Vertragsgestaltung Haftungsrecht
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Hesterberg,
ich wende mich bezüglich Immobilien-Vertragsrecht/Vertragsgestaltung und einer Haftungsfrage an Sie.....
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:
Aller Voraussicht nach lässt sich Ihr Anliegen erfolgreich im Vertrag umsetzen. Da kann das Sachverständigengutachten sehr gut weiterhelfen und einen Rücktritt des Käufers verhindern, auch eine Anfechtung wegen arglistigem Verschweigens.
Denn Sie müssen zwar auf die Umstände der Hochwassergefahr auch ungefragt hinweisen, haften aber nur für Mängel, die Sie arglistig verschweigen, auch bei Angaben "ins Blaue hinein".
Im Einzelnen:
In aller Regel wird ein notarieller Vertrag grundsätzlich jegliche Haftung für Sachmängel ausschließen.
Den angeblichen Sachmangel (Hochwasserschaden etc.) muss der Käufer darlegen und beweisen können.
Da habe ich durchaus Zweifel, ob er dieses zu leisten vermag, denn:
- er kann (und das sollten Sie unbedingt wie gehabt anbieten) den Kaufgegenstand eingehend besichtigen - unterlässt er dieses trotz Möglichkeit, ist es seine Schuld;
- Sie können sich vertraglich bestmöglich nach meiner ersten Einschätzung abgesichern;
- er muss von Ihnen erst die Nacherfüllung (Nachbesserung = Beseitigung des Mangel, sofern dieses möglich ist) verlangen, bevor er zum Rücktritt übergehen kann;
§ 442 Abs. 1 BGB - Kenntnis des Käufers - schreibt daher zudem vor:
"(1) Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt.
Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen (dieses würde auch zur Anfechtung wegen Arglist berechtigen) oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat."
Eine Garantie liegt nicht vor und für eine arglistige Täuschung ist der Käufer ebenfalls beweisbelastet - da wird er erfahrungsgemäß kaum Chancen gegen Sie haben, wenn Sie wie oben beschrieben vorgehen.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
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Seine Antworten waren ausgesprochen klar formuliert und erfassten meine Fragestellung wirklich beeindruckend.
Vielen Dank Herr Hesterberg!