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Renovierung und Schönheitsreparaturen bei Auszug - Hilfe vom Anwalt

Renovierung und Schönheitsreparaturen bei Auszug

Ratgeber: Schönheitsreparatur-Klauselcheck - Alle Infos rund um das Thema Renovieren beim Auszug

(Lesezeit: 9 Minuten)

Ein Umzug kann ein neuer, aufregender Schritt sein und dennoch viele Probleme verursachen. Denn bevor die neue Wohnung bezogen und der Mietvertrag unterschrieben werden kann, muss die alte Wohnung ausgeräumt und an den Vermieter übergeben werden. Dabei stellen sich für Mieter immer dieselben Fragen. Muss ich die Wohnung beim Auszug komplett renovieren oder genügt eine besenreine Übergabe?

Obwohl der Bundesgerichtshof entschieden hat, dass der Mieter nur eine bei Einzug frisch renovierte Wohnung auch beim Auszug renovieren muss, sorgen diese Klauseln nach wie vor für Streit zwischen Mieter und Vermieter. So gibt es jährlich immer noch etwa 12.500 Fälle, die vor deutschen Gerichten verhandelt werden. Geschuldet ist dies den vielen verschiedenen Varianten der "Schönheitsreparaturklausel".

Mit diesem Ratgeber erhalten Sie einen Überblick über die Thematik der Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag.

Das Wichtigste in Kürze

  • Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich Sache des Vermieters (§ 535 BGB).
  • Der Vermieter kann diese Pflicht auf den Mieter abwälzen, wenn es im Mietvertrag geregelt ist.
  • Der Mieter muss nur renovieren, wenn die Pflicht an den tatsächlichen Zustand der Wohnung anknüpft oder der Mieter einen finanziellen Vorteil erhält.
  • Der Mieter muss nur renovieren, wenn er bei Einzug in eine renovierte Wohnung eingezogen ist, denn er muss die Wohnung nicht in einem besseren Zustand übergeben, als er sie selbst erhalten hat.
  • Bei einer unwirksamen Klausel muss der Mieter nicht renovieren und kann Ersatz für die bereits geleistete Arbeit verlangen.

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Inhaltsverzeichnis

  1. Gesetzliche Regelung
  2. Vorformulierte Klausel oder Individualvereinbarung
  3. Was sind Schönheitsreparaturen?
  4. Was sind keine Schönheitsreparaturen?
  5. Unrenovierte Wohnung
  6. Beispiele für Schönheitsreparaturklauseln
    1. Ausführungsklausel
    2. Farbdiktat
    3. Endrenovierungsklausel
    4. Starre Fristen
    5. Quotenklausel
  7. Kleinreparaturklausel
  8. Rechtsfolgen unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln
  9. Renovierung trotz unwirksamer Klausel
  10. Fazit: Kostenlose anwaltliche Ersteinschätzung

Gesetzliche Regelung

Grundsätzlich ist der Vermieter nach § 535 BGB verpflichtet die Mietsache in einem vertragstypischen Zustand zu übergeben und diesen Zustand zu erhalten. Das bedeutet, dass Schönheitsreparaturen Aufgabe des Vermieters sind. In der Praxis übertragen die meisten Vermieter diese Aufgabe auf ihre Mieter. Dies kann im Mietvertrag vorformuliert oder individuell zwischen Mieter und Vermieter vereinbart worden sein. Ist dies nicht der Fall, so bleibt es bei dem Regelungsgehalt des Gesetzes.

Vorformulierte Klausel oder Individualvereinbarung

Bei einer Individualvereinbarung handelt es sich um eine Ergänzung, die bei Vertragsschluss nicht bereits vorformuliert war. Die Vertragsparteien müssen die Klausel tatsächlich ausgehandelt haben. Voraussetzung ist außerdem, dass die Ergänzung nicht schon vorher verwendet wurde und auch nicht beabsichtigt ist, sie zukünftig erneut zu benutzen. Es ist eine einmalige, zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelte Vereinbarung.

