Übertragung/Kauf Immobilie
Beantwortet von Steuerberaterin und Rechtsanwältin Ira von Cölln
Fragestellung
Mein Vater besitzt eine vermietete Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus seit über 20 Jahren. Damaliger Anschaffungspreis vielleicht 70.000,- Euro. Leider ist dort Anfang des Jahres Schimmel aufgetreten und die Wohnung ist daher aktuell in Sanierung u.a. wurde der Estrich komplett entfernt. Seit mehreren Monaten ist die Wohnung daher nicht vermietet.
Die Sanierung wird über 20.000 Euro kosten. Diese Kosten müssen Ende des Jahres an den Hausverwalter gezahlt werden, da er die Sanierung großteils gesteuert/beauftragt hat.
Da mein Vater schon über 80 Jahre alt ist, würde er die Wohnung gerne zeitnah an mich abgeben, so dass er sich nicht mehr darum kümmern muß.(ich würde sie sowieso irgendwann erben, zusätzlich zu seinem bestehenden Anwesen, Wert vielleicht 400.000 Euro).
Welche Möglichkeiten der Übertragung an mich (Angestellter, hohe Steuerlast) wäre die Sinnvollste ? Macht es aus steuerlicher Sicht sinn die Wohnung jetzt meinem Vater abzukaufen und irgendwie die Sanierungskosten steuerlich geltend zu machen ? Welche Optionen bieten sich mir?
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Antwort von Steuerberaterin und Rechtsanwältin Ira von Cölln
Sehr geehrter Herr Ratsuchender,
Ihre Anfrage und weitere Erläuterung möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:
Eine Schenkung ist in diesem Fall besser als der Verkauf der Immobilie.
Eine Veräußerung an Sie würde dazu führen, dass die jetzt entstehenden Sanierungskosten nach der Veräußerung an Sie absetzbar sind, allerdings würde durch den Verkauf die alte Afa ihres Vaters entfallen und Sie würden anteilig den Kaufpreis in Grund und Boden und Gebäude aufteilen müssen.
Damit würde ein Teil der Afa des Vaters verloren gehen (20 Jahre gekauft, aber Afa für 50 Jahre also 2% x 30 Jahre = ca. 60% der AK die damals auf den Kaufpreis
Aber was meines Erachtens wesentlich schlimmer ist, dass der § 6 Abs. 1a EStG evt. die Werbungskosten der Renovierung bei Kauf zerstört. Nach Kauf dürfen nämlich nur max. 15% des Gebäudewerts renoviert werden, sonst rechnet das Finanzamt diese Kosten zu nachträglichen Anschaffungskosten mit einer Abschreibung von 2% jährlich, also nur 400,- Euro.
Jetzt zur Schenkung:
Sie treten in die Fußstapfen des Vaters, behalten seine Afa und alles läuft wie vorher. Die Renovierungskosten sollten Sie dann selber tragen und die Renovierung auch erst nach Schenkung abschließen.
Dann können Sie diese Kosten auf 3 Jahre verteilen und damit die Steuerlast senken.
Sollte – was man nicht wünscht – aber ich bin steuerrechtler während der nächsten 10 Jahre der Vater versterben, würden die jahre des Überlebens nach Schenkung bereits angerechnet und wenn Sie selbst in das Haus vom Vater hinterher ziehen, ist es wahrscheinlich erbschaftsteuerlich 0,-, da Sie einen persönlichen Freibtrag von 400.000 haben.
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit der Antwort geholfen habe.
Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.
Mit freundlichen Grüßen
RA StB Ira von Cölln, LL.M.
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Zwei Fragen kommen mir noch in den Sinn:
1. Wie wird bei einer Schenkung der Wert der Wohnung ermittelt ?
2. Gilt bei einer Schenkung die '15 % Renovierungskosten-Regel' nicht ? Dieses Jahr fallen noch ca. 18.000 Euro an Renovierungskosten an. Würde das Finanzamt diese bei einer Schenkung als Werbungskosten anerkennen ?
2. Bei der Schenkung gibt es die Regelung nicht, da Sie in die Fußstapfen des Schenkers eintreten.
Wichtig, ist dass Sie dann die Renovierung übernehmen und die Kosten tatsächlich wirtschaftlich tragen.
Viele Grüße
Ira v. Cölln