Verkehrswert Immobilie
Fragestellung
Ich habe mir 2004 eine 1 Zimmer Wohnung, Baujahr 1994, in Singen für 38900 € von einem Kapitalanlagenvermittler aufschwatzen lassen.
Als ich sie nun verkaufen will, erfahre ich, dass sie wg schlechter Wohnlage nur 28000 € wert ist.
Kann man da wegen Falschberatung Geld zurück verlangen ?
Die Wohnung ist vermietet, einen Käufer ist da.
Vielen Dank
R. Böhm
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt und Mediator Christian Joachim
Sehr geehrte Ratsuchender,
herzlichen Dank für Ihre Frage und das damit entgegengebrachte Vertrauen.
Ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermittler ist grundsätzlich dann möglich, wenn er sie wissentlich fehlerhaft beraten hat, beziehungsweise wissentlich falsche Angaben zum Objekt gemacht hat.
Es könnte sich eine Schadenersatzpflicht nach seiner Beratungspflicht ergeben, wenn er hätte erkennen können oder erkennen müssen, dass der Wert des Hauses nicht dem Betrag entsprach, den sie letztlich als Kaufpreis gezahlt haben. Dies gilt auf jeden Fall auch dann, wenn er von dem zu hohen Kaufpreis und dem geringeren Wert der Wohnung gewusst hat.
Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Wert des Hauses auf das Datum des Kaufes gerechnet werden muss, insofern nunmehr nicht der heutige Wert zugrunde zulegen ist, sondern der Wert, den das Haus zum Zeitpunkt des Kaufs gehabt hat. Durchaus ist es möglich, dass die Wohnung in einem schlechteren Zustand ist, so dass auch hier der Verkehrswert gesunken sein könnte.
Praktisch ist dies allerdings eher nicht der Fall, da die Werte der Immobilien normalerweise steigen, in jedem Fall, wenn sie ordnungsgemäß gepflegt werden.
Der Schadensersatzanspruch gegen den Vermittler, beziehungsweise die damalige Bank, ist jedoch nicht leicht zu realisieren, da Sie dem Vermittler nachweisen müssen, dass er von dem zu hohen Preis Kenntnis gehabt hat oder hätte Kenntnis haben müssen, also im Rahmen seiner beruflichen Tätigkeit eine anderweitige Einschätzung hätte geben können. Dabei kommt es auch darauf an, ob die jetzige Einschätzung insofern richtig ist oder ob zum Beispiel ein anderer Gutachter wieder einen anderen Verkehrswert zu Grunde legen würde.
Ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermittler könnte z.B. dann bestehen, wenn die Wohnfläche, die von ihm angegeben größer als tatsächlich vorhanden gewesen und dadurch ein höherer Kaufpreis zu Stande gekommen ist.
Auf der anderen Seite ist zu berücksichtigen, dass ein Schadensersatzanspruch auch dann bestehen kann, wenn der Preis marktüblich so weit überhöht ist, dass er den Tatbestand des Wuchers darstellt.
Beispielhaft hierfür ist zum Beispiel ein Urteil des Oberlandesgerichts Oldenburg, Az.: 15 U 15/02 Urteil vom 17.06.2002, Vorinstanz: LG Osnabrück - Az.: 5 O 3097/00: „Ein Vertrag über den Kauf einer Eigentumswohnung ist wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig, wenn der Kaufpreis den Wert der Wohnung um mehr als das Doppelte übersteigt“
Zusammengefasst bedeutet dies:
Hat der Anlagevermittler den richtigen Verkehrswert der Wohnung zum damaligen Zeitpunkt gewusst und hat sie trotzdem zu einem höheren Kaufpreis verkauft, so besteht ein Schadensersatzanspruch. Allerdings müssen sie diese Kenntnis dem Anlagevermittler nachweisen. Alleine durch das Gutachten dürfte dies nicht gelingen. Der zu hohe Kaufpreis hätte höchstens so offensichtlich sein müssen, dass der Vermittler ohne weiteres hätte hierauf stoßen müssen oder das damalige Gutachten einen niedrigen Preis auswies. Sie sollten gegebenenfalls versuchen an das damalige Gutachten zu kommen.
Gerne können Sie sich weiter an mich wenden.
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Muss der Kapitalanlagenvermittler das Gutachten haben, bzw noch aufbewahren?
R. Böhm
Eine Aufbewahrungspflicht dürfte leider nicht greifen, insbesondere aufgrund der vergangenen Zeit ist es auch eher unwahrscheinlich, dass es noch vorhanden ist. Auch wenn dies noch der Fall ist, besteht aber kein Herausgabeanspruch Ihrerseits.