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Renovierung und Schönheitsreparaturen bei Auszug - Hilfe vom Anwalt

Renovierung und Schönheitsreparaturen bei Auszug

Ratgeber: Schönheitsreparatur-Klauselcheck - Alle Infos rund um das Thema Renovieren beim Auszug

(Lesezeit: 9 Minuten)

Ein Umzug kann ein neuer, aufregender Schritt sein und dennoch viele Probleme verursachen. Denn bevor die neue Wohnung bezogen und der Mietvertrag unterschrieben werden kann, muss die alte Wohnung ausgeräumt und an die Vermieter*innen übergeben werden. Je nachdem wie viele Jahre das Mietverhältnis bestanden hat, befindet sich diese möglicherweise in einem renovierungsbedürftigen Zustand. Dabei stellt sich für Mieter*innen am Ende der Mietzeit immer dieselbe Frage: Muss ich die Wohnung beim Auszug komplett renovieren oder genügt eine besenreine Übergabe?

Obwohl der Bundesgerichtshof (BGH) durch sein Urteil vom 18.03.2015 entschieden hat, dass Mieter*innen nur eine bei Einzug frisch renovierte Wohnung auch beim Auszug renovieren müssen , sorgen diese Klauseln nach wie vor für Streit zwischen Mieter*innen und Vermieter*innen. So gibt es jährlich immer noch etwa 12.500 Fälle, die vor deutschen Gerichten verhandelt werden. Geschuldet ist dies den vielen verschiedenen Varianten der "Schönheitsreparaturklausel".

Mit diesem Ratgeber erhalten Sie einen Überblick über die Thematik der Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag.

Das Wichtigste in Kürze

  • Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich Sache der Vermieter*innen (§ 535 BGB)..
  • Vermieter*innen können diese Pflicht auf Mieter*innen abwälzen, wenn es im Mietvertrag geregelt ist.
  • Mieter*innen müssen nur renovieren, wenn die Pflicht an den tatsächlichen Zustand der Wohnung anknüpft, d.h. wenn Renovierungsbedarf besteht oder Mieter*innen einen finanziellen Vorteil erhalten.
  • Mieter*innen müssen nur renovieren, wenn sie bei Einzug in eine renovierte Wohnung eingezogen sind, denn sie müssen die Wohnung nicht in einem besseren Zustand übergeben, als sie sie selbst erhalten haben.
  • Bei einer unwirksamen Klausel müssen Mieter*innen nicht renovieren und können Ersatz für die bereits geleistete Arbeit verlangen.

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Inhaltsverzeichnis

  1. Gesetzliche Regelung
  2. Vorformulierte Klausel oder Individualvereinbarung
  3. Was sind Schönheitsreparaturen?
  4. Was sind keine Schönheitsreparaturen?
  5. Unrenovierte Wohnung
  6. Beispiele für Schönheitsreparaturklauseln
    1. Ausführungsklausel
    2. Farbdiktat
    3. Endrenovierungsklausel
    4. Starre Fristen
    5. Quotenklausel
  7. Kleinreparaturklausel
  8. Rechtsfolgen unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln
  9. Renovierung trotz unwirksamer Klausel
  10. Fazit: Kostenlose anwaltliche Ersteinschätzung

Gesetzliche Regelung

Grundsätzlich sind Vermieter*innen nach § 535 BGB verpflichtet die Mietsache in einem vertragstypischen Zustand zu übergeben und diesen Zustand zu erhalten. Das bedeutet, dass Schönheitsreparaturen, wie beispielsweise Tapezieren oder Streichen von Wänden, Heizkörpern, Fenstern und Türen Aufgabe der Vermieter*innen sind. In der Praxis übertragen die meisten Vermieter*innen diese Aufgabe auf ihre Mieter*innen. Diese Vereinbarung kann im Mietvertrag vorformuliert oder individuell zwischen Mieter*innen und Vermieter*innen vereinbart worden sein. Ist dies nicht der Fall, so bleibt es bei dem Regelungsgehalt des Gesetzes.

Vorformulierte Klausel oder Individualvereinbarung

Bei einer Individualvereinbarung handelt es sich um eine Ergänzung, die bei Vertragsschluss nicht bereits vorformuliert war. Die Vertragsparteien müssen die Klausel tatsächlich ausgehandelt haben. Voraussetzung ist außerdem, dass die Ergänzung nicht schon vorher im Rahmen eines anderen Mietverhältnisses verwendet wurde und auch nicht beabsichtigt ist, sie zukünftig erneut zu benutzen. Es ist eine einmalige, zwischen Vermieter*innen und Mieter*innen ausgehandelte Vereinbarung.

