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Immobilienrecht

Anwalt für Immobilienrecht online fragen

Wer den Verkauf oder Erwerb einer Immobilie in Erwägung zieht, wird schnell auf rechtliche Fragen stoßen. Dabei können voreilige Entscheidungen bei der Vertragsunterschrift teure Folgen haben. Deshalb ist es gut, sich vorab kompetenten Rat einzuholen und wichtige Entscheidungen in Ruhe zu treffen.
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Immobilienrecht Online Beratung

Das Immobilienrecht regelt Kauf und Verkauf von Grundstücken oder Eigentumswohnungen, aber auch die Verwendung von Immobilien und die damit verbundene Verantwortlichkeit. Charakteristisch für das deutsche Immobilienrecht sind:

  • die besonderen Regeln zur Eigentumsübertragung,
  • die Bestimmung, dass alles, was mit einem Grundstück fest verbunden ist, zu Eigentum des Grundstückseigentümers wird,
  • die Haftung des Eigentümers für vom Grundstück ausgehende Störungen, ohne dass er sie selbst verursacht haben muss.

Lesen Sie jetzt mehr zu diesen Themen in unserem Immobilienrecht-Ratgeber:

Online Ratgeber Immobilienrecht

(Lesezeit: ca. 6 Minuten)

Immobilien sind eine besondere Kaufsache. Sie nehmen in der Lebensplanung des Erwerbers häufig einen wichtigen Stellenwert ein. Nicht nur der wirtschaftliche Aufwand, sondern auch die besondere Bindungswirkung mahnen zu großer Sorgfalt bei der Vorbereitung des Immobilienerwerbs.

Der Gesetzgeber hat der besonderen Situation Rechnung getragen und die Rechtswirksamkeit eines Grundstücks- oder anderweitigen Immobilienkaufs davon abhängig gemacht, dass der Vertrag durch einen Notar beurkundet wird. Rechtlich stellen sich dabei verschiedene Fragen. Zu klären ist, welche Regelungen in einen Immobilienvertrag hineingehören und welche Regelungen nicht hineingehören und die rechtliche Bestandskraft des Vertrages gefährden.

Inhalt

  1. Immobilien im Geschäftsverkehr: Kauf und Belastung
  2. Nutzung von Immobilien: Bebauung und WEG
  3. Verantwortung für Immobilien: Sozialbindung und Störerhaftung
  4. Immobilien als Anlageform: Steuersparmodelle und „Schrottimmobilien“
  5. Immobilienrecht-Themen im Überblick
       5.1 Eigentümergemeinschaft
       5.2 Erbbaurecht
       5.3 Gewährleistung
       5.4 Immobilienkauf
       5.5 Schadensersatz
       5.6 Zwangsversteigerung

1. Immobilien im Geschäftsverkehr: Kauf und Belastung

Der Kauf eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung hat eine schuldrechtliche und eine sachenrechtliche Seite. Schuldrechtlich einigen sich die Kaufinteressenten mit dem Verkäufer über den Kaufvertrag und seine Bedingungen. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden.

Der Eigentumsübergang kann erst stattfinden, wenn zur schuldrechtlichen Einigung die sachenrechtlich notwendige Eintragung der Änderung ins Grundbuch erfolgt ist (§ 873 BGB). Käufer und Verkäufer müssen gemeinsam und persönlich vor dem beurkundenden Notar die Erklärung darüber abgeben, dass das Grundstückseigentum übertragen wird (§ 925 BGB). Dasselbe gilt für die Eintragung einer Grundschuld oder eines Erbbaurechts.

Der mit der Beurkundung eines Kaufvertrages betraute Notar ist zu Neutralität verpflichtet. Er hat darauf zu achten, dass durch den Vertragsabschluss kein geltendes Recht verletzt wird. Vermutet er eine sittenwidrige Benachteiligung einer der Vertragsparteien, kann der Notar die Beurkundung zu diesem Zeitpunkt verweigern. Er ist nicht berechtigt, den einzelnen Vertragschließenden persönlich zu beraten. Deshalb ist es sinnvoll, den abzuschließenden Vertrag vor dem Beurkundungstermin einem der auf Immobilienrecht spezialisierten yourXpert-Rechtsanwälte zur Überprüfung zu übermitteln.

