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Baumängel und Bauschäden – Was tun?

Baumängel und Bauschäden – Was tun?

 

Verfasst von Rechtsanwalt Marcus Schröter
Zuletzt geprüft und aktualisiert am

Ratgeber: Baumängel und Bauschäden – Was tun?

(Lesezeit ca. 11 Minuten)

Eines der größten Risiken für private Bauherr*innen und Käufer*innen beim Neubau oder der Sanierung des Eigenheims ist, neben der Insolvenz des Bauträgers, vor allem Pfusch am Bau. Baumängel treten grundsätzlich immer bei einem Bauvorhaben auf. Maßgebend sind deren Schwere und der richtige Umgang mit diesen. Für den Umgang mit Baumängeln gibt es Regelungen. Das Erkennen der Mängel, gerade in der Bauphase, ist von großem Nutzen. Denn ist das Wohnhaus erst einmal fertiggestellt, ist das Auffinden von Mängeln deutlich schwieriger als in der Bauphase. Dieser Ratgeber gibt einen Überblick, wie mit Mängeln am Bau umzugehen ist.

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Baumangel ist die Abweichung des Istzustandes eines Gebäudes vom geschuldeten Sollzustand. Entscheidend ist somit, was vertraglich vereinbart wurde.
  • Ein Bauschaden dagegen ist die Folge eines schädigenden Ereignisses.
  • Um etwaige Baumängel zu entdecken, empfiehlt sich während der Bauphase die Hinzuziehung eines*einer unabhängigen Bauleiter*in oder Sachverständigen.
  • Mit einer Mängelrüge können Bauherr*innen dem*der Bauträger*in den Baumangel schriftlich mitteilen und diese*n zur Mängelbeseitigung innerhalb einer angemessenen Frist auffordern.
  • Nach der Abnahme der Arbeiten hat der*die Bauherr*in in der Regel fünf Jahre Anspruch auf die Behebung etwaiger, auftretender Baumängel.
  • Werden Baumängel von dem*der Bauträger*in arglistig verschwiegen, hat der*die Bauherr*in drei Jahre Gewährleistung auf die Behebung.

Inhaltsverzeichnis

  1. Was ist ein Baumangel?
  2. Vorbeugen von Baumängeln
  3. Wie gehe ich vor, wenn ich einen Baumangel oder Bauschaden habe?
    1. Mängelrüge / Mängelanzeige
    2. Zurückbehaltungsrecht
  4. Welche Rechte habe ich als Käufer bei Baumängeln?
    1. Selbstvornahme bzw. Ersatzvornahme
    2. Nachbesserung
    3. Minderung
    4. Schadensersatz
    5. Rücktritt
  5. Wer haftet für Baumängel und wie reklamiere ich sie?
  6. Welche Gewährleistungsfristen gelten für die Behebung von Baumängeln?
  7. So reklamieren Sie Baumängel richtig
  8. Fazit: Kostenlose unverbindliche Ersteinschätzung

Was ist ein Baumangel?

Die Definition eines Baumangels ist die Abweichung des Istzustandes eines Gebäudes vom vertraglich vereinbarten Sollzustand. Baumängel liegen danach vor, wenn:

  • ein Werk nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat. Bsp.: Es wurde ausdrücklich vereinbart, dass der Fußboden mit schwarzem Belag verlegt wird, stattdessen wird er jedoch mit weißem Belag verlegt.
  • das Bauwerk sich nicht für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung eignet. Bsp.: Vertraglich ist die Errichtung einer Lagerhalle vereinbart. Der verlegte Boden ist jedoch für große Lasten ungeeignet.
  • das Bauwerk sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet und nicht die für das Bauwerk typische Beschaffenheit aufweist. Bsp.: Der verlegte Boden weist Risse oder Wellen auf.

yourXpert-Rechts-Tipp: Vertrag prüfen lassen


Die Ausgestaltung des Vertrags ist wie gesehen für die Frage relevant, ob später ein Baumangel anzunehmen ist. Um diesen Vertrag Ihren Wünschen gemäß auszugestalten, beraten wir Sie dazu gerne:

  • Wenn es sich bei Ihrem Vertrag um eine Bauvertrag handeln sollte, der*die Auftragnehmer*in Ihnen also nur die Bauleistung als solche und nicht die Veräußerung eines Grundstücks schuldet, können Sie von uns Ihren Bauvertrag prüfen lassen.
  • Handelt es sich um einen Bauträgervertrag, also ein Vertrag über die Errichtung bzw. Umbau eines Hauses zuzüglich der Verschaffung des Eigentums an der Immobilie, prüfen wir diesen ebenfalls gerne.

