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Zusatzfrage

10.05.2017 | Preis: 60 € | Familienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Andreas Fischer

Fragestellung

Wie besprochen.

Antwort des Experten

Sehr geehrter Ratssuchende/r,

um Ihre Frage direkt zu beantworten: einen Sinn macht das Geschäft auch in dieser Konstellation auf jeden Fall. Der Kaufvertrag selbst liegt mir derzeit nicht vor, daher im Folgenden allgemeine Hinweise zu dieser Frage:

Wir haben hier wohl zwei an sich vollkommen getrennte Verträge, einen Kaufvertrag, der notariell beurkundet wird, und ein separater Werkvertrag. Ein Notar ist eigentlich für den separaten Werkvertrag nicht nötig. Aber es gibt Rechtsprechung, wonach notarielle Beurkundung dann erforderlich ist, wenn der Käufer bei Abschluss des Werkvertrags über den Hausbau noch nicht Eigentümer ist und ein Zusammenhang zwischen den beiden Verträgen besteht (OLG Hamm vom 21.11.1996 Az. 17 U 49/95). Ansonsten hätte man natürlich auch daran denken können, zuerst das Grundstück zu erwerben und dann in einem zweiten Schritt den Hausbau zu vergeben. Dadurch könnte ein beträchtlicher Teil der Notarkosten und auch der Grunderwerbssteuer eingespart werden.

Die gewählte Gestaltung ist jedoch unter den Umständen vertretbar: Sie erhalten dann den Grund- und Boden von einem Verkäufer und das Haus wird von einem anderen Unternehmer gebaut, nicht wie beim klassischen Bauträgervertrag beides insgesamt aus einer Hand. Daraus können sich besondere Risiken ergeben, denn es gibt dann niemand, der für das Zusammenspiel dieser beiden Verträge sorgen muss. Bei Bauträgerverträgen werden den Bauträgern einige Fürsorgepflichten gesetzlich u.a. in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) auferlegt, z.B. in § 3 MaBV. Da wir es hier nicht mit einem derartigen Bauträgervertrag zu tun haben, müssen Sie selbst dafür sorgen, daß diese Voraussetzungen erfüllt sind.

Wichtig ist, daß Sie im Ergebnis Eigentümer des Geländes sein müssen, auf dem Ihr zukünftiges Haus errichtet wird. Das Eigentum am Grund und Boden erstreckt sich dann automatisch auch auf das Gebäude nach § 94 BGB. Das Grundstück muss natürlich auch die Voraussetzungen erfüllen, damit der Werkvertrag dann entsprechend umgesetzt werden kann, besonders muss die gegebenenfalls notwendige Baugenehmigung erteilt werden (können). Es gibt daher bei der geplanten Kombination von Grundstückskauf und Werkvertrag über das Haus einige rechtliche Besonderheiten und Risiken, an die gedacht werden muss:

1. Keine automatische Verknüpfung beider Verträge
Wenn Sie das Grundstück von einem separaten Verkäufer übernehmen, dann ist das wichtigste Risiko, daß dann, wenn einer der beiden Verträge nicht zustande kommt, warum auch immer, der andere Vertrag in der Regel für Sie wertlos wird. Daher muss der ander Vertrag in dieser Situation auch automatisch hinfällig werden. Sonst haben Sie eventuell später ein Grundstück ohne Haus, und anders herum macht es erst recht keinen Sinn, einen Werkvertrag über die Errichtung eines Hauses abzuschließen, ohne daß es ein geeignetes Grundstück dafür gibt.
Lösung: aufschiebende Bedingungen oder Rücktrittsvorbehalte
Hier kann man rechtstechnisch daran denken, sich in beiden Verträgen vertragliche Rücktrittsrechte auszubedingen, für den Fall, daß der jeweils andere Vertrag entweder nicht zustande kommt oder wieder rückgängig gemacht wird.
Üblich sind hier auch Finanzierungsvorbehalte, also Rücktrittsrechte für den Fall, daß die Finanzierung aus irgend einem Grund scheitern sollte.
Alternativ kämen hier auch die Vereinbarung von auflösenden Bedingungen im Sinne von § 158 Abs. 2 BGB im Vertragswerk in Frage. Danach endet dann, wenn ein Rechtsgeschäft unter einer auflösenden Bedingung vorgenommen wird, mit dem Eintritt der Bedingung die Wirkung des Rechtsgeschäfts; mit diesem Zeitpunkt tritt der frühere Rechtszustand wieder ein.

2. Eignung des Grundstücks für das geplante Vorhaben, z.B. Frage der Baugenehmigung
Ein zweites Risiko ist, daß es immer noch irgendwelche Probleme mit der Baugenehmigung geben könnte. Es hilft nichts, ein Grundstück zu erwerben, auf dem der geplante Bau später nicht vorgenommen werden darf, weil es z.B. behördliche Hindernisse gibt. Hier sollten Sie sich vorab schon erkundigen: Gibt es schon einen Antrag bzw. eine daraufhin erfolgte Baugenehmigung, wie ist der Sachstand? Gegebenenfalls gibt es nach der jeweiligen Landesbauordnung die Möglichkeit, eine für die Behörde für eine gewisse Zeit verbindliche Bauvoranfrage zu stellen.
Generelle Vorsichtsmaßnahmen:
- Lassen Sie sich vorher einen aktuellen Grundbuchauszug geben. Wichtig ist, daß der Verkäufer auch wirklich Eigentum an dem fraglichen Grundstück hat und daß es keine Belastungen gibt, bzw. diese in der Finanzierung und beim Kaufpreis mit berücksichtigt werden.

- Erkundigen Sie sich danach, ob es Rückstände an Erschließungsbeiträgen gibt (Anfrage an Stadt/ Gemeinde)

- Sie sollten Akteneinsicht in das Altlastenverzeichnis der Gemeinde nehmen für Frage z.B. nach schädlichen Bodenveränderungen

In der Regel wird Ihr Vertragspartner und der Notar diese Fragen bereits geklärt haben. Wenn aber keine zufriedenstellende Lösung angeboten wird, dann zögern Sie bitte nicht, noch einmal zurück zu fragen.

PS: Wenn Sie mit meiner Beratung zufrieden sind, wäre eine positive Bewertung des Beitrags wünschenswert.

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