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Grenzbebauung bei Grundstücken – Das müssen Sie wissen!

Was ist bei einer Grenzbebauung zu beachten?

Am zuletzt geprüft und aktualisiert von Rechtsanwalt Marcus Schröter.

Ratgeber: Grenzbebauung bei Grundstücken – Das müssen Sie wissen!

(Lesezeit ca. 10 Minuten)

Rechtmäßige Abstandsflächen und Mindestabständen werden, aufgrund kleiner werdender Grundstücke, immer wichtiger. Gerade die Diskussion nach verfügbarem Baugrund lässt die Ausnutzung von Grundstücken einer verstärkten Bedeutung zukommen. Inzwischen werden Einfamilienhäuser in Großstädten und deren Umland teilweise nicht mehr genehmigt. Da die Grundstücke aufgrund des Preisanstieges kleiner werden, gilt es mit einer optimalen Planung die Ausnutzung des Grundstückes unter Einhaltung der Abstandsflächen und des Mindestabstandes das Bauvorhaben zu realisieren.

Dieser Ratgeber gibt einen kurzen Einblick, welche Abstandsflächen und Mindestabstände geregelt sind und wann Ausnahmen greifen. Dazu zeigen wir Ihnen auf, welche Optionen Sie haben mögliche Probleme mit Augenmaß und Einbeziehung Ihrer Nachbarn zu regeln, wenn Sie eine Bebauung über die Grundstücksgrenze hinaus vorgenommen haben oder Ihre Grundstücksgrenze überbaut wurde.

Das Wichtigste in Kürze

  • Als Grenzbebauung gelten alle Bauwerke auf einem Grundstück, die an die Grundstücksgrenze heranreichen oder einen bestimmten Abstand zu ihr unterschreiten.
  • Wann es sich exakt um eine Grenzbebauung handelt, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.
  • Die einzuhaltende Abstandsfläche zum Nachbargrundstück liegt in den meisten Bundesländern bei mindestens 3 Metern.
  • Innerhalb bestimmter Größenvorgaben ist es oft trotzdem zulässig, Garagen, Carports und Gartenhäuser zu bauen, ohne dass eine entsprechende Abstandsfläche einzuhalten ist und eine Baugenehmigung eingeholt werden muss.
  • Auch für Fenster, Erker und Balkone im Grenzbereich gibt es in den einzelnen Bundesländern verschiedene Vorgaben.
  • In der Regel ist für eine Grenzbebauung die Zustimmung der betroffenen Nachbar*innen nötig.

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Inhaltsverzeichnis

  1. Wie ist der rechtliche Rahmen durch die Bauordnung und den Bebauungsplan gestaltet?
  2. Worauf muss ich bei Abstandsflächen und beim Mindestabstand achten?
  3. Wie kann ich gegen eine Grenzbebauung an der Grundstücksgrenze vorgehen?
  4. Welche Ausnahmen gelten bei der Grenzbebauung?
    1. Welcher Abstand gilt bei einem Gartenhaus, Gewächshaus, einer Garage oder Carport an der Grundstücksgrenze?
    2. Was ist bei einer Grenzbebauung mit Fenstern zu beachten?
    3. Welche Abstandsregelung gilt für eine Grenzbebauung durch Bepflanzung?
  5. Was kann mithilfe des Einverständnis der Nachbar*innen geregelt werden?
  6. Was regelt der Bebauungsplan zu Grenzabständen?
  7. Welche Folgen kann ein Überbau haben?
  8. Fazit

Wie ist der rechtliche Rahmen durch die Bauordnung und den Bebauungsplan gestaltet?

Bei der Errichtung eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage auf einem Grundstück sind bestimmte Abstände zu Nachbargebäuden oder Grundstücksgrenzen zu wahren. Für untergeordnete Gebäude, wie Garagen, Carports usw. sehen die meisten Landesbauordnungen Ausnahmen vor.

Entsprechende Vorschriften des öffentlichen Baurechts dienen einerseits dem Brandschutz, andererseits der Sicherung der Wohnqualität von Nachbarn durch genügend Sicht, Lichteinfall, Belüftung und der Privatsphäre der Nachbar*innen.

