Zum Mieter in der eigenen Immobilie werden?
Beantwortet
Fragestellung
Guten Abend Frau Fritsch,
aus privaten Gründen möchte ich mit meiner Frau zum "Mieter in der eigenen Immobilie" werden. Die Frage ist, ob und welcher Weg dafür geeignet ist.
Zu uns: 37 + 36 Jahre alt, berufstätig, verheiratet, 2 Kinder (10 + 7 Jahre alt). Wohnhaft in einer Doppelhaushälfte zum Eigentum. (Eingetragen im Grundbuch)
Ziel: Mieter in der eigenen Immobilie werden, so dass - auch und insbesondere - in der Außendarstellung klar erkennbar ist, dass es sich um ein Mietverhältnis handelt.
Zwei mögliche Ansätze kommen uns dafür in den Sinn:
1.) Grundbucheintrag bleibt gleichlautend / ohne Ändeurng:
Das Haus wird an meiner Mutter als Sicherheit z.B. für ein Darlehen verwendet. Da wir dieses Darlehen nicht zeitgerecht zurückzahlen können, verwertet meine Mutter bis auf Weiteres die Immobilie, indem sie diese vermietet. Mieter sind wir.
2.) Grundbucheintrag wird verändert:
Das Haus wird auf unsere Kinder, bzw. auf eines unserer Kinder überschrieben (Schenkung im Rahmen des Freibetrages, Schätzwert 200.000 €). Unsere Kinder sind noch nicht geschäftsfähig, weshalb ein Elternteil als Vertreter einen Mietvertrag zeichnet - mit uns (den Eltern) als Mieter.
Das mag etwas anrüchig klingen, ist aber einem sehr bürokratischen Akt geschuldet, der uns bei der Bewerbung um den Erwerb eines Baugrundstücks auferlegt wird. Hier sind ausschließlich Bewerber zugelassen, die aktuell zur Miete wohnen. Daher suchen wir nach einem Weg, eine entsprechend valide Ausgangslage herzustellen - mit möglichst geringem Aufwand bzw. Begleitkosten.
Ich freue mich auf eine kreative und lösungsorientierte Rückmeldung. :-)
Bei Rückfragen erreichen Sie mich per E-Mail unter j.S.81@gmail.com, sowie mobil unter 0160 / 277 27 88.
Mit freundlichen Grüßen
J. S.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort des Experten
Sehr geehrte Mandanten,
vielen Dank für Ihr Vertrauen. Gerne habe ich mich mit Ihrer Fragestellung befasst, fürchte allerdings, dass eine kreative und zugleich zulässige Lösung nicht ganz so einfach herzustellen sein dürfte, wie Sie sich dies wünschen.
Vorab möchte ich anmerken, dass ich natürlich die genauen Voraussetzungen des "Verbots" des aktuellen Grundstückseigentümers nicht kenne und ob es sich dabei "nur" um einen privaten Wunsch handelt, oder zum Beispiel - was gelegentlich vorkommt - um öffentlichen Grund, der privatisiert werden soll und durch eine kommunale Satzung begleitet wird. Dann nämlich kommen solche Regelungen zur Förderung der Bildung von Eigentum bei Familien durchaus vor.
Sollte dies der Fall sein und es wirklich eine konkrete Rechtsgrundlage für das Verbot geben, kann man dieses leider auf dem ersten von Ihnen beschriebenen Weg aller Voraussicht nach nicht umgehen.
Eine Vermietung wäre für Ihre Mutter nur dann möglich, wenn diese tatsächlich auch die Eigentümerin wäre und als solche im Grundbuch vermerkt wäre. Hier sollen Sie aber ausdrücklich vermerkt bleiben.
Es besteht damit die Gefahr eines unzulässigen Umgehungsgeschäfts. Denn ich gehe davon aus, dass die Vergabevoraussetzung nicht nur auf "aktuell zur Miete wohnend", sondern eher auf "aktuell noch nicht Eigentümer" lautet. Dies hängt aber wie gesagt wirklich von der Rechtsgrundlage ab und ich vermute ja nur in Richtigung von kommunaler Wohnungsbauförderung.
Ein zulässiger Weg kann nach meiner Auffassung daher nur darüber gewählt werden, dass in der Tat ein Eigentümerwechsel auch laut Grundbuch stattfindet.
Theoretisch wäre dies über eines Ihrer Kinder denkbar, bedenken Sie aber bitte, dass es insofern rechtliche Hürden zu beachten gibt: Ein minderjähriges Kind kann eine Eigentumsübertragung nicht wirksam alleine annehmen und der vorgeschriebene Weg ist daher, dass ein Verfahrenspfleger dies für das Kind erklären muss. Dieser wäre über das örtliche Amtsgericht, dort Abteilung für Betreuungssachen zu bestellen.
Es ist theoretisch auch denkbar, einen Elternteil hierfür zu bestellen. Ob dies gewährleistet wird, hängt aber vom Einzelfall ab und kann pauschal nicht beantwortet werden.
Für eventuelle Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniela Désirée Fritsch Rechtsanwältin
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