2. Nutzung von Immobilien: Baurecht und WEG

Eine Immobilie kann nur gekauft werden, wenn sie vermessen und von anderen Immobilien in nachprüfbarer Weise abgegrenzt wurde. Der Nachweis dafür findet sich im Grundbuch. Dort sind nicht nur Grundstücke, sondern, auf besonderen Grundbuchseiten, auch vermessene und abgetrennte Eigentumswohnungen verzeichnet. Der Grundbuchstand wird spätestens vom Notar vor der Beurkundung überprüft.

Durch den Kauf einer Eigentumswohnung wird der Käufer automatisch zum Teil einer Eigentümergemeinschaft. Die Regeln über die Nutzung der Eigentumswohnung und die Rechte und Pflichten von Eigentümern und Nutzern sind im “Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht“ (WEG) festgeschrieben. Besonders zu beachten ist die Verpflichtung, ein monatliches Wohngeld zu entrichten. Entscheidungen trifft die Eigentümerversammlung. Neben abgetrenntem Wohneigentum besteht meistens auch Miteigentum an Gemeinschaftsräumen oder Grundstücksteilen.

Wird ein Grundstück bebaut, dann gehen sämtliche fest mit dem Grund verbundenen Bestandteile in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Wer auf einem Grundstück bauen will, dessen Eigentümer er nicht ist, der sollte sich vorher vom Eigentümer ein Erbbaurecht einräumen lassen.

3. Verantwortung für Immobilien : Sozialbindung und Störerhaftung

Der Eigentümer einer Immobilie kann mit seinem Grundstück oder seiner Eigentumswohnung grundsätzlich machen, was er möchte, solange er nicht gegen Gesetze verstößt. Das Grundgesetz räumt in Artikel 14 GG Immobilienbesitzer in Deutschland nicht nur Rechte ein, sondern verpflichtet sie, zum Nutzen der Allgemeinheit zu handeln.

Der Eigentümer eines Grundstücks haftet für von seinem Grundstück ausgehende Gefahren, auch wenn er selbst gar nicht der Verursacher ist. Erbt beispielsweise ein in Berlin lebender Mann ein Grundstück in Thüringen, das er noch nie gesehen hat, kann es passieren, dass er einem Passanten gegenüber für einen Schaden haftet, den der durch einen vom Dach der auf dem Grundstück stehenden Ruine fallenden Ziegel verursacht worden ist. Einsturzgefährdete Gebäude und andere auf für Dritte zugänglichen Grundstücken anzutreffende Gefahrenstellen müssen gesichert werden.

Rechtliche Probleme kann es auch aufgrund der Nutzungsweise des Grundstücks geben. Intensive Landwirtschaft kann auch auf dem Dorf zu Auseinandersetzungen mit den Nachbarn führen, wenn sie besonders geruchs- oder geräuschintensiv ist. Der Eigentümer ist verantwortlich, auch wenn er das Grundstück verpachtet hat.

4. Immobilien als Anlageform: Steuersparmodelle und „Schrottimmobilien“

Immobilien werden nicht nur als Ort für den Lebensmittelpunkt oder für das Ferienhaus gehandelt. Die Beteiligung an Immobilienfonds wird auch als Steuersparmodell angeboten. Statt des Immobilienmaklers wirbt dann der Finanzmakler um zahlungskräftige Kundschaft. Der Rechtsanwalt für Immobilienrecht muss gleichzeitig auch Kenntnisse und Erfahrungen in den Bereichen Steuerrecht und Wirtschaftsrecht haben, um hier jeweils zweckmäßig beraten zu können. Bei der Auswahl eines yourXpert-Anwalts kann sich der Rechtssuchende in aller Ruhe vergewissern, ob ein Rechtsanwalt auch die wirtschaftlichen Aspekte einer Geldanlage in Immobilien richtig bewerten kann. Besondere Bedeutung hat dabei der Kampf gegen betrügerische Anlageangebote, bei denen sich Immobilien, an denen Beteiligungen veräußert werden sollen, als sogenannte „Schrottimmobilien“ erweisen. Es handelt sich meistens um Eigentumswohnungen, die einen derartig schlechten Zustand und einen absoluten Mangel an Qualität aufweisen, dass sie nicht vermietbar oder anderweitig verwertbar sind. Der spezialisierte Rechtsanwalt kennt die Rechtsprechung des BGH und damit die Voraussetzungen, in einem solchen Fall aus vertraglicher Bindung und Zahlungsverpflichtungen wieder herauszukommen. Eine kurzfristige Online-Beratung durch den yourXpert-Spezialisten ist in einem solchen Fall unbedingt zu empfehlen.

