Vertrag prüfen
Fragestellung
Allgemein:
Welche Punkte sind Ihrer Meinung nach für uns als Käufer kritisch zu sehen?
Wo sehen Sie noch Verbesserungsbedarf am Vertrag für den Käufer?
Gibt es versteckte Zusatzkosten?
Speziell:
>Seite 6, §3, 3 unten: "... dass die Baubeschreibung keine eigenständige Garantieerklärung darstellt..."
Ist das ein Freibrief für den Verkäufer, sich nicht an die Baubeschreibung halten zu müssen?
>Seite 7, §3, 3 oben: "Abweichungen der Wohn[...]fläche von den sich aus den Plänen ergebenen Flächengrössen sind nur dann finanziell auszugleichen, [...] als sie 3% übersteigen"
Ist das nicht etwas zu viel Fehlertoleranz?
>Seite 8, §4 unten: "Im Falle der Ausübung des Rücktrittsrechts trägt die Verkäuferin [...] nicht jedoch etwaige Kosten einer Finanzierung"
Welche Kosten könnten hier genau gemeint sein?
>Seite 9, Punkt 2: "Eine Verzögerung, die die Verkäuferin selbst zu vertreten hat, führt nicht zur Verlängerung der Bauzeit"
Wie kann das sein? Die Arbeiter können ja nicht beliebig viele Überstunden leisten...
>Seite 13, Punkt 7: "Eine Kaufpreisrate ist nur dann fristgerecht gezahlt, wenn sie bei Fälligkeit auf dem Konto der Verkäuferin gutgeschrieben wird"
Wir können nicht garantieren, dass unsere Bank nicht in Verzug gerät (was zugegebenermaßen unwahrscheinlich ist). Sollte nicht das Überweisungsdatum unserer Bank maßgebend sein?
>Seite 17, Punkt 3: "Die Verkäuferin ist verpflichtet, etwa festgestellte Mängel in angemessener Frist zu beseitigen"
"angemessen" kann alles Mögliche bedeuten, oder? Muss das nicht präzisiert werden?
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
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Antwort von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:
Im Wesentlichen begegnet der Vertrag keine durchgreifenden Bedenken.
Weitestgehend umfasst er Vertragsregelungen, die Recht und Gesetz entsprechen und die zum großen Teil deklaratorisch mit in den Vertrag aufgenommen worden sind, um den Vertragsparteien die Rechtslage vor Augen zu führen.
Auf einige wichtige Punkte möchte ich dennoch hinweisen, wobei ich da auch auf Ihre Fragen eingehe:
1.
Zu Seite 6, § 3, 3. unten: "Hierzu wird klargestellt, dass die Baubeschreibung keine eigenständige Garantieerklärung darstellt, sondern eine Vereinbarung über die
Beschaffenheit des zu errichtenden Bauwerks.
Die Garantie ist von der gesetzlichen Gewährleistung zu unterscheiden und wird freiwillig eingeräumt; daneben gibt es noch die besondere Vereinbarung der Beschaffenheit einer Sache, was ebenfalls freiwillig und hier erfolgt ist. Dadurch haben Sie einen Vorteil, keinen Nachteil.
2.
Zu Seite 7, § 3, 3. oben: "Abweichungen der Wohn- und Nutz- und Sondernutzungsfläche von den sich aus den Plänen ergebenen Flächengrößen sind nur dann finanziell auszugleichen,
wenn sie nicht durch Sonderwünsche des Käufers veranlasst sind und im Übrigen nur insoweit, als sie 3 % übersteigen."
Dieses lässt (leider) die Rechtsprechung derart zu, da können Sie insofern nichts erfolgreich einwenden.
3.
Zu Seite 8, § 4 unten:
"Im Fall der Ausübung des Rücktrittsrechts trägt die Verkäuferin die mit Notar- und Grundbuchkosten, nicht jedoch etwaige Kosten einer Finanzierung."
Damit sind damit in Zusammenhang stehenden Kosten gemeint, insbesondere Bank- und Kreditgebühren, Zinsen und sonstige Aufwendungen.
Dieses ist duchaus zulässig regelbar.
4.
Zu Seite 9, Punkt 2: "Eine Verzögerung, die die Verkäuferin selbst zu vertreten hat, führt nicht zur Verlängerung der Bauzeit"
Das meint, dass Sie dadurch nicht belastet werden dürfen, sondern Ansprüche stellen können. Man müsste das besser so formulieren:
"Eine Verzögerung, die die Verkäuferin selbst zu vertreten hat, führt
nicht zur insoweit nach Absatz 1 der 2. zulässigen Verlängerung der Bauzeit."
Das heißt, der Verkäufer kommt dadurch in Verzug und schuldet Ihnen z. B. Verzugsschadensersatz.
5.
Zu Seite 13, Punkt 7: "Eine Kaufpreisrate ist nur dann fristgerecht gezahlt, wenn sie bei Fälligkeit auf dem Konto der Verkäuferin gutgeschrieben wird"
Sicher können Sie nicht garantieren, dass Ihre Bank nicht in Verzug gerät (was zugegebenermaßen unwahrscheinlich ist). Zu Ihrer Frage: "Sollte nicht das Überweisungsdatum Ihrer Bank maßgebend sein?
Antwort: Ich glaube nicht, dass sich der Verkäufer darauf einlässt, denn Sie können sich ja Ihrerseits an der Bank schadlos halten, wenn diese zu spät zahlt.
Ich habe so etwas allerdings noch nicht erfahren müssen, ich halte es gleichfalls wie Sie für sehr unwahrschweinlich.
6.
Zu Seite 17, Punkt 3: "Die Verkäuferin ist verpflichtet, etwa festgestellte Mängel in angemessener Frist zu beseitigen".
"Angemessen" ist sicherlich dehnbar. Man kann aber andererseits schwerlich für alle grundverschiedenen Mängelsituationen eine feste Frist aufstellen.
Mein Rat: Angemessen ist grundsätzlich 14 Tage, wobei eine Höchstfrist von 4-6 Wochen regelbar wäre, was mit dem Notar und der Verkäuferseite besprochen werden sollte.
Ganz starre Fristen sind jedoch wie gesagt schwerlich bestimmbar.
7.
Ansonsten sind die Vertragsbedingungen juristisch korrekt formuliert, präzise genug und vollständig. Für Sie nachteilige Klauseln sind nicht vorhanden, soweit sie nicht im Gesetz selbst vorhanden und zulässig sind.
Eine sonstige Ergänzung und Erweiterung fällt mir dazu nicht ein.
Vielfach werden die gesetzlichen Regelungen wie gesagt deklaratorisch im Vertrag mit aufgenommen.
Wenn Sie noch etwas genau wissen möchten, teilen Sie es mir einfach mit - ich antworte Ihnen dann gerne ergänzend.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
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