Vermietung
Beantwortet von Steuerberater Dipl. Betriebswirt Günther Grießhaber
Fragestellung
Hallo,
Ich plane in einem vollständig vermieteten 3 Familienhaus die Erneuerung der elektrischen Installation in einer Wohnung. Neue Verkabelung,Steckdosen,FI-schalter.
Jetzt ist dort ein noch funktionierndes zweiadriges System.
Die Kosten dafür sollen ca. 6000.- Euro betragen.
1.Kann ich diese Kosten als Erhaltungsaufwand
sofort absetzen?
2.Wie verhält es sich wenn gleichzeitig die Wohnung vollständig gestrichen wird,mit neuem Laminat belegt wird und eine neue Küche(ca.2000.- Euro) eingebaut wird?
Ferner wurde letztes Jahr das Dach neugedeckt,es wurden dabei auch 2 Dachflächenfenster erneuert(gesamt 20.000 Euro) und Bleirohre gegen Kuperrohre getauscht(3000.-Euro ganzes Haus).
Vielen Dank im voraus.
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Antwort von Steuerberater Dipl. Betriebswirt Günther Grießhaber
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
auf Basis Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatz erhalten Sie anbei meine erste Einschätzung zu Ihren Fragen:
Die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand einerseits, und Herstellungskosten andererseits ist nicht eindeutig geregelt. Das BMF-Schreiben vom 18.7. 2003, IV C 3 – S 2211 – 94/03 gibt der Finanzverwaltung gewisse Leitlinien vor.
Nach meiner Einschätzung liegt gemäß Ihrer Schilderung keine sogenannte Standardhebung vor, da Sie nur in Teilen eine Modernisierung durchführen. Somit wären die Aufwendungen als Erhaltungsaufwand anzusehen. Das Finanzamt hat im Falle einer anderen Einschätzung die Beweislast. Sie haben jedoch eine Mitwirkungspflicht. Im Falle eines Falles würde ich einen Steuerberater hinzuziehen, der das Einspruchsverfahren begleitet.
Die Küche gehört nach neuerster Rechtsprechung nicht mehr zum Gebäude. Sie ist ein eigenständiges Wirtschaftsgut, welches über die gewöhnliche Nutzungsdauer abzuschreiben ist (z.B. 10 Jahre).
Zu prüfen wäre ebenfalls, ob sog. anschaffungsnaher Aufwand vorliegt. Dieser wird steuerlich zu Herstellungskosten, wenn innerhalb von 3 nach der Anschaffung des Objektes die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten 15% der Anschaffungskosten übersteigen. Sollten Sie in diesen Bereich kommen, wären alle Maßnahmen des 3-Jahreszeitraumes als nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten zu aktivieren. Das müsste man sich gesondert anschauen.
Nutzen Sie gerne die Nachfragefunktion, falls etwas unklar geblieben ist.
Mit freundlichen Grüßen
G. Grießhaber
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