Ab wann es sich um Grenzbebauung handelt und ab wann eine Abstandsfläche einzuhalten ist, ist von Bundesland zu Bundesland verscheiden. Die Regelungen zur Grenzbebauung und zu Abständen in den einzelnen Landesbauordnungen der Bundesländer sind von der Systematik vergleichbar, wenn auch nicht identisch. Der allgemeine rechtliche Rahmen für die Abstandswahrung kann dann durch Bebauungspläne und Flächennutzungspläne konkretisiert werden.

Info: Was ist eine Grenzbebauung?


Bei einer Grenzbebauung werden Abstandsflächen gerade nicht eingehalten, was vor allem in Großstädten oder Stadtkernen der Fall ist. Dabei werden Gebäude direkt an der Grenze zum Nachbargrundstück errichtet, was z.B. in einem Bebauungsplan geregelt ist oder sich aus der Umgebungsbebauung ergibt, wenn gerade bei Innenstadtbereichen keine Bebauungspläne bestehen. Eine Grenzbebauung ist auch möglich, wenn entsprechende Regelungen zwischen den Grundstückseigentümer*innen getroffen werden und diese als Baulast im Baulastenverzeichnis oder als Grunddienstbarkeit im Grundbuch in Abt. II eingetragen wird.

Neben den Bauordnungen der Länder und Bebauungsplänen finden sich auch Abstandsregelungen in den Nachbarrechtsgesetzen. Diese Regelungen umfassen neben baulichen auch Regelungen zu Abständen von Pflanzen, insbesondere Hecken und Bäume.

Worauf muss ich bei Abstandsflächen und beim Mindestabstand zu Grundstücksgrenzen achten?

Der Mindestabstand beträgt - je nach Bundesland - zwischen 2,5 und 3 Metern. Dabei ist der Abstand der Hausfassade zur Grundstücksgrenze gemeint. Der einzuhaltende Abstand zum Nachbarn erhöht sich bei einer entsprechenden hohen Fassade und einer Dachneigung.

RECHTS-TIPP:


Ausnahmsweise darf eine Abstandsfläche auch auf das benachbarte Grundstück reichen, wenn der*die Nachbar*in im Rahmen einer sogenannten Abstandsflächen-Übernahmeerklärung sein Einverständnis dazu gegeben hat. Dadurch ist es möglich, die sonst vorgeschriebenen Mindestabstände auf dem eigenen Grundstück zu unterschreiten. Die Übernahme der Abstandsfläche muss im Baulastenverzeichnis oder als Dienstbarkeit im Grundbuch in Abteilung II eingetragen werden. Der*die Nachbar*in darf dann seinerseits*ihrerseits nicht die auf sein*ihr Grundstück ragende Abstandsfläche überbauen.

Bei der Mindestabstandsfläche wird die volle Breite der Hausfassade zugrunde gelegt. Sie ergibt sich aus der Länge des Gebäudes und dem Mindestabstand. Der Mindestabstand errechnet sich aus der Gebäudehöhe, multipliziert mit einem Wert zwischen 0,25 und 1 (abhängig vom Bundesland). Durch den Multiplikator ist der Mindestabstand in der Regel kleiner als die Fassadenhöhe, mindestens aber die angeführten 2,5 Meter bis 3 Meter. Die festgelegte Abstandsfläche erstreckt sich immer über die gesamte Breite der Fassade. Das heißt, dass der Mindestabstand auf der gesamten Breite zur Grundstücksgrenze eingehalten werden muss.

Besondere Regeln gelten bei der Berücksichtigung von Dächern. Flachdächer sind nicht Teil der Fassade und werden bei Abstandsberechnung nicht berücksichtigt. Satteldächer oder Walmdächer werden je nach Dachneigung bei der Berechnung berücksichtigt. In der Regel gilt, dass Dachneigungen von über 70 Grad voll in der Gebäudehöhe zu berücksichtigen sind, unter 70 Grad nur zu 1/3.