Eine Unterscheidung zur Geschäftsbedingung, also der vorgedruckten Klausel im Mietvertrag, ist sehr entscheidend, da Individualvereinbarung und Geschäftsbedingung rechtlich unterschiedlich zu beurteilen sind. Eine Individualvereinbarung ist nur unwirksam, wenn sie gegen geltendes Recht verstößt. Die vorformulierte Mietvertragsklausel kann bereits unwirksam sein, wenn sie den Vertragspartner "unangemessen benachteiligt". Eine solche Benachteiligung kann sich aus verschiedenen Gründen ergeben und ist immer von dem Einzelfall abhängig. Somit könnte eine Klausel als Geschäftsbedingung unwirksam, als Individualvereinbarung jedoch wirksam sein.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Als Schönheitsreparaturen werden alle oberflächlichen Renovierungsarbeiten bezeichnet, mit denen die normalen Gebrauchs- und Abnutzungsspuren beseitigt werden können. Das Gesetz definiert in § 28 Abs. 4 S. 3 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), welche Tätigkeiten unter den Begriff der Schönheitsreparaturen zu fassen sind.

Dort heißt es: "Schönheitsreparaturen umfassen nur das

  • Tapezieren,
  • Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
  • das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen."

Die notwendigen Vorarbeiten, wie das Schließen von Dübellöchern oder kleineren Rissen im Putz, gehören ebenfalls zu den Schönheitsreparaturen.

Was sind keine Schönheitsreparaturen?

Grundsätzlich sind alle Aufgaben, die nicht im obigen Abschnitt genannt wurden, keine Schönheitsreparaturen. Vor allem zählen aufwendigere Renovierungen und Reparaturen außerhalb der Wohnfläche nicht zu den Schönheitsreparaturen. Deshalb ist es stets die Aufgabe der Vermieter*innen die Keller- oder Gemeinschaftsräume zu renovieren. Ebenso müssen Vermieter*innen beim Auszug weder das Parkett abschleifen, noch den Balkon oder Türen und Fenster im Außenbereich streichen.

Unrenovierte Wohnung

Der Bundesgerichtshof hat durch sein Urteil vom März 2015 seine Rechtsprechung zum Thema Schönheitsreparaturen grundlegend geändert (BGH VIII ZR 185/14 v. 18.03.2015). Demnach ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf Mieter*innen nur möglich, wenn diese bei Einzug eine renovierte Wohnung erhalten haben . Dabei muss eine Wohnung nicht frisch renoviert worden sein, sondern muss vielmehr den "Gesamteindruck einer renovierten Wohnung" vermitteln. Deshalb sollten Sie stets den Zustand der Wohnung bei einem Einzug dokumentieren, um diesen im Streitfall auch beweisen zu können.

Trotzdem müssen Sie aufpassen, denn durch eine Individualvereinbarung oder einen finanziellen Ausgleich kann trotz unrenoviert erhaltener Wohnung eine Pflicht zum Durchführen einer Renovierung beim Auszug bestehen.

Renovierung bei Auszug

Beispiele für Schönheitsreparaturklauseln

Seit seiner Grundsatzentscheidung von 2015 hat der Bundesgerichtshof viele Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt. Im Folgenden werden nun die Wichtigsten vorgestellt.

Dabei ist stets zu beachten, dass jede Klausel einzeln überprüft werden muss. Eine pauschale Aussage, ob eine Klausel wirksam ist oder nicht, ist unmöglich, selbst wenn sie den vermeintlich gleichen Regelungsinhalt hat. Durch eine andere Formulierung oder in Kombination mit einer anderen Klausel im Vertrag kann die Wirksamkeit beeinflusst werden. Grundsätzlich gilt, dass eine Klausel unwirksam ist, wenn sie Mieter*innen unangemessen benachteiligt.