5. Immobilienrecht-Themen im Überblick

5.1 Eigentümergemeinschaft

Mehrere Eigentümer einer Immobilie können nur gemeinsam und einverständlich über diese Immobilie verfügen. Sie sind rechtlich zu einer Eigentümergemeinschaft verbunden. Eine Eigentümergemeinschaft entsteht durch gemeinsamen Kauf eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung, aber auch durch gemeinsames Erben. Eine Eigentümergemeinschaft, die besonderen Regeln folgt, entsteht zwischen Wohnungseigentümern, deren abgetrennte Wohneinheiten im selben Haus liegen.

5.2 Erbbaurecht

Das Erbbaurecht gibt dem Berechtigten die Möglichkeit, auf einem Grundstück, das nicht ihm selbst gehört, zu bauen. Ein bestehendes Erbbaurecht wird im Grundbuch als Belastung eingetragen. Wichtig ist ein Erbbaurecht deshalb, weil grundsätzlich alle fest mit dem Grundstück verbundenen Bauten dem Grundstückseigentümer gehören. Wer auf einem fremden Grundstück baut, ohne, dass zu seinen Gunsten ein Erbbaurecht besteht, muss damit rechnen, das Gebäude nicht nutzen zu können. Beim Erbbaurecht handelt es sich um ein „eigentumsähnliches“ Recht, das selbständig veräußert oder seinerseits mit einer Grundschuld belastet werden kann.

5.3 Gewährleistung

Grundsätzlich gelten im Immobilienkauf die im Kaufrecht üblichen Regeln über die Gewährleistung bei Sachmängeln (§ 434 BGB) und bei Rechtsmängeln (§ 435 BGB). Weil Immobilienkaufverträge schon aufgrund der Beurkundungspflicht jeweils als gesondert ausgehandelt gelten, ist es grundsätzlich möglich, die Gewährleistung durch eine Vertragsklausel auszuschließen. Der Ausschluss kann allerdings keine vorsätzlich verschwiegenen Mängel und nicht das Fehlen zugesicherter Eigenschaften betreffen.

5.4 Immobilienkauf

Der Immobilienkauf ist ein formgebundenes Geschäft, das aus einem schuldrechtlichen Vertrag und der sachenrechtlichen Einigung über die Eigentumsübertragung, der Auflassung (§ 925 BGB), zusammengesetzt ist. Der Immobilienkauf wird nur dann rechtskräftig, wenn der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet worden ist. Der Immobilienkauf ist abgeschlossen, wenn der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden ist.

5.5 Schadensersatz

Ein Anspruch auf Schadensersatz kann dem Käufer einer Immobilie entstehen, wenn er aufgrund eines durch den Verkäufer vorsätzlich verschwiegenen Mangels vom Kaufvertrag zurücktritt. Ein Schadensersatzanspruch kann auch dann gegeben sein, wenn Mängel der Immobilie bei der Nutzung, beispielsweise der Bebauung, zu Schäden am Vermögen des Käufers führen. Der Grundstückseigentümer selbst kann zum Schadensersatz verpflichtet sein, wenn aufgrund des Zustands seiner Immobilie Rechtsgüter Unbeteiligter beschädigt werden. Die Gefahr besteht besonders dann, wenn eine Ruine auf dem Grundstück an der Straßenfront steht.

5.6 Zwangsversteigerung

Muss eine Immobilie im Falle der Insolvenz oder im Zuge einer Zwangsvollstreckung verwertet werden, geschieht dies durch eine Zwangsversteigerung. Die Zwangsversteigerung kann auch das letzte Mittel sein, um eine zerstrittene Eigentümergemeinschaft, beispielsweise eine Erbengemeinschaft, auseinanderzusetzen. Wirtschaftlich ist die Zwangsvollstreckung, bei der der Wert durch ein Sachverständigengutachten festgelegt wird, meistens die schlechteste aller in Betracht kommenden Lösungen.