Erker, Balkone und Gauben werden bei der Berechnung der Abstandsflächen ignoriert, wenn sie nicht mehr als 1,50 Meter aus dem Bauwerk hervorragen und nicht über ein Drittel der Fassadenfläche einnehmen. Ebenfalls unberücksichtigt bei der Abstandsberechnung bleiben - oft nachträglich angebrachte - Wärmedämmverbundsysteme, wenn sie nicht stärker sind als 20 bis 25 cm.

Terrassen bleiben bei der Ermittlung der Abstandsflächen unberücksichtigt, da diese die Schutzzwecke Brandsicherung, ausreichende Belichtung oder Belüftung des Nachbargrundstücks nicht beeinträchtigen. Dies gilt jedoch nicht für überdachte, erhöhte oder mit einem Sichtschutz versehene Terrassen. Hier greifen dann die Bestimmungen der jeweiligen Landesbauordnung und der Nachbarrechtsgesetze der Länder.

Bei Garagen, Carports, Gartenhäusern, Gewächshäusern, Schuppen und ähnlichen Bauten sind solche baulichen Einrichtungen genehmigungsfrei, wenn sie sich im üblichen Rahmen bewegen. Diese Bauten fallen vielfach nicht unter die Vorschriften zur Abstandswahrung.

Wie kann ich gegen eine Grenzbebauung an der Grundstücksgrenze vorgehen?

Im Falle einer Verletzung der Abstandsflächen bestehen folgende Rechte der Betroffenen:

  • Genehmigungsphase: Einbezug des*der betroffenen Eigentümer*in in das Genehmigungsverfahren. Vereinbarung mit oder ohne eine Absicherung im Baulastenverzeichnis oder durch eine Dienstbarkeit.
  • Baugenehmigung erteilt: Einlegung eines Widerspruches gegen den Baugenehmigungsbescheid, im Falle der Ablehnung Anfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht gegen die ausstellende Behörde.
  • Bauvorhaben begonnen: Antrag auf Stilllegung des Bauvorhabens.
  • Gebäuden errichtet: Beantragung einer Abriss- oder Rückbauverfügung.

Um Folgekosten einzusparen und effektiv und rechtssicher vorzugehen, kann eine anwaltliche Unterstützung geboten sein. Hier erhalten Sie eine kostenlose Ersteinschätzung und ein Beratungsangebot unserer spezialisierten Anwält*innen.

Welche Ausnahmen gelten bei der Grenzbebauung?

Grundsätzlich bedarf die Grenzbebauung mit einem Gebäude, einer Mauer oder einem Zaun das Einverständnis der Nachbar*innen oder die Genehmigung durch die Baubehörde. Ausnahmen gelten bei folgenden Bebauungen:

Welcher Abstand gilt bei einem Gartenhaus, Gewächshaus, einer Garage oder Carport an der Grundstücksgrenze?

Das Erfordernis einer Genehmigung für die Errichtung eines Gartenhauses, eines Schuppens oder einer Garage ist abhängig von der jeweiligen gesetzlichen Regelung im betreffenden Bundesland. Grundsätzlich gilt, dass die Grenzbebauung in den meisten Bundesländern zulässig ist, wenn die Wand höchstens 3 Meter hoch ist und die Seitenlänge maximal 9 Meter beträgt und das Bauwerk nicht zu Wohnzwecken genutzt wird.

  • Es ist ohne Genehmigung erlaubt, in einer Abstandsfläche eine Garage zu bauen, wenn bestimmte Maße eingehalten werden. In zahlreichen Bundesländern handelt es sich dabei um eine mittlere Wandhöhe von 3 Metern und eine Höchstlänge von 9 Metern. Eine Flächenbegrenzung liegt bei 40 m².
  • Carports stellen generell genehmigungspflichtige Bauvorhaben dar. Jedoch ist wie bei Garagen ihre Errichtung in der Abstandsfläche zulässig, wenn die vorgenannten Vorgaben nicht überschritten werden.
  • Schließlich ist auch in vielen Bundesländern der Bau eines Gartenhauses in der Abstandsfläche an der Grundstücksgrenze ohne Baugenehmigung möglich, wenn eine Höhe von 3 Metern und eine Länge von 9 Metern nicht überschritten werden. Wenn das Gartenhaus eine Feuerstätte oder einen Aufenthaltsraum besitzt, ist eine Errichtung auf der Abstandsfläche nicht zulässig.

