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Räumungsklage - Das müssen Sie wissen!

Das müssen Sie über die Räumungsklage wissen

Am zuletzt geprüft und aktualisiert von Rechtsanwalt Samet Sen.

Räumungsklage - Das müssen Sie wissen!

(Lesezeit ca. 10 Minuten)

Die Kündigung der Wohnung und eine sich gegebenenfalls anschließende Räumungsklage durch Vermieter*innen sind einschneidende und lebensverändernde Ereignisse für den*die Mieter*in, da die Wohnung in vielerlei Hinsicht den privaten Rückzugsort und den familiären Lebensmittelpunkt darstellt. Die gezwungene Veränderung der häuslichen Situation stellt meist eine große Belastung dar, die mit erheblichem logistischen und finanziellen Aufwand verbunden ist. Mit dem vorliegenden Ratgeber werden die wichtigsten Aspekte der jeweiligen Kündigungsgründe näher beleuchtet und rechtlich genau erklärt. Wir zeigen Ihnen Wege auf, um Ihre persönlichen Interessen rechtssicher durchzusetzen. Eigenmächtiges und unüberlegtes Vorgehen als Mieter*in ist oftmals unrechtmäßig und birgt erhebliche Risiken. Daher ist die Beratung durch eine*n Rechtsanwält*in in mietrechtlichen Streitigkeiten dringend zu empfehlen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Mietverhältnis kann sowohl vom*von der Vermieter*in als auch vom*von der Mieter*in ordentlich und außerordentlich (fristlos) gekündigt werden
  • Nur der*die Mieter*in kann das Mietverhältnis ohne Grund ordentlich kündigen
  • Bei der Kündigung sind eine bestimmte Form und ggf. Fristen zu beachten
  • Zur Durchsetzung einer Kündigung, braucht der*die Vermieter*in oftmals eine Räumungsklage
  • Egal, ob Sie Mieter*in oder Vermieter*in sind, lohnt sich in der Regel bereits frühzeitig die Einschaltung eines*einer Anwält*in. Wir erklären Ihnen, wie Sie vorgehen sollten

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Inhaltsverzeichnis

  1. Wie kann ein Mietverhältnis beendet werden?
    1. Einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses durch einen Aufhebungsvertrag
    2. Ordentliche Kündigung durch den Vermieter
    3. Ordentliche Kündigung durch den Mieter
    4. Außerordentliche (fristlose) Kündigung durch Mieter oder Vermieter
  2. Muss bei der Kündigung eine bestimmte Form eingehalten werden?
  3. Welche Kündigungsfristen sind einzuhalten?
  4. Wie wird eine Kündigung durchgesetzt?
  5. Wie ist das Verfahren bei einer Räumungsklage?
  6. Was kostet eine Räumungsklage?
  7. Wie kann eine Räumungsklage verhindert werden?
  8. Fazit: Kostenlose anwaltliche Ersteinschätzung und unverbindliches Beratungsangebot

Wie kann ein Mietverhältnis beendet werden?

Die Gründe, warum ein Mietverhältnis beendet werden soll, sind vielfältig. Oftmals hat der*die Mieter*in eine neue Wohnung gefunden und möchte vermeiden, vorübergehend doppelt Miete zu zahlen. Zeitweise führen auch ein neuer Job oder veränderte Familienverhältnisse des*der Mieter*in zur Notwendigkeit eines Umzugs und damit zu einer Kündigung. Die Kündigung kann natürlich auch vom*von der Vermieter*in angestrebt werden, bspw. wenn der*die Mieter*in die Wohnung unerlaubt untervermietet oder die Miete nicht pünktlich bezahlt. Je nach zugrundeliegender Situation und Interessenlage gibt es verschiedene Möglichkeiten wie das Mietverhältnis beendet werden kann.

Einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses durch einen Aufhebungsvertrag

Kosten- und zeitsparend für Mieter*in und Vermieter*in ist ein sog. Mietaufhebungsvertrag. Die Parteien treffen einvernehmlich eine (schriftliche) Vereinbarung, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt beendet werden soll. In dieser Vereinbarung wird der Beendigungstermin konkretisiert, sodass die Parteien Rechts- und Planungssicherheit haben. Dies setzt allerdings ein gutes Verhältnis zwischen beiden Parteien voraus, da die Vereinbarung freiwilliger Natur ist und oftmals in beiderseitigem Interesse die gesetzlichen Kündigungsfristen verkürzt werden, sodass eine schnellere Beendigung des Mietverhältnisses möglich ist.

Ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Wird keine einvernehmliche Mietaufhebungsvereinbarung getroffen, ist die ordentliche Kündigung durch den*die Vermieter*in eine weitere rechtliche Möglichkeit, wie das Mietverhältnis beendet werden kann.

RECHTS-TIPP:


Nicht alle Mietverträge können ordentlich gekündigt werden. Häufig sind es nur solche, die rechtlich wirksam auf unbestimmte Zeit, also unbefristet, abgeschlossen worden sind und in denen kein Recht auf eine ordentliche Kündigung vertraglich vereinbart wurde. Dabei ist zu beachten, dass nicht alle Befristungen wirksam sind und man sich im Zweifel anwaltlich beraten lassen sollte, um festzustellen, ob und zu welchem Zeitpunkt man kündigen kann. Auch unbefristete Mietverträge können nicht gekündigt werden, wenn wirksam ein Kündigungsverzicht vereinbart wurde.

Die möglichen Rechtsgründe für eine ordentliche Kündigung durch den*die Vermieter*in sind in § 573 BGB gesetzlich geregelt. In jedem Fall muss der*die Vermieter*in ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Häufigster Kündigungsgrund ist der Eigenbedarf. Eigenbedarf kann für den*die Vermieter*in selbst oder für nahe Angehörige angemeldet werden. Die Rechtsprechung setzt hier eine detaillierte Begründung des*der Vermieter*in voraus, damit die Eigenbedarfskündigung nicht missbräuchlich vorgeschoben wird, um unliebsame Mieter*innen loszuwerden. Ein weiterer Kündigungsgrund von Vermieterseite liegt bei einem schuldhaften und nicht unerheblichen Verstoß gegen den Mietvertrag vor. Ein solcher Verstoß kann zum Beispiel eine wiederholte Missachtung der Hausordnung, Verzögerung der Mietzahlungen oder unerlaubte Untervermietung des Mietobjekts an Dritte (z.B. über Airbnb) sein. Eine Kündigung kann in seltenen Fällen auch gerechtfertigt sein, wenn der*die Vermieter*in bei Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre. An diese sog. Verwertungskündigung werden jedoch hohe Anforderungen gestellt und eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

Ordentliche Kündigung durch den Mieter

Ein Mietverhältnis, welches auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde, kann von Mieter*innen jederzeit ohne die Angabe von Gründen gekündigt werden. Der*die Mieter*in muss lediglich die Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten, also die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erklären. Soll das Mietverhältnis kurzfristiger beendet werden, bedarf es einer einvernehmlichen Mietaufhebungsvereinbarung.

Außerordentliche (fristlose) Kündigung durch Mieter oder Vermieter

Sowohl Vermieter*innen als auch Mieter*innen können die außerordentliche (fristlose) Kündigung nach § 543 BGB aussprechen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher Grund liegt vor, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist für den*die Kündigende*n, unter Berücksichtigung aller Umstände, unzumutbar ist. Nach der Rechtsprechung ist dies zwar immer eine Einzelfallentscheidung, jedoch wird ein wichtiger Grund für den*die Vermieter*in insbesondere angenommen, wenn der*die Mieter*in mit mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist, eine unberechtigte Untervermietung vorliegt oder der*die Mieter*in die Wohnung durch Vernachlässigung seiner*ihrer Pflichten gefährdet. Ein Kündigungsgrund für den*die Mieter*in liegt insbesondere dann vor, wenn ihm*ihr der Zugang und die Nutzung der Wohnung nicht rechtzeitig gewährt oder entzogen wird.

Muss bei der Kündigung eine bestimmte Form eingehalten werden?

Gemäß § 568 BGB bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses der Schriftform. Zudem muss das Kündigungsschreiben unterzeichnet und entweder als Kündigung bezeichnet oder zumindest als solche erkennbar sein. Sind an einem Mietverhältnis mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt (bspw. bei Wohngemeinschaften), muss zur Beendigung des Mietverhältnisses eine Kündigung von allen bzw. an alle ausgesprochen werden. Kündigt der*die Vermieter*in ordentlich, muss die Kündigung auch den Kündigungsgrund enthalten. Der*die Mieter*in muss bei einer ordentlichen Kündigung keine Gründe angeben. Wird das Mietverhältnis außerordentlich (fristlos) gekündigt, so ist der Grund im Kündigungsschreiben stets darzulegen.

