes greift regelmäßig dann,

  • wenn die Pflichtverletzung im Verhältnis zum Gesamtwerk unerheblich ist und die Bauleute nicht beeinträchtigt werden;

  • wenn die Bauleute bei der Werkleistung für die Verzögerung mitverantwortlich sind oder sie selbst in Verzug mit der Annahme geraten sind;

Ein Ausschluss des Rücktrittsrechtes greift regelmäßig dann,

Das Rücktrittsrecht sollte daher zurückhaltend genutzt werden und nur dann ausgeübt werden, wenn eine Wahrung der eigenen Rechte auf eine andere Art nicht möglich erscheint (ultima ratio).

Fazit: Kostenlose anwaltliche Ersteinschätzung

Die Vermeidung von Problemen mit der rechtzeitigen Fertigstellung beginnt schon bei der Vertragsanbahnung. Hierbei sind Informationen über die Anbietenden einzuholen, wie zuverlässig diese in der Vergangenheit gearbeitet haben. Ist eine solche Vorauswahl getroffen, sind die Vertragsentwürfe durch fachkundige Rechtsanwält*innen zu prüfen. Wichtige Bausteine sind ein Fertigstellungstermin unter Angabe eines Datums, bei Fertighausanbietenden eine feste Bauzeit. Eine Vertragsstrafe ist sicherlich anzusprechen, kann in der Praxis in aller Regel aber nicht durchgesetzt werden. Eine Begleitung durch einen*eine Gutachter*in ist gerade bei größeren Projekten für die spätere Abnahme empfehlenswert. Fertighausverkäufer*innen bieten in der Regel von sich aus eine TÜV Begleitung an.

Mit der Vertragsschließung sollte ein Bauablaufplan als Anlage beigefügt sein, um die zeitlichen Fortschritte begleiten und einen Verzug frühzeitig erkennen und entgegenwirken zu können.

Ist eine Bauzeitüberschreitung unausweichlich, sind die betreffenden Ansprüche schriftlich geltend zu machen. Hierbei ist es in der Praxis hilfreich, wenn Aus- und Umzugstermin nicht zu knapp gesetzt werden, um im Ernstfall über eine starke Verhandlungsposition ohne eigenen akuten Zeitdruck zu verfügen.

Wir beraten Sie hierzu gerne. Holen Sie sich Hilfe von einem*einer unserer kompetenten und erfahrenen Rechtsanwalt*innen.

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