Was ist bei einer Grenzbebauung mit Fenstern zu beachten?

Das Einbauen von Fenstern, sowie die Errichtung eines Balkons oder Erkern im Rahmen einer Gesamtbebauung, ist auch an der Grundstücksgrenze möglich, soweit die Privatsphäre der Nachbar*innen nicht verletzt wird (Fensterabwehrrecht).

Welche Abstandsregelung gilt für eine Grenzbebauung durch Bepflanzung?

Die Regelungen in den Bundesländern sind auch hier nicht einheitlich. Für Zäune gelten zulässige Höhen von 1 m bis 1,80 m, wobei der Bebauungsplan sowie die umliegende Gestaltung auch Berücksichtigung finden muss.

Hecken und Pflanzen sind mit Abstand zur Grenze zu pflanzen, wobei sich der Abstand nach der Höhe der Pflanze richtet. Hat der*die Nachbar*in in zulässiger Weise an seiner Grenze gebaut, darf dies der*die andere Grundstücksnachbar*in ebenfalls. Allerdings bedarf es dann einer Brandschutzwand.

Was kann mithilfe des Einverständnis der Nachbar*innen geregelt werden?

Da eine Grenzbebauung aus den vorgenannten Gründen nur in Ausnahmefällen zulässig ist, ist bei einer Unterschreitung der Abstandsfläche oder bei einer Grenzbebauung das Einverständnis des*der Nachbareigentümer*in einzuholen. Schließlich sind diese unmittelbar von der Grenzbebauung betroffen.

In einem Baugenehmigungsverfahren ist die Zustimmung der Nachbar*innen im Vorfeld einzuholen, um einen Widerspruch gegen die Baugenehmigung zu vermeiden. Die Absicherung der Grenzbebauung kann durch eine Baulast oder Grunddienstbarkeit erfolgen.

Sollte ein*e Nachbareigentümer*in seine*ihre Zustimmung zu einem Bauvorhaben verweigern, wird nach Einreichung des Bauantrages, der*die betroffene Grundstückseigentümer*in im Genehmigungsprozess des Bauantrags um Einverständnis gefragt.

Gibt der*die Nachbar*in der Grenzbebauung nicht sein Einverständnis, hat dies zur Folge, dass die Baugenehmigung nicht erteilt werden kann, wenn der Bauantrag nicht entsprechend abgeändert wird. Für den Fall, dass trotz geändertem Bauantrag und erteilter Baugenehmigung die Mindestabstände nicht eingehalten werden, droht eine Abriss- oder Rückbauverfügung.

RECHTS-TIPP:


Legt diese*r betroffene Grundstückseigentümer*in gegen die beantragte Baugenehmigung keinen Widerspruch ein bzw. gibt er*sie nicht innerhalb von vier Wochen Rückmeldung, wird dies als Zustimmung gewertet, mit der Folge, dass die Baubehörde die Genehmigung, auch ohne ausdrückliche Zustimmung des*der benachbarten Grundstückseigentümer*in erteilt.

Was regelt der Bebauungsplan zu Grenzabständen?

In einem Bebauungsplan werden auch Regelungen für die Grenzbebauung getroffen. Neben der baulichen Auslastung des Grundstückes wird auch für Haupt- und Nebengebäude ein Baufenster (bebaubare Fläche) festgelegt. In einem Bebauungsplan (Satzung) wird auch geregelt, ob eine offene oder geschlossene Bebauung erfolgt. Bei einer geschlossenen Bebauung erfolgt diese in der Regel an die Grundstücksgrenze um die Flächen besser auszunutzen, was in Ortskernen oder bei Reihenhaussiedlungen der Fall ist. Bei einer offenen Bauweise sind hingegen die zuvor erläuterten Mindestabstände einzuhalten.

Welche Folgen kann ein Überbau haben?

Im Falle einer grenzüberschreitenden Bebauung (Überbau), welche böswillig (vorsätzlich oder grob fahrlässig) erfolgt ist, kann der*die Eigentümer*in des mit dem Überbau belasteten Nachbargrundstückes die Beseitigung des Überbaus nach § 1004 BGB verlangen. Die Kosten der Beseitigung hat der*die Grundstückseigentümer*in (Überbauer) zu tragen.