Eine Unterscheidung zur Geschäftsbedingung, also der vorgedruckten Klausel im Mietvertrag, ist sehr entscheidend, da Individualvereinbarung und Geschäftsbedingung rechtlich unterschiedlich zu beurteilen sind. Eine Individualvereinbarung ist nur unwirksam, wenn sie gegen geltendes Recht verstößt. Die vorformulierte Mietvertragsklausel kann bereits unwirksam sein, wenn sie den Vertragspartner "unangemessen benachteiligt". Eine solche Benachteiligung kann sich aus verschiedenen Gründen ergeben und ist immer von dem Einzelfall abhängig. Somit könnte eine Klausel als Geschäftsbedingung unwirksam, als Individualvereinbarung jedoch wirksam sein.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Als Schönheitsreparaturen werden alle oberflächlichen Renovierungsarbeiten bezeichnet, mit denen die normalen Gebrauchs- und Abnutzungsspuren beseitigt werden können.Das Gesetz definiert in § 28 Abs. 4 S. 3 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), welche Tätigkeiten unter den Begriff der Schönheitsreparaturen zu fassen sind.

Dort heißt es: "Schönheitsreparaturen umfassen nur das

  • Tapezieren,
  • Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
  • das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen."

Die notwendigen Vorarbeiten, wie das Schließen von Dübellöchern oder kleineren Rissen im Putz, gehört ebenfalls zu den Schönheitsreparaturen.

Was sind keine Schönheitsreparaturen?

Grundsätzlich sind alle Aufgaben, die nicht im obigen Abschnitt genannt wurden, keine Schönheitsreparaturen. Vor allem zählen aufwendigere Renovierungen und Reparaturen außerhalb der Wohnfläche nicht zu den Schönheitsreparaturen. Deshalb ist es stets die Aufgabe des Vermieters die Keller- oder Gemeinschaftsräume zu renovieren. Ebenso muss der Vermieter beim Auszug weder das Parkett abschleifen, noch den Balkon oder Türen und Fenster im Außenbereich streichen.

Unrenovierte Wohnung

Der Bundesgerichtshof hat seit März 2015 seine Rechtsprechung zum Thema Schönheitsreparaturen grundlegend geändert (BGH VIII ZR 185/14 v. 18.03.2015). Demnach ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nur möglich, wenn dieser bei Einzug eine renovierte Wohnung erhalten hat. Dabei muss eine Wohnung nicht frisch renoviert worden sein, sondern muss vielmehr den "Gesamteindruck einer renovierten Wohnung" vermitteln. Deshalb sollten Sie stets den Zustand der Wohnung bei einem Einzug dokumentieren, um diesen im Streitfall auch beweisen zu können.

Trotzdem müssen Sie aufpassen, denn durch eine Individualvereinbarung oder einen finanziellen Ausgleich kann trotz unrenoviert erhaltener Wohnung eine Pflicht zur Renovierung beim Auszug bestehen.

Renovierung bei Auszug

Beispiele für Schönheitsreparaturklauseln

Seit seiner Grundsatzentscheidung von 2015 hat der Bundesgerichtshof viele Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt. Im Folgenden werden nun die Wichtigsten vorgestellt.

Dabei ist stets zu beachten, dass jede Klausel einzeln überprüft werden muss. Eine pauschale Aussage, ob eine Klausel wirksam ist oder nicht, ist unmöglich, selbst wenn sie den vermeintlich gleichen Regelungsinhalt hat. Durch eine andere Formulierung oder in Kombination mit einer anderen Klausel im Vertrag kann die Wirksamkeit beeinflusst werden. Grundsätzlich gilt, dass eine Klausel unwirksam ist, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt.

Ausführungsklausel

In einer sogenannten Ausführungsklausel regelt der Vermieter meist die Art und Weise der Renovierung. Formulierungen die dem Mieter suggerieren, dass er einen Fachbetrieb beauftragen müsse, sind meistens unzulässig. Dem Mieter muss grundsätzlich zunächst die Chance gegeben werden die Renovierung selbst vorzunehmen. Dabei muss die Renovierung trotzdem ein gewisses Maß an Qualität aufweisen. Der Vermieter kann verlangen, dass die Renovierungsarbeiten in mittlerer Art und Güte auszuführen sind (§ 243 Abs. 1 BGB).