Ausführungsklausel

In einer sogenannten Ausführungsklausel regeln Vermieter*innen meist die Art und Weise der Renovierung. Formulierungen die Mieter*innen suggerieren, dass sie einen Fachbetrieb beauftragen müssen, sind meistens unzulässig. Den Mieter*innen muss grundsätzlich zunächst die Chance gegeben werden die Renovierung / Schönheitsreparatur selbst vorzunehmen. Dabei muss die Renovierung / Schönheitsreparatur trotzdem ein gewisses Maß an Qualität aufweisen. Vermieter*innen können verlangen, dass die Renovierungsarbeiten in mittlerer Art und Güte auszuführen sind (§ 243 Abs. 1 BGB).

Beispielsweise sind Falten oder Luftblasen in einer Tapete Zustände, die Vermieter*innen nicht hinnehmen müssen. Auch unsauber gestrichene Wände, übermalte, verschmierte Steckdosen oder Fensterrahmen sind ebenfalls keine Renovierungsarbeiten von mittlerer Art und Güte.

Farbdiktat

Vermieter*innen dürfen ihren Mieter*innen während der Vertragslaufzeit nicht vorschreiben, wie sie ihre Wände oder Decken zu gestalten haben, da dies die Mieter*innen zu stark einschränken würde. Doch wie sieht es am Ende der Mietzeit beim Auszug der Mieter*innen aus? Hier haben der Vermieter*innen ein berechtigtes Interesse die Wohnung mit neutralen Farben zurück zu erhalten, um diese schnellstmöglich weitervermieten zu können.

Daher ist eine Klausel, die die Farbauswahl im Zeitpunkt der Rückgabe nur auf die Farbe Weiß beschränkt, nicht durch das Interesse der Vermieter*innen gedeckt. Vielmehr genügt es den Interessen der Vermieter*innen, wenn Mieter*innen die notwendigen Schönheitsreparaturen in neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten ausführt.

Endrenovierungsklausel

Bei einer Endrenovierungsklausel handelt es sich um eine Klausel im Mietvertrag, gemäß derer Mieter*innen dazu verpflichtet sind , bei ihrem Auszug die angemieteten Räumlichkeiten renoviert zu übergeben. Ziel einer solchen Klausel ist, dass Vermieter*innen eine renovierte Wohnung zurückerhalten, die sie dann schnell erneut vermieten können. Daher wird eine grundsätzliche Renovierungspflicht beim Auszug formuliert. Diese isolierte Endrenovierungsklausel knüpft lediglich an den Zeitpunkt des Auszugs und befasst sich nicht mit der Frage der Notwendigkeit einer solchen Renovierung aufgrund der Abnutzung. Eine solche Klausel bedeutet eine hohe Belastung für Mieter*innen und wird daher meist unzulässig sein. Etwas anderes könnte sich ergeben, wenn die Klausel abgeschwächt wurde oder sich die Wohnung tatsächlich in einem renovierungsbedürftigen Zustand befindet.

Starre Fristen

Mietverträge verwenden sehr häufig Fristenpläne, nach denen Mieter*innen die Wohnung in gewissen Zeitabständen renovieren müssen . Man liest immer wieder, dass Mieter*innen die Küche nach drei, das Bad nach fünf und die Neben- beziehungsweise Wohnräume nach sieben Jahren renovieren müssen. Durch die neuere Rechtsprechung des BGH werden für Mietverträge, die nach 2008 geschlossen wurden, mindestens Fristen von 5, 8 beziehungsweise 10 Jahre angewendet.

Dabei werden solche Fristenpläne als "starr" bezeichnet, wenn Vermieter*innen die Verpflichtung zur Renovierung einzig und allein an die Zeitabstände koppeln. Deutlich wird dies, wenn der Vertrag Formulierungen wie "spätestens" oder "mindestens" enthält. Diese Renovierungspflicht besteht unabhängig von dem tatsächlichem Zustands und der Abnutzung der Wohnung und benachteiligt Mieter*innen unangemessen.

Allerdings können diese Klauseln abgeschwächt werden. Durch Formulierungen wie "in der Regel" oder "bei Bedarf" wird die Renovierungspflicht angepasst. Somit können solche "weichen Fristenpläne" wirksam sein.

Quotenklausel

Mit der Quoten- bzw. Abgeltungsklausel bezwecken Vermieter*innen einen Teil der Renovierungskosten auf Mieter*innen zu übertragen, falls diese bereits vor der Renovierung wieder ausgezogen sind. Diese Klauseln nehmen vor allem Bezug auf die Fristenpläne.