Maßgeblich für den Beseitigungsanspruch nach §§ 1004 Abs. 2 i.V.m. 912 BGB ist, dass eine Duldungspflicht für den Überbau nicht besteht. Nach §§ 912 BGB ist ein Überbau zu dulden, wenn er ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit erfolgt ist und dem nicht widersprochen wurde. Dem*der von dem Überbau betroffenen Eigentümer*in steht dann eine Überbaurente zu. Eine Duldungspflicht kann nach § 912 BGB auch dann bestehen, wenn der Überbau schon viele Jahre besteht und nicht beanstandet wurde. Statt eines Beseitigungsanspruch besteht in diesen Fällen aufgrund der langjährigen Duldung allenfalls ein Anspruch auf eine Überbaurente nach §§ 912 Abs. 2 , 913 BGB.

Weiterhin kann die Herausgabe der überbauten Fläche nach § 985 BGB verlangen.

Soll eine Überbauung durch den Beseitigungsanspruch gerichtlich durchgesetzt werden, ist zunächst ein Schlichtungsverfahren erforderlich. Dies regelt § 15 A EGZPO i.V.m. § 53 JustG NRW. Danach ist sachliche Voraussetzung für ein Klageverfahren die erfolglose Durchführung eines Schlichtungsverfahrens.

Beispiele aus der Rechtsprechung:


Für die Anlegung der Dämmung ist in jedem Fall die Zustimmung der Nachbar*innen erforderlich. Die rechtliche Absicherung kann dadurch erfolgen, dass mit den Nachbarn für den Überbau eine Überbaurente vereinbart wird, die bei der überbauten Fläche nicht maßgeblich hoch sein wird. Allerdings handelt es sich um eine schuldrechtliche Vereinbarung, so dass es im Falle des Eigentumswechsels Probleme mit einem*einer vermeintlich neuen Eigentümer*in geben könnte. Der*die neue Eigentümer*in muss den Überbau dulden und kann diesem nicht widersprechen. Jedoch hat er*sie einen Anspruch auf eine Überbaurente (BGH, NJW 1983, 1112 ,1113). Es besteht zudem die Möglichkeit, dass der*die jetzige Eigentümer*in auch im Falle einer Veräußerung für den*die künftigen Erwerber*in auf eine Zahlung einer Überbaurente zu verzichten. Dies ist jedoch im Grundbuch einzutragen, (BayObLG NJW-RR 1998, 1389 und Staudinger BGB, 2002, § 914, Rz.4 m.w.Nw.). Entsprechende Eintragungen sind vor einer Notar*in zu beurkunden, so dass hier Kosten für den*die Notar*in und das Grundbuchamt anfallen.

Eine weitere und günstigere Möglichkeit ist die Eintragung einer Baulast im Baulastenverzeichnis. Die entsprechende Gebühr für die Eintragung der Baulast ist bei dem zuständigen Bauamt zu erfragen. Die Mindestgebühr beträgt in der Regel EUR 50,-.

Letzlich kann die überbaute Fläche auch übertragen werden. Diese Möglichkeit ist allerdings nicht zu empfehlen, da hier eine Aufteilung der Flurstücke und damit eine Vermessung erforderlich ist und die Kosten der Vermessung oft nicht im Verhältnis zur überbauten Fläche stehen.

Fazit

Abstandsflächen und Mindestabstand sowie Aufbauten an die Grundstücksgrenze erscheinen auf den ersten Blick sehr kompliziert. Dieser Ratgeber hilft Ihnen, ein Verständnis für die bestehenden Regelungen zu schaffen. Wichtig ist eine rechtzeitige Berücksichtigung dieser Regelungen und bei Problemen umgehend professionelle Hilfe bei einem*einer Rechtsanwält*in zu suchen, da bei Verstoßen massive Einschnitte drohen, von einem Rückbau bis zu einem Abriss. Wir beraten Sie hierzu gerne. Nutzen Sie unsere kostenlose Ersteinschätzung.

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