Beispielsweise sind Falten oder Luftblasen in einer Tapete Zustände, die ein Vermieter nicht hinnehmen muss. Auch unsauber gestrichene Wände, übermalte, verschmierte Steckdosen oder Fensterrahmen sind ebenfalls keine Renovierungsarbeiten von mittlerer Art und Güte.

Farbdiktat

Ein Vermieter darf seinem Mieter während der Vertragslaufzeit nicht vorschreiben, wie er seine Wände oder Decken zu gestalten hat, da dies den Mieter zu stark einschränken würde. Doch wie sieht es beim Auszug des Mieters aus? Hier hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse die Wohnung mit neutralen Farben zurück zu erhalten, um diese schnellstmöglich weitervermieten zu können.

Daher ist eine Klausel, die die Farbauswahl im Zeitpunkt der Rückgabe nur auf die Farbe Weiß beschränkt, nicht durch das Interesse des Vermieters gedeckt. Vielmehr genügt es den Interessen des Vermieters, wenn der Mieter die notwendigen Schönheitsreparaturen in neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten ausführt.

Endrenovierungsklausel

Bei einer Endrenovierungsklausel handelt es sich um eine Klausel im Mietvertrag, gemäß derer der Mieter dazu verpflichtet ist, bei seinem Auszug die angemieteten Räumlichkeiten renoviert zu übergeben. Ziel einer solchen Klausel ist, dass der Vermieter eine renovierte Wohnung zurückerhält, die er dann schnell erneut vermieten kann. Daher wird eine grundsätzliche Renovierungspflicht beim Auszug formuliert. Diese isolierte Endrenovierungsklausel knüpft lediglich an den Zeitpunkt des Auszugs und befasst sich nicht mit der Frage der Notwendigkeit einer solchen Renovierung. Eine solche Klausel bedeutet eine hohe Belastung für den Mieter und wird daher meist unzulässig sein. Etwas anderes könnte sich ergeben, wenn die Klausel abgeschwächt wurde oder sich die Wohnung tatsächlich in einem renovierungsbedürftigen Zustand befindet.

Starre Fristen

Mietverträge verwenden sehr häufig Fristenpläne, nach denen der Mieter die Wohnung in gewissen Zeitabständen renovieren muss. Man liest immer wieder, dass der Mieter die Küche nach drei, das Bad nach fünf und die Neben- beziehungsweise Wohnräume nach sieben Jahren renovieren muss. Durch die neuere Rechtsprechung werden für Mietverträge, die nach 2008 geschlossen wurden, mindestens 5, 8 beziehungsweise 10 Jahre angewendet.

Dabei werden solche Fristenpläne als "starr" bezeichnet, wenn der Vermieter die Renovierungspflicht einzig und allein an die Zeitabstände koppelt. Deutlich wird dies, wenn der Vertrag Formulierungen wie "spätestens" oder "mindestens" enthält. Diese Renovierungspflicht besteht unabhängig des tatsächlichen Zustands der Wohnung und benachteiligt den Mieter unangemessen.

Allerdings können diese Klauseln abgeschwächt werden. Durch Formulierungen wie "in der Regel" oder "bei Bedarf" wird die Renovierungspflicht angepasst. Somit können solche "weichen Fristenpläne" wirksam sein.

Quotenklausel

Mit der Quoten- bzw. Abgeltungsklausel bezweckt der Vermieter einen Teil der Renovierungskosten auf den Mieter zu übertragen, falls dieser bereits vor der Renovierung wieder ausgezogen ist. Diese Klauseln nehmen vor allem Bezug auf die Fristenpläne.

Die Quotenklauseln gehen von "starren Renovierungsplänen" aus und sorgen dafür, dass der Mieter nicht weiß, was für Kosten auf ihn zukommen. Der Bundesgerichtshof hat deswegen in einem Urteil von 2015 die Quotenklauseln für unwirksam erklärt.