Welche Kündigungsfristen sind einzuhalten?

Erfolgt eine Kündigung nicht fristlos, sondern ordentlich, müssen Vermieter*innen wie auch Mieter*innen bestimmte Kündigungsfristen beachten. Möchte der*die Mieter*in das Mietverhältnis ordentlich kündigen, beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Die Kündigung ist nach § 573c BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Rechenbeispiel:


Möchte ein*e Mieter*in zum 30.11.2021 aus einer Wohnung ausziehen und das Mietverhältnis ordentlich kündigen, muss die Kündigung dem*der Vermieter*in spätestens am 03.09.2021 zugehen.

Bei Vermieter*innen ist hinsichtlich der Kündigungsfristen nach der Dauer des Mietverhältnisses zu staffeln – je länger die Mieter*innen in der Wohnung gewohnt haben, desto länger ist die Kündigungsfrist: Wenn die Wohnung kürzer als fünf Jahre bewohnt wurde, gilt auch hier dir dreimonatige Kündigungsfrist, die auch der*die Mieter*in zu beachten hat. Bei einer Wohndauer zwischen fünf und acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate und ab einer Wohndauer von acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist neun Monate. Durch die Staffelung der Kündigungsfristen für den*die Vermieter*in wollte der Gesetzgeber Mieter*innen schützen, die über einen längeren Zeitraum dieselbe Wohnung bewohnen und so ihren Lebensmittelpunkt im Laufe der Jahre dort sozial gefestigt haben.

Rechenbeispiel:


Haben Mieter*innen eine Wohnung sechs Jahre lang bewohnt und möchte der*die Vermieter*in das Mietverhältnis zum 31.07.2022 ordentlich kündigen, muss die Kündigung spätestens am 03.02.2022 zugehen, da die Kündigungsfrist sechs Monate beträgt.

Wie wird eine Kündigung durchgesetzt?

Nach erfolgter Kündigung stellt sich die Frage, wie der*die Vermieter*in die Kündigung durchsetzen kann, denn durch die Kündigung allein, sind die Mieter*innen noch lange nicht aus der Wohnung. Oftmals wird die Kündigung von den Mieter*innen aus Uneinsichtigkeit oder mangels neu gefundener Wohnalternative schlicht ignoriert und ein Auszug erfolgt nicht. Die rechtmäßige Kündigung selbst, ist zwar rechtlich bindend, doch alleine nicht unmittelbar durchsetzbar. Um das Räumungsrecht aus der Kündigung durchzusetzen, muss gerichtliche Hilfe in Anspruch genommen werden und Räumungsklage erhoben werden. Nur ein durch die Räumungsklage erlangter Räumungstitel berechtigt den*die Vermieter*in, das Mietobjekt durch Gerichtsvollzieher*innen zwangsweise räumen zu lassen.

Wie ist das Verfahren bei einer Räumungsklage?

Normalerweise beginnt der Ablauf einer Kündigung der Wohnung bzw. einer Räumungsklage dadurch, dass der*die Vermieter*in dem*der Mieter*in eine schriftliche Kündigung zukommen lässt. Falls der*die Mieter*in dieser Kündigung nicht Folge leistet und das Mietobjekt nicht zum festgelegten Zeitpunkt räumt, wird der*die Vermieter*in Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Dann schickt das Gericht die Räumungsklage dem*der Mieter*in, welche*r in diesem Fall Beklagte*r des Rechtsstreits ist, zu und fordert eine Verteidigungsanzeige sowie eine Klageerwiderung (inhaltliche Stellungnahme des*der Beklagten) innerhalb von zwei Wochen.

Ablauf eines Kündigungsstreits im Mietrecht

Im Rahmen der Klageerwiderung kann der*die Mieter*in bspw. die Rechtmäßigkeit der Kündigung angreifen und/oder sich im Falle einer ordentlichen Kündigung auf die sog. Sozial- bzw. Härteklausel nach § 574 BGB berufen. In diesem Fall nimmt das Gericht eine umfassende Interessenabwägung zwischen dem Eigentumsrecht des*der Vermieter*in und dem Mietinteresse des* der Mieter*in vor.