Typische Baumängel sind etwa:

  • Risse am Putz, am Mauerwerk, im Estrich oder im Holz bei tragendem Balken.
  • Dampfsperre, Fensterfugen oder Keller ist undicht.
  • Lüftungsanlage ist undicht oder läuft nicht an.
  • Undichte Übergänge an Terrassen und Balkonen mit der Gefahr von Kältebrücken.
  • Die Treppe wurde nicht richtig eingesetzt oder ist aus falschem Material.
  • Die Kellertreppe hat keinen Wasserabfluss.
  • Schlecht verdichteter Boden unter der Bodenplatte, was eine Absenkung des Gebäudes zur Folge haben kann.
  • Geringes Gefälle der Abwasserleitung, was eine Hebeanlage erfordern kann.
  • Fehlender Internetanschluss oder zu geringe Kapazität.

Infobox: Was ist ein Bauschaden im Gegensatz zu einem Baumangel?


Im Gegensatz zu einem Baumangel ist ein Bauschaden die Folge eines schädigendes Ereignis wie zum Beispiel eines Baumangels oder eines Wasserrohrbruchs. Das heißt, ein Bauschaden resultiert immer aus einem Baumangel oder einem anderen schädigenden Ereignis. Typische Bauschäden sind beispielsweise Schimmelschäden oder Wand- oder Dachschäden.

Vorbeugen von Baumängeln

Ein Neubau oder eine Sanierung eines bestehenden Gebäudes wird in den seltensten Fällen mangelfrei erfolgen. Entscheidend ist das (rechtzeitige) Erkennen von Baumängeln, die gerade in der Bauphase passieren und später nicht mehr sichtbar sind. So ist eine falsche Dämmung oder fehlender Brandschutz durch Verwendung der falschen Dämmplatten bei der Abnahme nicht sichtbar. Falsch gesetzte Anschlüsse können nach Fertigstellung des Bauvorhabens nur mit großem Aufwand beseitigt werden.

Um dem vorzubeugen und insbesondere zu vermeiden, dass solche Baumängel zunächst unerkannt bleiben, sollte das vertragliche Recht in Anspruch genommen werden, den Bautenstand zu prüfen und den Bau zu überwachen. Entsprechender Sachverstand kann durch Beauftragung eines*einer Sachverständigen (auf eigene Kosten) hinzugezogen werden. Eine Liste von geeigneten Sachverständigen erhalten Sie bei der IHK. Bauabschnitte, die eine weitere Abschlagszahlung auslösen, können vor der Zahlung überprüft werden. Baumängel, die in der Entstehungsphase entdeckt und behoben werden, sparen ein Vielfaches an Zeit und Geld.

→ Eigene*n Bauleiter*in und/oder Sachverständige*n beauftragen

Unabhängige Bauleiter*innen oder Sachverständige haben einen anderen Blick auf das Bauvorhaben als angestellte Bauleiter*innen oder Sachverständige des*der Bauträgers*in.

Bauleiter*innen und Sachverständige

  • erkennen Mängel,
  • sorgen für deren Beseitigung,
  • wehren nicht gerechtfertigte Sonderkosten ab,
  • prüfen Verträge,
  • haben den zeitlichen Überblick und
  • koordinieren die einzelnen Gewerke auf der Baustelle.

Er*Sie besucht für Sie in regelmäßigen Abständen die Baustelle und zeigt Präsenz, dokumentiert den Baufortschritt mit Bildern und in einem Bautagebuch. Die Kosten werden nach Stundensätzen abgerechnet und liegen im niedrigen dreistelligen Bereich. Eine Kostenersparnis ist möglich, wenn Sie sich mit anderen Käufer*innen zusammentun können. Im Falle einer späteren Beweisaufnahme können Sie dieses Bautagebuch und insbesondere die Fotoaufnahmen als Beweismittel verwenden.

Wenn Sie ein Fertighaus oder Massivhaus erwerben, ist in der Regel eine gutachterliche Begleitung durch eine*n Sachverständige*n im Preis inklusive. In diesem Fall ist die Beauftragung eines*einer unabhängigen Sachverständigen nicht zwingend erforderlich, allenfalls um eine zweite Meinung einzuholen.

→ Nicht an der falschen Stelle sparen

Bei einem Bauvorhaben ist ein Reserveposten für Unvorhergesehenes einzukalkulieren. Sei es für eine Ersatzvornahme oder für die Kosten im Falle der Beauftragung eines*einer Rechtsanwaltes*in. Der*die Bauträger*in ist meist in einer finanziell besseren Position, sodass eine entsprechende Reserve diesen Nachteil ausgleichen kann.

