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Fristlose Kündigung der Wohnung durch Vermieter oder Mieter

Fristlose Kündigung Mietverhältnis

Am zuletzt geprüft und aktualisiert von Rechtsanwalt Samet Sen.

Fristlose Kündigung der Wohnung durch Vermieter oder Mieter

(Lesezeit ca. 9 Minuten)

Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist in der Praxis eine sehr wichtige Angelegenheit. Oftmals ist eine fristlose Kündigung durch den*die Vermieter*in existenzbedrohend für den*die Mieter*in. Mit diesem rechtlichen Ratgeber erhalten Sie alle wichtigen Informationen sowie gleichzeitig wertvolle Tipps als Vermieter*in oder Mieter*in zum Thema: „Fristlose Kündigung der Wohnung durch Vermieter oder Mieter“.

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine außerordentliche Kündigung ist nur aus einem wichtigen Grund zulässig
  • Bei Vermieter*innen liegen wichtige Gründe beispielsweise bei Zahlungsverzug, massive Ruhestörungen, erhebliche Störung des Hausfriedens, Gesundheitsgefährdung anderer Mieter oder eine starke Vernachlässigung der Wohnung vor
  • Auch Mieter*innen können fristlos kündigen. Dies ist dann der Fall, wenn die Wohnung praktisch nicht vertragsgemäß genutzt werden kann.
  • Auch bei einer außerordentlichen Kündigung ist eine angemessene Frist zu setzen

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Inhaltsverzeichnis

  1. Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter?
  2. Was ist eine fristlose Kündigung des Mietvertrages und wie unterscheidet Sie sich von einer ordentlichen Kündigung?
    1. Was ist der Unterschied zu einer ordentlichen Kündigung?
    2. Was ist eine außerordentliche (fristlose) Kündigung?
  3. Wann kann eine fristlose Kündigung durch den Vermieter erklärt werden?
  4. Was muss ich bei einer fristlosen Kündigung beachten?
  5. Welche Rechtsgrundlage gilt bei einer fristlosen Kündigung?
  6. Was gilt es bei einer Eigenbedarfskündigung zu beachten?
    1. Was ist eine Eigenbedarfskündigung?
    2. Welche Gründe können hier angeführt werden?
    3. Welche Fristen gibt es?
    4. Besteht die Möglichkeit eines Widerspruchs als Mieter?
  7. Was ist eine Aufhebungsvereinbarung?
  8. Was kann ich tun, wenn mir fristlos gekündigt wurde?
  9. Wie ist der Ablauf einer Räumungsklage?
  10. Fazit

Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter?

Die Mietvertragsparteien bestehen aus einem*einer Vermieter*in (Eigentümer*in) und einem*einer Mieter*in. Beide Seiten vereinbaren im Rahmen eines Mietvertrages, dass die vermietende Person die Mietsache (Wohnung, Haus) der Mietpartei für eine gewisse Zeit oder unbefristet überlasst und dafür monatliche Mietzinsen erhält.

Durch den Mietvertrag wird die vermietende Person der Sache verpflichtet, dem*der Mieter*in den Gebrauch der Mietsache zu gewähren, im Gegenzug ist die mietende Person zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Was ist eine fristlose Kündigung des Mietvertrages und wie unterscheidet Sie sich von einer ordentlichen Kündigung?

Was ist der Unterschied zu einer ordentlichen Kündigung?

Eine fristlose Kündigung eines Mietvertrages bedeutet, dass das Mietverhältnis ohne eine ordentliche Kündigungsfrist beendet wird. Bei den Fristen für eine ordentliche Kündigung ist zwischen einer Kündigung  durch den*die Vermieter*in und den*die Mieter*in zu differenzieren.

Grundsätzlich kann der*die Mieter*in unabhängig von der Mietdauer binnen 3 Monaten schriftlich kündigen.

Die Kündigungsfrist für den*der Vermieter*in richtet sich nach der Mietdauer. Das heißt die Kündigungsfrist hängt immer davon ab, wie lange die Mietpartei in der Wohnung gewohnt hat. Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren muss die vermietende Person eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Bei Mietverhältnissen zwischen fünf und acht Jahren verlängert sich die Frist auf sechs Monate.

Was ist eine außerordentliche (fristlose) Kündigung?

Ein*eine Vermieter*in kann beispielsweise nur dann fristlos kündigen, wenn er einen wichtigen Grund dazu hat. Da die Wohnung einen elementaren wichtigen Existenzmittelpunkt für den*die Mieter*in darstellt, sind die Hürden an die Begründung der fristlosen Kündigung durch den*die Vermieter*in äußerst hoch. Aber selbst bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung bedeutet es nicht, dass Sie als Mieter*in sofort ausziehen müssen. Vielmehr stellt sich die Rechtsprechung auf den Standpunkt, dass der Mietpartei eine angemessene Frist einzuräumen ist.

