Vermietung an Angehörige
Fragestellung
Guten Tag,
Es gibt bei der Vermietung an Angehörige dieses Urteil, das zur Berechnung der 66% Grenze, der Vergleich mit der Bruttomiete ( Warmmiete) erfolgen soll. Das Finanzamt rechnet die Warmmiete inkl. der umlagefähigen Nebenkosten, nicht die tatsächlich umgelegte NK-Pauschale.
Dazu habe ich einige Fragen:
1. Kann ich als Vermieter/Steuerpflichtige wählen, ob ich die Warm- oder die Kaltmiete vergleiche? Und mir die günstigere Variante auswählen?
2.Kann ich die Miete an den Angehörigen rückwirkend erhöhen, wenn das FA den Mietwert höher festlegt, als ich berechnet hatte und ich daher unter die 66 % komme?
3. Muss ich die Nebenkosten bei dem Angehörigen alle umlegen, oder kann ich diese auch pauschal abrechnen, wenn ich das mit einem Fremden Dritten auch so abrechne.
4. Wenn ich alle NK umlegen muss, kann dann die Jahresabrechnung für 2016 auch noch in 2018 erstellt werden und die NK nachgezahlt werden?
Natürlich immer mit Einverständnis des Angehörigen.
Mit freundlichen Grüßen
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Dietmar Schroeder
Sehr geehrter Ratsuchender !
Ihre Fragen beantworte ich gerne wie folgt:
Zu 1. Ein Wahlrecht zwischen Ansatz der Warm- oder Kaltmiete besteht leider nicht. Die Marktmiete umfasst nach Auffassung von Rechtsprechung und Finanzverwaltung die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten (EStR 21.3; BFH IX R 44/15, BStBl II 16, 835. Die Berechnungsweise des Finanzamtes ist danach korrekt.
Zu 2. Massgebend ist grds. das vereinbarte Entgelt für die Wohnraumüberlassung, nicht der tatsächlich gezahlte Betrag, BFH IX R 88/94 BStBl 97, 605). Eine rückwirkende Erhöhung des vereinbarten Mietentgeltes hat für die Vergangenheit keinen Einfluss auf die Anwendung der 66% -Grenze (FG Bbg EFG 97, 1514, FG Hbg EFG 99, 27).
Zu 3. Es gilt im Verhältnis zu Angehörigen zur Anerkennung von Vertragsbeziehungen der sog. Fremdvergleich. Wenn Sie mit dem Angehörigen genauso abrechnen, wie Sie es tatsächlich mit den Fremdmietern (pauschale Abrechnung der Nebenkosten) tun, sind die danach gezahlten Beträge als Einnahmen zu erfassen; hinsichtlich der 66%-Grenze gelten die Ausführungen unter 1.
Zu 4. Auch hier sollten Sie, zur steuerlichen Anerkennung, im Verhältnis mit dem Angehörigen genauso verfahren, wie Sie es tatsächlich auch mit den Fremdmietern tun. Aus steuerlicher Sicht sehe dann ich in der Nachberechnung keine Probleme.
Ich hoffe, Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und würde mich über eine dementsprechende Bewertung freuen.
Mit freundlichen Grüssen
Diplom-Betriebswirt/Steuerberater
Dietmar Schroeder
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MfG
Es bleibt leider bei der unter 2. gemachten Aussage, wonach eine rückwirkende Erhöhung der vereinbarten Beträge für die Vergangenheit keine Auswirkung hat. Ein anderes Ergbnis könnte ich mir vorstellen, wenn die vertraglichen Vereinbarungen korrekt sind und nur falsch abgerechnet wurde.
Mit freundlichen Grüssen
Diplom-Betriebswirt/Steuerberater
Dietmar Schroeder