→ Genug Zeit einplanen

Baumängel lassen sich, wenn nicht vermeiden, doch reduzieren. Wichtig ist der Zeitfaktor. Für die einzelnen Gewerke ist ausreichend Zeit einzuplanen. Bei der schlüsselfertigen Erstellung durch eine*n Bauträger*in, sollte der Mietvertrag der eigenen Wohnung nicht zu früh gekündigt werden.

Müssen Sie aus der Wohnung raus, kann der*die Bauträger*in sich diesen Zeitdruck zunutze machen, indem er auf eine volle Zahlung vor Übergabe der neuen Wohnungen bzw. des neuen Hauses besteht. Die Zeiteinteilung für die unterschiedlichen Handwerker*innen und Gewerke sollte großzügig bemessen sein und eine verlässliche Koordinierung der einzelnen Bauabschnitte vorab geplant werden.

yourXpert-Rechts-Tipp: Baubeschreibung prüfen lassen


In der Bauleistungsbeschreibung ist das Bausoll enthalten, welches beschreibt, wie die Immobilie hinsichtlich ihrer Beschaffenheit sein soll. Also das, was der Bauunternehmer oder Bauträger tatsächlich zu bauen hat. Je nachdem, wie genau oder ungenau diese Beschreibung ausfällt, sieht am Ende das Ergebnis aus. Sinnvoll ist es daher vor Abschluss des Vertrags die Baubeschreibung prüfen zu lassen.

Wie gehe ich vor, wenn ich einen Baumangel oder Bauschaden habe?

Wenn Sie einen Baumangel oder Bauschaden können Sie von der Mängelrüge oder dem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen.

Mängelrüge / Mängelanzeige

Mit der Mängelrüge wird ein Baumangel dem*der Bauträger*in zur Kenntnis gebracht und ist aus Beweisgründen schriftlich anzuzeigen. Der*die Bauträger*in wird aufgefordert, die dokumentierten und mitgeteilten Mängel in einer angemessenen Frist zu besichtigen und zu beseitigen. Dabei muss ein konkretes Datum gesetzt werden, damit der*die Bauträger*in nach Ablauf in Verzug gerät.

Zurückbehaltungsrecht

Käufer*innen haben bei Mängeln ein Zurückbehaltungsrecht mindestens in Höhe der doppelten Mängelbeseitigungskosten. In allen Fällen, in denen ein Mangel festgestellt wird, empfiehlt sich deshalb für Käufer*innen, gegenüber den weiteren Zahlungsansprüchen der Vertragspartner*innen, von ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen. Praktisch bedeutet das, den entsprechenden Geldbetrag von der Abschlagszahlung abzuziehen und erst nach der Mängelbeseitigung an die Bauträger*innen zu zahlen.

Welche Rechte habe ich als Käufer bei Baumängeln?

Lassen Bauträger*innen die Frist zur Mängelbeseitigung verstreichen, was oft vorkommt, bieten sich Ihnen unterschiedliche Möglichkeiten, um gegen die Bauträger*innen vorzugehen.

Selbstvornahme bzw. Ersatzvornahme

Käufer*innen können den Mangel im Rahmen der Selbstvornahme/Ersatzvornahme auf Kosten der Bauträger*innen beseitigen. Allerdings werden hieran hohe Anforderungen gestellt und sollten nur mit anwaltlicher Begleitung erfolgen.

Vor einer Selbstvornahme/Ersatzvornahme ist der Status quo festzuhalten, idealerweise durch ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren, jedoch mindestens durch Hinzuziehen eines Sachverständigen. Obwohl es sich in diesem Fall um ein Privatgutachten handelt, welches einen anderen Stellenwert hat als ein gerichtlich bestelltes Sachverständigengutachten, kann nur so die wichtige Beweissicherung erfolgen.

Ohne eine Feststellung des Istzustandes und einer Mangelbeseitigung können Sie den ursprünglichen Mangel nicht mehr beweisen und keine Erstattung der aufgewendeten Kosten verlangen. Bauträger*innen können den Mangel später bestreiten, da dieser nicht mehr beweisbar ist.

Bei kleineren Mängeln ist ein Beweissicherungsverfahren sicherlich nicht verhältnismäßig, so dass hier ohne ein gerichtliches Verfahren, die Mängel entweder von den Käufer*innen selbst oder von Sachverständigen festgehalten werden. Hilfreich sind immer umfangreiche Bildaufnahmen, da gerichtlich bestellte Sachverständige diese für ihr Gutachten heranziehen können.