RECHTS-TIPP:


So wurde bspw. ein Härtefall zugunsten eines 82-jährigen Mieters anerkannt, der seit 1945 in derselben Wohnung lebte, dort sozial stark verwurzelt und dessen Gesundheitszustand sehr bedenklich war. Zudem stand in diesem Fall kein geeigneter Ersatzwohnraum für den Rentner zur Verfügung (Fall des LG Hamburg WuM 1989, 238). In diesem Urteil führte das Gericht aus, dass das Recht des Mieters auf körperliche Unversehrtheit dem Eigentumsrecht des Vermieters und dessen Recht auf freie Lebensgestaltung vorgehe.

In der Praxis wird in ähnlichen Fällen oft ein Vergleich zwischen Vermieter*in und Mieter*in geschlossen. Sollte jedoch keine Einigung erzielt werden, wird das Gericht ein Urteil mit Bindungswirkung aussprechen. Sobald dieses Urteil rechtskräftig wird, kann der*die Vermieter*in die Räumung des Mietobjekts mittels der Gerichtsvollzieher*innen durchsetzen, wenn er*sie sich eine vollstreckbare Ausfertigung des Urteils besorgt hat.

Was kostet eine Räumungsklage?

Die Kostenfrage einer derartigen Räumungsklage lässt sich nicht pauschal beantworten. Denn die Anwaltskosten nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) und die Gerichtskosten nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) berechnen sich nach der Jahresnettokaltmiete des jeweiligen Mietobjekts. Dieser Betrag stellt den Ausgangswert der Kostenberechnung dar. In der Regel ist bei einer üblichen Räumungsklage mit Kosten zwischen 4.000,00 Euro und 6.000,00 Euro zu rechnen. Wenn die Räumungsklage des*der Vermieter*in erfolgreich war, muss der*die Mieter*in als unterlegene Partei sowohl die Gerichtskosten als auch die Kosten für den*die Anwält*in des*der Vermieter*in übernehmen. Kann der*die Mieter*in sowohl die Anwalts- als auch die Gerichtskosten nicht begleichen, muss der*die Vermieter*in alle Kosten vorstrecken. Um unnötige Prozessrisiken zu minimieren, sollte in jedem Fall eine anwaltliche Beratung samt Kostenprognose erfolgen. Unsere Expert*innen helfen Ihnen im Rahmen der kostenlosen anwaltlichen Ersteinschätzung gerne weiter.

Wie kann eine Räumungsklage verhindert werden?

Wenn die Kündigung allein darauf beruht, dass der*die Mieter*in mit den Mietzahlungen in Verzug ist, sollte der*die Mieter*in im besten Fall die ausstehenden Zahlungen umgehend leisten und so die Räumungsklage abwenden. Eine andere Möglichkeit stellt oftmals die sog. Sozial- oder Härteklausel dar, auf die sich der*die Mieter*in unter Umständen berufen kann. Unsere Expert*innen helfen Ihnen in Ihrem individuellen Fall gerne weiter. Nutzen Sie die Möglichkeit einer kostenlosen anwaltlichen Ersteinschätzung!

Fazit: Kostenlose anwaltliche Ersteinschätzung und unverbindliches Beratungsangebot

Wie unser Ratgeber zeigt, bestehen in mietrechtlichen Streitigkeiten wie der Kündigung der Wohnung oder einer Räumungsklage zahlreiche Unwägbarkeiten und Hürden, die es zu beachten gilt. Zudem bieten die verschiedenen mietrechtlichen Regelungen und die umfangreiche Rechtsprechung eine Reihe juristischer Fallstricke, bei deren Umgehung Ihnen unsere Expert*innen gerne zur Seite stehen. Gerade eine Räumungsklage, wie auch die Verteidigung gegen selbige, kann sehr zeit- und kostenintensiv werden und bedarf daher bester Vorbereitung. Ganz gleich wie Ihre persönliche mietrechtliche Situation aussehen mag, ob Ihnen der Mietvertrag Ihrer Wohnung gekündigt wurde oder Sie Ihre Kündigung als Vermieter*in durchsetzen möchten, eine frühzeitige anwaltliche Beratung ist für die erfolgreiche Wahrnehmung Ihrer Interessen zu empfehlen. Mithilfe unserer Expert*innen können Sie nach einer kostenlosen anwaltlichen Ersteinschätzung und einem unverbindlichen Beratungsangebot für ihren individuellen Fall die beste Entscheidung treffen und sich gegebenenfalls direkt vertreten lassen.

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