Kleinreparaturklausel

Unter einer Kleinreparatur versteht man die Behebung kleinerer Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden (§ 28 Abs. 3 II. BV). Grundsätzlich wird eine solche Klausel für die gesamte Mietdauer vereinbart.

Diese ist nur wirksam, wenn eine Obergrenze für die Einzelreparaturen im Vertrag benannt ist. Diese kann bei maximal 120 Euro liegen. Zudem dürfen die Kleinreparaturen auf ein Jahr gerechnet 200-250 Euro nicht übersteigen.

Da eine Kleinreparatur nicht unter die "klassische Schönheitsreparatur" fällt, wird diese leicht vergessen. Dennoch sind auch die notwendigen Kleinreparaturen vor dem Auszug vorzunehmen, so lange die vereinbarte Obergrenze oder Jahresgrenze nicht überschritten ist.

Rechtsfolgen unwirksamer Klauseln

Zeigt das Ergebnis, dass die Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt, so ist diese unwirksam. Das bedeutet, dass die Klausel keine Wirkung entfaltet. Allerdings folgt aus einer unwirksamen Klausel noch viel mehr. Eine unwirksame Klausel hat zur Folge, dass alle Klauseln, die sich mit dem Thema Renovierungen und Schönheitsrenovierungen beim Auszug befassen, unwirksam sind. Dies soll den Vermieter bestrafen, der unwirksame Klauseln verwendet und damit generell Vermieter davor abschrecken solche Klauseln zu verwenden.

Sind alle Vertragsklauseln unwirksam, hat das den Effekt, dass die Parteien sich vertraglich nicht zum Thema Schönheitsreparaturen geeinigt haben. Somit wirkt die Gesetzliche Regelung. Der Mieter muss keine Renovierungen vornehmen, da dies Aufgabe des Vermieters ist.

Der Mieter muss dann die Wohnung lediglich besenrein übergeben. Darunter versteht der Bundesgerichtshof folgende Aufgaben:

  • Teppichboden muss grob gereinigt werden, nur absaugen.
  • Bodenfliesen, Parkett oder Laminat müssen ordentlich gekehrt werden.
  • Spinnweben in der Wohnung und im Keller müssen entfernt.
  • Fenster müssen nur geputzt werden, wenn diese Klebereste enthalten.
  • Ablagerungen durch Nikotin müssen nicht beseitigt werden.

Renovierung trotz unwirksamer Klausel

Wie soeben erläutert besteht also häufig keine Renovierungspflicht auf Seiten des Mieters. Viele Mieter wissen das nicht und renovieren ihre Wohnung vor dem Auszug, obwohl sie eigentlich nicht dazu verpflichtet gewesen wären. In solchen Fällen kann der Mieter die entstandenen Kosten vom Vermieter zurückverlangen. Das Geld kann allerdings nicht zurückverlangt werden, wenn der Mieter wusste, dass ihn keine Renovierungspflicht trifft.
Wenn der Vermieter nun für die durchgeführte Renovierung finanziell aufkommen muss, hat dieser zumindest wiederum einen Anspruch auf eine Renovierung von mittlerer Art und Güte oder gegebenenfalls einen Anspruch auf Nachbesserung.

Fazit: Kostenlose anwaltliche Ersteinschätzung

Der Ratgeber zeigt, dass die Frage, ob und was renoviert werden muss, nicht immer so leicht zu beantworten ist. Außerdem ist eine Renovierung meist sehr zeitaufwendig und mit hohen Kosten verbunden. Stellt sich dann heraus, dass der Mieter überhaupt keine Renovierung schuldete, kann dies auch noch nach Auszug zu einem ungewollten Nachspiel mit dem Vermieter führen. Diesen Stress können Sie vermeiden und dabei noch viel Geld sparen, denn eine Überprüfung der Schönheitsreparaturklausel ist günstiger als eine Renovierung. Deshalb sollte vor einer Renovierung beim Auszug unbedingt die Renovierungspflicht überprüft werden.

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