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Verkauf einer gewerblich vermieteten Immobilie von Privat an Privat

08.02.2018 | Preis: 76 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Dipl.-Kfm. Dr. Rainer Schenk

Fragestellung

Die 1924 gebaute und 2001 kernsanierte Immobilie wurde im Jahr 2002 vom Bauträger gekauft und war zu diesem Zeitpunkt bereits an eine Werbeagentur als Büroräume vermietet. Der Kaufpreis wurde zum Teil finanziert. Der Mietvertrag wurde vom Käufer übernommen. Vom Bauträger erhielt der Käufer eine Rechnung mit ausgewiesener USt und ließ sich diese mit Hilfe eines Steuerberaters zurückerstatten. In den Folgejahren erklärte der Käufer stets seine Einkommenssteuer mit einer Anlage V, in der er die Mieteinnahmen mit den Zinsausgaben, den Nebenkosten (Hausverwaltung, Mietverwaltung, Sonderausgaben) und einer linearen Abschreibung von 2,5% verrechnete. Dieser Saldo war stets negativ und wirkte sich somit steuersenkend aus. Des weiteren führte der Käufer USt auf die Mieteinnahmen ab. Zwischenzeitlich fand ein Mieterwechsel statt, die neue Mieterin ist eine Versicherungsagentur.
Dieses Jahr nun soll die Immobilie verkauft werden. Der Käufer ist ebenso Privatperson wie der jetzige Besitzer und wird in den laufenden Mietvertrag eintreten. Der heutige Kaufpreis wird höher sein als der von 2002, d. h. es wird mit Gewinn verkauft.
Welche steuerlichen Aspekte muss der Verkäufer beachten, damit der Gewinn steuerfrei bleibt?

Antwort des Experten

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auch aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen vorgenommen Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis durchaus beeinflussen.

Aufgrund Ihrer Angaben verstehen  wir den Sachverhalt so, dass sich die maßgebliche Immobilie bei Ihnen von Anfang an im Privatvermögen befindet und nunmehr nach Ablauf von mehr als 10 jahren Haltedauer (nach dem Erwerb im Jahr 2002) veräußert werden soll. Folglich handelt es sich im Grunde genommen um ein privates Veräußerungsgeschäft, das in § 23 des Einkommensteuergesetzes (ESTG) wie folgt geregelt ist. 

"Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2 EStG) sind: Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume."

Da Sie jedoch die 10 Jahrsfrist überschritten haben, greift der Ausnahmetatbestand des § 23 EStG, also ist ein sich ergebender Veräußerungsgewinn steuerfrei. 

Ich erlaube mir noch darauf hinzuweisen, dass es sich empfiehlt, bzgl. der Umsatszteuer und des bisher erfolgten Vorsteuerabzugs eine steuerliche Relevanz zu prüfen. Das hat aber mit Ihrer oben stehenden Frage inhaltichj nichts zu tun. Gerne beraten ich Sie hier über eine Folgeberatung. 

Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Rainer Schenk

Steuerberater                                                                                                                KANZLEI DR. SCHENKZ                                                                                                zweifach zertifizierte Steuerkanzlei

www.kanzlei-schenk.eu                                                                                    www.steuerrat.ag

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Kommentare

Insgesamt 4 Kommentare
Kunde - 09.02.2018 12:12:

Sehr geehrter Herr Dr. Schenk,

vielen Dank für Ihre Antwort. Ich möchte Sie bitten, auch die von Ihnen angesprochene Relevanz der Umsatzsteuer und Vorsteuerabzüge zu prüfen.

Mit freundlichen Grüßen
Joachim Blum

Dr. Rainer Schenk - 09.02.2018 12:52:

Sehr geehrter Herr Blum,
bevor wir hier starten bitte ich Sie, zunächst diesen Auftrag zu bewerten und damit abzuschließen. Ich mach Ihnen anschließend ein Angebot.

Dankeschön!

Beste Grüße

Dr. Schenk

Kunde - 09.02.2018 20:22:

Sehr geehrter Herr Dr. Schenk,

meine Frage bezog sich auf alle steuerlichen Aspekte, nicht nur auf die der ESt. Sie haben ja schon angedeutet, dass es bzgl. USt und VorSt möglicherweise Dinge zu beachten gibt. Erwartet habe ich, dass Sie diese Aspekte bereits in Ihrer ersten Antwort berücksichtigen. Insofern haben Sie meine Frage nur teilweise bearbeitet und erwarten nun, dass ich diese unvollständige Antwort bewerte, um dann für den zweiten Teil nochmal zu bezahlen?
Das können wir gerne so machen; ich fürchte nur, dass das Ergebnis für beide Seiten unbefriedigend ist.

Mit freundlichen Grüßen
Joachim Blum

Dr. Rainer Schenk - 09.02.2018 20:37:

Sehrt geehrter Herr Blum,

Danke für Ihre Nachricht! Sie schreiben in Ihrer Sachverhaltsschilderung: „ Welche steuerlichen Aspekte muss der Verkäufer beachten, damit der Gewinn steuerfrei bleibt?“ Zitat Ende.

D.h. Im Klartext und an das geschriebene Wort sich haltend bedeutet dies: Steuerfreiheit des Gewinns, ja oder nein? Also sind wir hier in der Beantwortung im Ertragsteuerrecht und nicht im Umsatzsteuerrecht. Ich habe lediglich darauf hingewiesen, dass es neben der Versteuerung des Gewinns u.U. auch noch das Umsatzsteuerrecht zu beachten gilt, um Sie vor einem möglichen Schaden zu bewahren. Allen Ernstes wollen Sie doch bitte nicht davon ausgehen, dass Sie für ein Honorar von 41,51 Euro (mein Anteil exkl. USt) eine Zusatzberatung erwarten können, für eine Frage, die Sie nicht gestellt haben und die rein nichts mit einer Gewinnsteuer zu tun hat. Zudem erfordert eine rechtliche Würdigung konkrete Zusatzinformationen. Diese liegen nicht vor, d.h. Eine Bewantwortung wäre so ünberhaupt niocht möglich. Indessen möchte ich darum bitten, dass Sie wegen einer etwaigen Bewertung keine Unsachlichkeit indizieren. Sie können gerne die Geld zurück Garantie auslösen. Die Plattform wird dann prüfen, ob diese Garantie bei Ihnen greift. Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen

Dr. Rainer Schenk