Bei größeren oder zahlreichen Mängeln ist ein gerichtliches Beweisverfahren empfehlenswert. Hier ist eine anwaltliche Begleitung erforderlich, auch wenn die Antragsstellung nach der Auffassung einzelner Gerichte nicht dem Anwaltszwang unterliegt. Auf den Antrag hin ordnet das Gericht eine Beweisaufnahme durch gerichtlich bestellte Sachverständige an. Das so erstellte Sachverständigengutachten ist dann bindend für die nachfolgenden Verfahren, kann aber auch als Grundlage für eine vergleichsweise Einigung sein.

Rechtstipp: Verlangen Sie einen Vorschuss


Zur Finanzierung der Selbst- oder Ersatzvornahme haben Käufer*innen einen Anspruch auf einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Kosten. Nach der BGH Rechtsprechung ist aber nach erfolgter Selbst- oder Ersatzvornahme eine Abrechnung zu erstellen, damit etwaige Überzahlungen ausgeglichen werden.

Als Grundlage für einen solchen Vorschuss ist auch hier eine gutachterliche Feststellung des Aufwandes oder ein Kostenvoranschlag von Fachunternehmer*innen einzuholen und als Grundlage der Vorschussklage zu verwenden.

Nachbesserung

Käufer*innen können Bauträger*innen und Verkäufer*innen auf Nacherfüllung in Anspruch nehmen und dies auch gerichtlich durchsetzen. Nachteil ist, dass auch im Erfolgsfalle ein Urteilsspruch nicht ohne weiteres vollstreckt werden kann.

Minderung

Statt der Beseitigung des Mangels oder einer Selbst- oder Ersatzvornahme können Käufer*innen die Minderung der Vergütung verlangen. Da die Höhe der Minderung in der Regel höchst streitig ist, wird auch hier ein Sachverständigengutachten erforderlich werden.

Schadensersatz

Darüber hinaus können Käufer*innen auch Schadensersatz verlangen, wenn Bauträger*innen mit der Beseitigung des Mangels in Verzug geraten. Eine Schadensersatzforderung kann beispielsweise bei verzögerter Fertigstellung in Aufwendungen für zusätzliche Mieten oder Zinsen begründet sein.

Rücktritt

Bei erheblichen Mängeln können Käufer*innen vom Vertrag zurücktreten. Dann erfolgt eine vollständige Rückabwicklung sämtlicher von beiden Seiten empfangener Leistungen. Für einen wirksamen Rücktritt ist nicht jeder Mangel ausreichend. Bagatellschäden rechtfertigen keinen Rücktritt.

Auch Bauträger*innen können den Rücktritt von dem Kauf- und Bauträgervertrag erklären. Dies erfolgt insbesondere dann, wenn die Preise weiter gestiegen sind, aber auch, um lästige Käufer*innen loszuwerden. Erfolgt der Rücktritt unter Verweis auf Zahlungsrückstände, nur um sich der Mängelbeseitigung zu entziehen, ist dieser unwirksam. Zu beachten ist aber, dass bei einer Rücktrittserklärung gegenüber Notar*innen Käufer*innen reagieren müssen und den Rücktritt zurückweisen müssen.

Rechte von Käufer*innen bei Baumängeln

Wer haftet für Baumängel und wie reklamiere ich sie?

Entdecken Sie oder der*die von Ihnen beauftragte Sachverständige – trotz aller Prävention – Baumängel, sollten diese schnellstmöglich behoben oder nachgebessert werden. Eine Selbstvornahme zur Beseitigung der Mängel ist zu diesem Zeitpunkt zu unterlassen.

Grundsätzlich haftet das beauftragte Bauunternehmen bzw. der*der Verkäufer*in für Baumängel. Haben Sie das Haus mit Bauträger*innen gebaut, wenden Sie sich mit Mängelrügen an die Bauträger*innen und nicht an das von den Bauträger*innen engagierte Subunternehmen, auch wenn im Kaufvertrag etwaige Gewährleistungsansprüche der Subunternehmer an Sie abgetreten sind.

Bei Eigenleistung besteht grundsätzlich keine Gewährleistung für die Arbeiten. Allenfalls können Architekt*innen einer Haftung aus ihrer Beauftragung unterliegen, wobei dies im Einzelfall zu prüfen ist.

Welche Gewährleistungsfristen gelten für die Behebung von Baumängeln?

