WEG-Recht (bin ich bei Ihnen richtig?)
Fragestellung
Unsere WEG umfasst 11 Eigentümer. Baujahr des Hauses ist 1970. Die elektrischen Anlagen sind entsprechend alt. Ich bin Verwalter und weiß, dass Bestandsschutz so lange währt, wie keine Veränderungen vorgenommen werden. Ein Eigentümer hat nun in seiner Wohnung Renovierungen vorgenommen und hierbei seine elektrischen Anlagen erneuert. Die gesamten Zählerkästen im Hause sind nicht verändert worden, sodass die Investitionen des einen Eigentümers vom Sicherheitsstandpunkt nutzlos sind. Der Netzbetreiber fordert das nun auch die Sicherungskästen erneuert werden müssten. Das Angebot einer Elektrofachfirma in Höhe von 5.700 € liegt vor. Der besagte Eigentümer hat weder den Verwalter informiert, noch hat er hierüber in einer Eigentümerversammlung eine Entscheidung beantragt. Die WEG steht auf dem Standpunkt, dass alle Kosten, die sich daraus ergeben würden, nach dem Verursacherprinzip von dem einen Miteigentümer getragen werden müssten. Liegen wir da richtig?
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Antwort von Rechtsanwalt Stefan Steininger
Sehr geehrter Ratsuchender,
die Frage ist juristisch viel komplexer, als Sie vermuten.
Zunächst sind die elektrischen Leitungen in der Wohnung wohl Sondereigentum. Die Vermutung der Gemeinschaftlichkeit und damit für Gemeinschaftseigentum erstreckt sich nur auf jene Teile, die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmt sind und dazu dienen. Fehlt es an einer solchen Bestimmung, dann fehlt es an der Vermutung. Geht es um die Zuordnung von Leitungssystemen, die lediglich der Versorgung einer Wohnung dienen, fehlt es am Gemeinschaftsbezug, so dass von Sondereigentum auszugehen ist. Leitung sind daher idR Sondereigentum (BayObLG WE 1989, 147).
Damit durfte der Eigentümer grundsätzlich mit der Sache nach Belieben verfügen.
Die Maßnahme war damit wohl rechtmäßig.
Insoweit stellt sich die Frage, ob die Anordnung des Energieversorgers hier überhaupt zutreffend ist.
Wenn dem so ist, muss eine Verbesserung der Gemeinschaftsanlage vorgenommen werden. Dies ist mit Kosten verbunden, die grundsätzlich gemeinschaftlich zu tragen sind. Die Ausführung entspricht der ordnungsgemäßen Verwaltung.
Einen Ersatzanspruch des Einzelnen zu Konstruieren dürfte bereits am Schaden scheitern, ferner ist seine (juristische) Verantwortlichkeit problematisch.
Daher habe ich erhebliche Zweifel, dass Sie die kompletten Kosten fordern können.
Ich hoffe, Ihnen mit dieser ersten Einschätzung geholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
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