Vermietung
Beantwortet von Steuerberater Dipl-Finanzwirt Jeannette Klüsener
Fragestellung
Ich nutze meine ETW tut selbst, möchte sie aber nächstes Jahr vermieten. Nun möchte ich das Bad noch auf einen modernen Standard bringen. Was muss ich beachten, damit ich die Kosten in 2018 mit den Mieteinnahmen steuerrechtlich verrechnen kann. VD Christiane
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Antwort von Steuerberater Dipl-Finanzwirt Jeannette Klüsener
Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre interessante Anfrage, die ich gern im Rahmen einer Erstberatung beantworten möchte.
Für den Werbungskostenabzug wird vorausgesetzt, dass ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit steuerpflichtigen Einnahmen besteht. Wer es nicht beabsichtigt steuerpflichtige Einnahmen zu erzielen, kann keine Werbungskosten abziehen.
Dies soll aber nicht bedeuten, dass Aufwendungen erst dann als Werbungskosten steuerlich abzugsfähig sind, wenn bereits Einnahmen vorliegen. Werbungskosten können nämlich schon zu einem Zeitpunkt anfallen, in dem mit dem Aufwand einhergehende Einnahmen noch nicht erzielt werden.
Grundsätzlich können alle Aufwendungen, die Werbungskosten sein können, auch Vorweg-Werbungskosten sein. So können z.B. Modernisierungskosten, die der Erwerber einer zu Vermietung vorgesehenen Immobilie vor der zugesagten Übertragung tätigt, Vorweg-Werbungskosten sein.
Dies gilt aber nicht für Aufwendungen an einer bisher eigengenutzten Wohnung, die zur Vermietung vorgesehen ist.
Wenn an einer selbst genutzten Immobilie Modernisierungs- oder Renovierungsarbeiten durchgeführt werden, können die hierfür entstandenen Kosten nicht als „vorweggenommene Werbungskosten“ abgezogen werden.
Wesentliche Voraussetzung:
Aufwendungen, die im Hinblick auf künftige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung getätigt werden, sind einkommensmindernd zu berücksichtigen, sofern es sich nicht um Herstellungs- oder Anschaffungskosten für das Gebäude oder das Grundstück handelt und ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Einnahmeerzielung besteht. Das ist von dem Zeitpunkt an der Fall, von dem ab sich anhand objektiver Umstände feststellen lässt, dass ein Steuerpflichtiger den Entschluss endgültig gefasst hat, die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zu begründen. Ist die Absicht zur Fremdvermietung nicht anhand objektiver Umstände feststellbar oder besteht diesbezüglich Ungewissheit, entfällt der Werbungskostenabzug.
Das heißt in Ihrem Fall:
Wenn Sie Ihre bisher eigengenutzte Immobilie vermieten wollen, sollten Instandsetzungsarbeiten erst nach Beendigung der Eigennutzung durchführen, um die Aufwendungen als Werbungskosten abziehen zu können.
Das heißt, zuerst ausziehen und dann reparieren/modernisieren.
Anzumerken ist, dass es dabei nicht von Bedeutung ist, ob die Aufwendungen durch die Eigennutzung entstanden sind.
Ich hoffe, ich konnte Ihre Frage beantworten.
Ich verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Jeannette Klüsener
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