Verdeckter Mangel
Beantwortet
Fragestellung
Wir haben letztes Jahr ein Haus gekauft, das auf eine Grundstücksgrenze gebaut ist. Nun haben wir, nicht vom Verkäufer oder Makler, sondern von den Nachbarn erfahren, dass unser Dach über die Grenze hinausgeht und im Falle eine Neubaus auf das Nachbargrundstück die Garage des Nachbarn an unsere Ost-Seite-Hauswand gebaut werden muss lt. Bebauungsplan. Dafür müssen aber wegen Brandschutzbestimmungen 4 Fenster zugemacht werden, was bedeuten würde, dass wir im Obergeschoss zwei Zimmer ohne Fenster hätten. Hätte uns dies nicht vom Verkäufer und dem Makler mitgeteilt werden müssen? Das ist doch sicherlich auch eine Wertminderung des Hauses. Handelt es sich hierbei um einen verdeckten Mangel und was können oder müssen wir unternehmen? Vielen Dank
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort des Experten
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte:
Regelmäßig wird bei notariellen Kaufverträgen die Sachmängelgewährleistung ausgeschlossen.
Sie müssten zunächst den von Ihnen unterzeichneten Kaufvertrag in Augenschein nehmen und prüfen, was zum Ausschluss von Sachmängelgewährleistungsansprüchen geregelt ist.
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nach § 444 BGB nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
Eine etwa arglistige Täuschung müssten Sie allerdings darlegen und beweisen. Ein arglistiges Verschweigen setzt nach der Rspr. des BGH voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Fehler begründenden Umstände kennt (oder für möglich hält).
Eine Haftung des Maklers kommt in Betracht, wenn dieser falsche Angaben macht oder wesentliche Mängel verschweigt.
Aber auch hier setzt die Haftung voraus, dass der Makler positive Kenntnis von dem Mangel hat.
Hierfür wären Sie auch darlegungs- und beweispflichtig.
Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker -
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Ob wir in unserem Fall weitere Schritte einleiten, wissen wir noch nicht.