Der*die Mieter*in seinerseits kann fristlos kündigen, wenn der Gebrauch der Wohnung nicht gewährleistet wird. Das ist dann der Fall, wenn die Wohnung praktisch nicht mehr vertragsgemäß genutzt werden kann (Heizungsausfall im Winter oder eine völlig durchfeuchtete Wohnung). Wenn der*die Mieter*in fristlos kündigen will, muss er*sie zunächst einmal den*die Vermieter abmahnen und eine angemessene Frist setzen, damit er*sie die Mängel beseitigen kann.

Ist nach Ablauf der Frist nichts geschehen, kann die Mietpartei fristlos kündigen. Die Frist ist entbehrlich, wenn von vornherein klar ist, dass der*die Vermieter*in gar keine Möglichkeit hat, Abhilfe zu schaffen. Eine weitere Möglichkeit ist die erhebliche Gesundheitsgefährdung.

PRAXIS-TIPP:


Fristlos kündigen kann der*die Mieter*in auch dann, wenn von der Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgeht (überhöhte Formaldehydkonzentration in der Wohnung, Holzschutzmittel etc.).

Wann kann eine fristlose Kündigung durch den Vermieter erklärt werden?

Nun stellt sich die Frage, wie der*die Vermieter*in eine fristlose Kündigung rechtlich begründen kann. Der wichtigste Grund in der Praxis dürfte der Grund des zweimal hintereinander folgenden Zahlungsverzugs durch die Mietpartei sein. Weitere Gründe sind:

  • massive Ruhestörungen
  • eine erhebliche Störung des Hausfriedens
  • Gesundheitsgefährdungen anderer Mieter
  • eine starke Vernachlässigung der Mietwohnung

Die einschlägige Rechtsprechung legt aber an die Begründung sehr hohe Hürden und versteht diese sehr eng, weil die Wohnung den Lebensmittelpunkt eines Menschen darstellt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun aktuell zwei Urteile aufgehoben, in denen Gerichte Eigenbedarfskündigungen nicht gründlich genug geprüft hatten. Insbesondere, ob ein Härtefall vorliegt (BGH, Urteile v. 22.5.2019, VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17).

Was muss ich bei einer fristlosen Kündigung beachten?

Ein*eine Vermieter*in kann nur dann fristlos kündigen, wenn er*sie einen wichtigen Grund dazu hat. Der häufigste Kündigungsgrund ist, dass die Mietpartei mit seinen Zahlungen erheblich in Rückstand geraten ist. Innerhalb einer Schonfrist kann der*die Mieter*in seine Schulden begleichen, auch wenn er schon die Kündigung bekommen hat. Hier kommt es auf den expliziten Kündigungsgrund an. Dem*der Mieter*in steht zunächst einmal das Recht des Widerspruchs wegen einer sozialen Härte (Sozialklausel) zu.

Den schriftlichen Widerspruch muss er gegenüber dem*der Vermieter*in erklären und triftig begründen. Ein*eine Mieter*in kann einer ordentlichen Kündigung nicht wegen unbilliger Härte widersprechen, wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung erfüllt waren. Auch eine sog. rechtzeitige Schonfristzahlung ändert hieran nichts. (BGH, Urteil v. 1.7.2020, VIII ZR 323/18). Danach muss die vermietende Person tätig werden und eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen, die sich in die Länge ziehen kann. Eine derartige Klage ist zeit- und kostenintensiv.

Welche Rechtsgrundlage gilt bei einer fristlosen Kündigung?

Nach § 543 BGB kann jede Vertragspartei außerordentlich (fristlos) kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Gründe, die kraft Gesetzes eine fristlose Kündigung rechtfertigen


Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 BGB insbesondere vor, wenn

  • der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.
  • die Mietpartei die Wohnung unbefugt einem Dritten überlässt.
  • der*die Mieter*in die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.
  • der*die Mieter*in für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist.
  • oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Was gilt es bei einer Eigenbedarfskündigung zu beachten?

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Diese Art der Kündigung ist nur durch den*die Vermieter*in möglich. Häufig möchten die Vermieter*innen als Eigentümer selbst bzw. ihre Kinder die Immobilie bewohnen. Der Eigenbedarf darf in erster Linie nur für die vermietende Person selbst oder nahe Verwandte angemeldet werden. In diesem Fall ist eine ordentliche Kündigung durch den*die Vermieter*in möglich.

Eigenbedarf an einer vermieteten Wohnung kann auch dann höchstrichterlich nach BGH begründet werden, wenn die vermietende Person die Wohnung nur für einige wenige Wochen im Jahr für sich und seine Familie nutzen möchte (BGH, Beschluss v. 21.8.2018, VIII ZR 186/17).

Welche Gründe können hier angeführt werden?