Damit die Baumängel durch das entsprechende Bauunternehmen beseitigt werden können, müssen sie umfassend dokumentiert und dadurch bewiesen werden. Die Beseitigung von Baumängeln ist für Auftraggeber*innen bzw. Käufer*innen kostenlos, da diese Anspruch auf ein mangelfreies Werk haben. Allerdings müssen Sie die Verjährungsfristen für Baumängel beachten:

  • Nach der Abnahme der Arbeiten haben Auftraggeber*innen fünf Jahre Anspruch auf die Behebung etwaiger, auftretender Baumängel.
  • Werden Baumängel von Bauträger*innen arglistig verschwiegen, haben Auftraggeber*innen drei Jahre Gewährleistung auf die Behebung. Diese Frist beginnt aber erst mit der Aufdeckung des Baumangels. Bei arglistiger Täuschung liegt die Beweispflicht bei dem*der Erwerber*in.

Treten die Baumängel erst nach Ablauf der Gewährleistungsfristen auf, haben Sie keinen Anspruch auf deren Beseitigung durch Bauträger*innen. Gleiches gilt im Falle einer Insolvenz der Bauträgers*innen. Hier können Sie innerhalb der Gewährleistungsfrist allenfalls auf die Subunternehmer zurückgreifen, soweit dies im Kaufvertrag vereinbart ist.

So reklamieren Sie Baumängel richtig

  • Dokumentation der Baumängel

    Dokumentieren Sie den Baumangel umfassend schriftlich, mit Fotos und wenn nötig mit Videos.

  • Informieren Sie das Bauunternehmen

    Weisen Sie das Bauunternehmen nach Entdeckung schriftlich und detailliert auf die von Ihnen entdeckten Baumängel hin. Schicken Sie ein Mängelprotokoll sowie Fotoaufnahme mit.

  • Fristen setzen

    Setzen Sie dem Unternehmen eine Frist für die Beseitigung der Mängel. Diese sollte nicht zu fern in der Zukunft liegen, aber dem Unternehmen dennoch ausreichend Zeit geben, um die Baumängel fachgerecht zu beseitigen.

  • Kontrollieren Sie die Fehlerbehebung

    Nach Abschluss der Nachbesserungen findet eine wiederholte Begehung statt. Lassen Sie sich die Beseitigung der Mängel darlegen und nachweisen. Auch hier ist ein Protokoll anzufertigen.

  • Bleiben Sie notfalls hartnäckig

    Sollten die Baumängel auch nach der Behebung noch immer vorhanden sein oder reagiert das Bauunternehmen mehrfach nicht auf die gesetzten Fristen, können Sie mit der Selbst- bzw. Ersatzvornahme beginnen. Dies ist dem*der Bauträger*in vorher anzukündigen. Beim Beseitigen der Mängel ist darauf zu achten, dass das Zurückbehaltungsrecht für den doppelten Einbehalt nicht mehr greift. Der Einbehalt wandelt sich in einen Erstattungsanspruch oder eine Aufrechnungsposition um. Die Dokumentation sollte schriftlich erfolgen. Gemeinsame Termine sind in einem Protokoll festzuhalten und im Anschluss an die Parteien zu verteilen.

Reklamation von Baumängeln und Bauschäden

Fazit: Kostenlose unverbindliche Ersteinschätzung

Pfusch am Bau ist keine Seltenheit. Baumängel kommen auf nahezu jeder Baustelle in unterschiedlichen Stufen vor. Einige Baumängel sind schnell und problemlos zu beseitigen. Andere zeigen sich mitunter erst nach Jahren und sind schwerwiegender. Für die Beseitigung von Baumängeln ist das jeweilige Bauunternehmen zuständig. Dafür müssen die gesetzlichen Gewährleistungsfristen eingehalten werden.

Dokumentieren Sie Baumängel schriftlich und detailreich und fordern Sie das Unternehmen schriftlich zur Beseitigung der Baumängel auf. Für die Beseitigung der Mängel entstehen Ihnen keine Kosten. Um Baumängeln vorzubeugen, ist Folgendes zu beachten:

  • Ziehen Sie frühzeitig eigene Sachverständige hinzu.
  • Versuchen Sie mit weiteren Käufern*innen Kontakt aufzunehmen, um sich auszutauschen.
  • Planen Sie für den Einzug genügend zeitliche Reserve ein.

Wir beraten Sie hierzu gerne. Kontaktieren Sie online unsere erfahrenen Rechtsanwält*innen auf yourXpert.de für eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung.

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