Wohnung vermieten
Beantwortet von Steuerberater Carsten Müller-Venhoff in unter 2 Stunden
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren,
da ich mir überlegt habe Kapitalvermögen anzuschaffen um Rendite und steuerliche Vorteile zu sichern. Habe ich mir überlegt eine Eigentumswohnung zu kaufen um diese dann zu vermieten. Die steuerlichen Vorteile sind mir soweit bekannt, was man alles absetzen kann (zum Beispiel: 2% vom Gesamtpreis als Abschreibung, Grundsteuer, Zinsen für eventuelle Finanzierung, usw ...). Da ja eher kleiner 2-Zimmerwohnungen gefragt sind als größere (Kaufpreis in meiner Region 60.000€ bis 90.000€), ist das eigentlich nicht das Kapitalvermögen was ich aufbauen möchte. Sollte schon mehr sein, auch wegen meiner Altersvorsorge. Daher habe ich mir überlegt mehrere Eigentumswohnungen zu kaufen.
Jetzt meine Frage:
Wenn ich jetzt zum Beispiel 2 Eigentumswohnungen besitze und diese vermieten würde, kann ich dann die steuerlichen Vorteile (Beispiele wurden oben genannt) für beide Wohnungen gleich geltend machen? Also bei jeder Wohnung zum Beispiel die 2 % als Abschreibung?
Ich bedanke mich schon mal recht herzlich für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüße
Enrico
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Antwort von Steuerberater Carsten Müller-Venhoff
Sehr geehrter Ratsuchender,
Ihre Ihrer Angelegenheit kann man recht kurz antworten. Natürlich können Sie die von Ihnen "steuerliche Vorteile" genannten Werbungskosten für jede der von Ihnen angeschafften Wohnungen geltend machen.
Für jede vermietete Einheit ist eine eigene Anlage V mit der Einkommensteuererklärung einzureichen. In ihr werden sowohl die Einnahmen der jeweiligen Wohnung als auch die im Kalenderjahr angefallenen Kosten eingetragen. Für die Ermittlung der Abschreibung sind zunächst sämtliche Anschaffungskosten aufzuführen. Hierfür bietet sich eine gesonderte Anlage an. Da dies nicht so einfach ist, hier ein kleines Beispiel:
Kaufpreis lt. Notariat 100.000,00 €
Notargebühren 1.500,00 €
Maklercourtage 3.500,00 €
Amtsgericht 200,00 €
Grunderwerbsteuer 3.500,00 €
Gesamte Anschaffungskosten 108.700,00 €
davon entfallen auf Grund und Boden geschätzt 30% 32.610,00 €
davon entfallen auf Gebäude geschätzt 70% 76.090,00 €
Nur auf den Gebäudeanteil darf die Abschreibung berechnet werden. Die genaue Aufteilung übernimmt im Übrigen das Finanzamt für Sie. Bitte beachten Sie, dass die Abschreibung nur zeitanteilig, d.h. nur für die Monate Ihres Eigentums ab Nutzen- und Lastenwechsel angesetzt werden kann. Die Höhe des Abschreibungssatzes richtet sich nach dem Baujahr. Für Altbauten (Herstellung vor dem 31.12.1924) beträgt er sogar 2,5 € pro Jahr.
Die Notarkosten für eine etwaige Grundschuldeintragung sind als Finanzierungsnebenkosten sofort abzugsfähig. Sie gehören nicht zu den Anschaffungskosten. Auch Zinsen sind, wie Sie richtig sagten, als Finanzierungskosten sofort abzugsfähig.
Zu den Kosten gehören ferner u.a. Grundsteuer, Straßenreinigungskosten, Strom für Hausbeleuchtung, Heizkosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungen, etc. ;kurz gesagt, alle Kosten, die mit der Vermietung in Zusammenhand stehen.
Ich hoffe, ich konnten Ihnen weiterhelfen und stehe für Nachfragen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Dipl.-Kfm. Carsten Müller-Venhoff
Steuerberater, Berlin
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Ok gehen wir mal konkret von ihrem Beispiel aus.
Nehmen wir an ich habe 2 Eigentumswohnungen zur Vermietung, wobei jede 108.700€ kostet (inklusive der Anschaffungskosten). Sie sagten das das nur der Gebäudeanteil abgesetzt werden kann, was hier pro Wohneinheit 76.090€ (70%) beträgt. Gehen wir nun von den 2% Abschreibung aus. Das wären dann für beide Wohnungen zusammengerechnet 3043,60€ die mir sozusagen "Ausgezahlt" werden bzw mit meiner Lohnsteuer verrechnet werden. Oder verstehe ich das falsch?
Sie haben geschrieben, das Heizkosten ebenfalls absetzbar wären. Bloß leider verstehe ich das nicht wie sie das meinen, da ja eigentlich der Mieter die Nebenkosten für Heizung und so weiter zahlt. Warum kann ich diese dann absetzen?
Ist das nicht bei mehreren Wohnung Gewerbliches Handeln?
Nachmal recht herzlichen Dank für ihre Bemühungen.
Mit freundlichen Grüßen
die Abschreibung als Teil der Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung (VuV) vermindert den Gewinn aus dieser Einkunftsart und damit Ihr Einkommen. Das bedeutet, dass Sie in dem konkreten Beispiel 3.043,60 € weniger Einkommen haben als ohne VuV. Wenn man mal von einem Durchschnittssteuersatz von 30% ausgeht, so beträgt Ihre Steuerersparnis aus der Abschreibung 3.043,60 € x 30% = 913 €.Sie zahlen also 913 € weniger Steuern.
Zur zweiten Frage:
Wenn Sie als Vermieter zum Beispiel Heizöl einkaufen, so sind das Kosten, die in der Anlage V abgezogen werden. Natürlich bekommen Sie diese über die Betriebskosten wieder vom Mieter zurück, aber das ändert nichts daran, dass diese Kostenposition abzugsfähig ist. Natürlich müssen Sie die vom Mieter gezahlten Betriebskosten als Einnahme ansetzen.
Die Vermietung von Wohnraum ist kein gewerbliches Handeln.
Mit freundlichen Grüßen
Dipl.-Kfm. Carsten Müller-Venhoff
Steuerberater,
ich hoffe, Sie waren mit meiner Bearbeitung Ihrer Frage zufrieden. Wenn dies so war, würde ich mich über eine positive Bewertung freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Carsten Müller-Venhoff
Steuerberater - Berlin