Der Eigenbedarf darf in erster Linie nur für die vermietende Person selbst oder nahe Verwandte angemeldet werden. In diesem Fall ist eine ordentliche Kündigung vom Mietvertrag durch den*die Vermieter*in möglich. Laut Rechtsprechung muss die Begründung plausibel und nachvollziehbar sein. Es muss rechtlich ein berechtigtes Interesse des*der Eigentümer*in an einer Eigenbedarfskündigung plausibel dargelegt werden. Sehr häufig möchte ein*e Vermieter*in die neu erworbene Wohnung als Altersruhesitz nutzen oder für seine Abkömmlinge (Studium der Kinder) nutzen.

Die Gründe sind mannigfaltig. Es kommt auf den Einzelfall sowie die Art der Begründung an. Gerne überprüfen wir für Sie, ob eine bereits ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wirksam ist. Laut höchstrichterlicher Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) setzt eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gerade nicht voraus, dass die auf Seiten der Mietpartei bestehende Härte die Interessen des*der Vermieter*in deutlich überwiegt (BGH Aktenzeichen VIII ZR 180/18). Hier bahnt sich eine Rechtsprechungsänderung zugunsten der Mietpartei an. Wir prüfen gerne anhand der aktuellen Rechtsprechung, ob die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung ausreichen.

Welche Fristen gibt es?

Bei einer Eigenbedarfskündigung sind die üblichen Kündigungszeiten einzuhalten. Diese sind entweder mit Mietvertrag vereinbart oder richten sich nach den gesetzlichen Vorgaben im BGB.

RECHTS-TIPP:


Sie wollen Eigenbedarf anmelden? Mehr hierzu erfahren Sie in unserem Ratgeber Eigenbedarf anmelden. Falls Sie gegen eine Eigenbedarfskündigung vorgehen wollen empfehlen wir Ihnen den Ratgeber Eigenbedarf abwehren.

Besteht die Möglichkeit eines Widerspruchs als Mieter?

Mieter*innen haben die Möglichkeit, bis zwei Monate vor dem Auszugstermin bzw. zum Ende der Kündigungsfrist Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einzulegen. Ein Härtefall liegt laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) dann vor, „wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“. Es gibt diverse Schonfristen, die die Rechtsprechung vorgibt. Gerne können wir Sie hierzu beraten und juristisch unterstützen!

Was ist eine Aufhebungsvereinbarung?

Eine weitere Möglichkeit ist, dass beiderseits eine sog. Aufhebungsvereinbarung abgeschlossen mit. Der Inhalt obliegt den Parteien. Oftmals kann man hier auch idealerweise ein Auszugsdatum vertraglich festlegen. Diese Konstellation eignet sich insbesondere dann, wenn die Mieter*innen ohnehin etwas gefunden haben, aber noch auf ihre Wohnung warten müssen.

Was kann ich tun, wenn mir fristlos gekündigt wurde?

Erfolgt die fristlose Kündigung von einem Mietvertrag aufgrund von Zahlungsverzug, ist das, was Sie tun sollten, primär die Begleichung dieses Mietrückstandes.

Eine weitere Möglichkeit ist, schriftlich zu widersprechen wegen sozialer Härte. Die Meitpartei kann der Kündigung des*der Vermieter*in widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für die Mietpartei, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des*der Vermieter*in nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den*die Vermieter*in zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, § 574 BGB.

Wie ist der Ablauf einer Räumungsklage?

Was passiert nun, wenn der Mieter trotz einer wirksamen Kündigung nicht auszieht? Hier muss der*die Vermieter*in eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Am Beginn einer solchen Räumungsklage steht eine Kündigung. Diese muss bei Wohnraummietverhältnissen stets schriftlich ergehen. Auch sollte das Kündigungsschreiben die Kündigung gut und nachvollziehbar begründen.

Die Räumungsklage kann aber meist nicht sofort nach der vermieterseitigen Kündigung erhoben werden. Denn grundsätzlich erfolgt eine Kündigung „ordentlich“ mit Kündigungsfrist. In diesem Fall kann die Räumungsklage erst erhoben werden, wenn die Kündigungsfrist ausgelaufen und der*die Mieter*in nicht ausgezogen ist oder alternativ der Kündigung widerspricht, etwa weil er*sie die Kündigung für unwirksam hält.

RECHTS-TIPP:


Sie wollen die Mietkaution einbehalten? Mehr hierzu erfahren Sie in unserem Ratgeber Mietkaution einbehalten. Wie Sie vorgehen, wenn Ihr Vermieter die Mietkaution nicht zurückerstattet, erfahren sie in unserem Ratgeber Mietkaution Rückzahlung.

Fazit

Wie der Ratgeber zeigt, ist es sinnvoll, sich rechtlich abzusichern, falls Sie fristlos Kündigen wollen oder eine fristlose Kündigung erhalten haben. Hierzu empfiehlt es sich, das Vorgehen bzw. die Kündigung anwaltlich überprüfen zu lassen, um mögliche Fallstricke möglichst zu vermeiden. Bei uns finden Sie viele spezialisierte Anwälte und die Ersteinschätzung Ihres Falles ist beim Testsieger yourXpert.de immer kostenlos.

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