Die Quotenklauseln gehen von "starren Renovierungsplänen" aus und sorgen dafür, dass Mieter*innen nicht wissen , was für Kosten auf sie zukommen. Der Bundesgerichtshof hat deswegen in einem Urteil von 2015 die Quotenklauseln für unwirksam erklärt.

Kleinreparaturklausel

Unter einer Kleinreparatur versteht man die Behebung kleinerer Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden (§ 28 Abs. 3 II. BV). Grundsätzlich wird eine solche Klausel für die gesamte Mietdauer vereinbart.

Diese ist nur wirksam, wenn eine Obergrenze für die Einzelreparaturen im Vertrag benannt ist. Diese kann bei maximal 120 Euro liegen. Zudem dürfen die Kleinreparaturen auf ein Jahr gerechnet 200-250 Euro nicht übersteigen.

Da eine Kleinreparatur nicht unter die "klassische Schönheitsreparatur" fällt, wird diese leicht vergessen. Dennoch sind auch die notwendigen Kleinreparaturen vor dem Auszug vorzunehmen, so lange die vereinbarte Obergrenze oder Jahresgrenze nicht überschritten ist.

Rechtsfolgen unwirksamer Klauseln

Zeigt das Ergebnis, dass die Klausel Mieter*innen unangemessen benachteiligt, so ist diese unwirksam. Das bedeutet, dass die Klausel keine Wirkung entfaltet. Allerdings folgt aus einer unwirksamen Klausel noch viel mehr. Eine unwirksame Klausel hat zur Folge, dass alle Klauseln, die sich mit dem Thema Renovierungen und Schönheitsreparaturen beim Auszug befassen, unwirksam sind. Dies soll Vermieter*innen bestrafen, die unwirksame Klauseln verwenden und damit generell Vermieter*innen davor abschrecken solche Klauseln zu verwenden.

Sind alle Vertragsklauseln unwirksam, hat das den Effekt, dass die Parteien sich vertraglich nicht zum Thema Schönheitsreparaturen geeinigt haben. Somit wirkt die Gesetzliche Regelung. Mieter*innen müssen keine Renovierungen vornehmen, da dies Aufgabe des Vermieter*innen ist.

Mieter*innen müssen dann die Wohnung lediglich besenrein übergeben. Darunter versteht der Bundesgerichtshof folgende Aufgaben:

  • Teppichboden muss grob gereinigt werden, nur absaugen.
  • Bodenfliesen, Parkett oder Laminat müssen ordentlich gekehrt werden.
  • Spinnweben in der Wohnung und im Keller müssen entfernt.
  • Fenster müssen nur geputzt werden, wenn diese Klebereste enthalten.
  • Ablagerungen durch Nikotin müssen nicht beseitigt werden.

Renovierung trotz unwirksamer Klausel

Wie soeben erläutert besteht also häufig keine Verpflichtung zur Renovierung nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Seiten der Mieter*innen. Viele Mieter*innen wissen das nicht und renovieren ihre Wohnung vor dem Auszug, obwohl sie eigentlich nicht dazu verpflichtet gewesen wären. In solchen Fällen können Mieter*innen die entstandenen Kosten von den Vermieter*innen zurückverlangen. Das Geld kann allerdings nicht zurückverlangt werden, wenn die Mieter*innen wussten, dass sie keine Renovierungspflicht trifft.
Wenn Vermieter*innen nun für die Durchführung der Renovierung finanziell aufkommen müssen, haben diese zumindest wiederum einen Anspruch auf eine Renovierung von mittlerer Art und Güte oder gegebenenfalls einen Anspruch auf Nachbesserung.

Fazit: Kostenlose anwaltliche Ersteinschätzung

Der Ratgeber zeigt, dass die Frage, ob Renovierungsbedarf besteht und was am Ende der Mietzeit renoviert werden muss, nicht immer so leicht zu beantworten ist. Außerdem ist eine Renovierung meist sehr zeitaufwendig und mit viel Arbeit und hohen Kosten verbunden. Stellt sich dann heraus, dass die Mieter*innen überhaupt keine Renovierung schuldeten, kann dies auch noch nach Auszug zu einem ungewollten Nachspiel mit den Vermieter*innen führen. Diesen Stress können Sie vermeiden und dabei noch viel Geld sparen, denn eine Überprüfung der Schönheitsreparaturklausel ist günstiger als eine Renovierung. Deshalb sollte vor einer Renovierung oder Schönheitsreparatur beim Auszug unbedingt die Renovierungspflicht überprüft werden.

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