Werbungskosten Vermietung einer Wohnung
Beantwortet von Steuerberater Udo Glinka in unter 2 Stunden
Fragestellung
Guten Tag,
Ich möchte die Wohnung meiner verstorbenen Mutter an meine Tochter vermieten.
Meine Mutter wohnte mietfrei in der Wohnung. Die Wohnung habe ich 2014 aufwändig renoviert (neue Heizung, neue Böden, neues Bad ). Meine Tochter ist im April 2015 eingezogen. Für die Renovierung habe ich ein Darlehen aufgenommen. Kann ich diese Renovierungskosten erst in der Steuererklärung 2015 geltend machen oder schon 2014.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Udo Glinka
Sehr geehrte(r) Ratssuchende(r),
ausgehend von den mir mitgeteilten Informationen beantworte ich ihre Frage wie folgt.
Sie beabsichtigen mit der Vermietung an Ihre Tochter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.S. von § 21 EStG zu erzielen. Da ich davon ausgehe, dass diese Absicht schon mit Renovierung der Wohnung bestand, sind auch die damit entstandenen Aufwendungen Werbungskosten, die Sie im Rahmen der Einkünfteermittlung als Werbungskosten geltend machen.
Nach § 11 (2) EStG sind diese Ausgaben in dem Kalenderjahr abzusetzen in dem sie geleistet wurden. Das heißt in Ihrem Fall bereits im Jahre 2014.
Zu den abzugsfähigen Werbungkosten gehören auch die angefallenen Darlehenszinsen, sofern Sie mit der Renovierung und damit mit der Einkünfteerzielung in Zusammenhang stehen.
Bei der Vermietung an Ihre Tochter ist zu beachten, dass die Miete mind. 66 % der ortsüblichen Miete betragen muss, da das Finanzamt ansonsten von einer unentgeltlichen Zuwendung ausgehen würde und die mit der Vermietung verbundenen Werbungskosten entsprechend kürzen würde.
Zum anderen wäre bei den Renovierungskosten zu prüfen, ob es sich um direkt abziehbaren Erhaltungsaufwand handelt, oder um im Rahmen der Abschreibung auf die Nutzungsdauer zu verteilende Herstellungskosten. Das wäre beispielsweise der Fall bei der Neuschaffung von Wohnraum oder der über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung der Wohnung.
Sollten Sie die Wohnung unentgeltlich von Ihrer Mutter erworben haben, Ist nach § 11d (1) EStDV zur Bemessung der Gebäudeabschreibung von den weiterentwickelten Anschaffungs- und Herstellungskosten des Rechtsvorgängers auszugehen. Davon ausgenommen wären neu entstandene Anschaffungs- und Herstellungskosten.
Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen und wünsche Ihnen nch einen schönen Pfingstfeiertag.
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