Steuern sparen
Fragestellung
Guten Tag,
ich benötige Hilfestellung bei der Erstellung eines Gesamtkonzeptes im Bezug auf mögliche Steuerersparnis.
Anbei ein paar Details zu meiner Situation. Ich wäre Ihnen dankbar, wenn Sie verschiedene für mich in Frage kommende Konstellationen vorschlagen könnten.
Bitte seien Sie dabei möglichst kreativ, auch im Bezug auf Hausübernahme / Vermietung an Verwandte / Umschuldung / Abschreibung von Investitionen in das Haus ... was auch immer sinnvoll sein könnte.
Vielen Dank im Voraus!
Meine Basisdaten
- Steuerklasse 1, Evangelisch, gesetzl. KV
- Bruttojahresgehalt: ca. 70.000€
- Laufender Kredit (Wohnungsausbau) Restschuld 32.000€, 3,5% Zins
Laufender Kredit Eltern:
- Restschuld: ca. 92.000€ (900€/Monat), 5% Zins
Haus der Eltern:
- Wert: 150.000€ + 150.000€ Grundstück
- EG: 150m² - Eltern
- OG: 155m² - Ich + Freundin
- UG: 120m² unbewohnt (Wohnküche + Bad + Abstellräume)
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Dipl.-Bw. (FH) / Steuerberater Ralph Arens
Hallo und vielen Dank für Ihre Anfrage!
Noch ein paar Fragen vorweg, um Ihnen besser helfen zu können.
Habe ich es richtig verstanden, dass das komplette Haus im Moment Ihren Eltern gehört? Sie selbst haben im Moment kein Eigentum. Haben allerdings für Ihre selbst genutzte Wohnung im Haus der Eltern Baumaßnahmen durchführen lassen, woraus sich die Restschuld von 32.000 Euro ergibt? Gibt es einen Mietvertrag zwischen Ihnen und Ihren Eltern? Sind Ihre Eltern berufstätig und haben steuerpflichtige Einnahmen?
Viele Grüße
Ralph Arens
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vielen Dank für die Rückfrage. Sie haben den Sachverhalt korrekt beschrieben. Meinen Eltern gehört das Haus zu 100%. Für meinen Kredit (ehemals 50.000€) gilt das Haus als Sicherheit. Einen Eintrag im Grundbuch habe ich nicht, auch einen Mietvertrag nicht. Meine Eltern sind beide berufstätig, allerdings mit relativ geringem Einkommen.
Es stehen in den nächsten Jahren Investitionen an, wie z.B. neue Fenster.
Ich bin gespannt auf Ihren Ratschlag!
Variante 1
Ihre Eltern übertragen Ihnen das gesamte Haus gegen Übernahme der Restverbindlichkeiten von 92.000 Euro. Schenkungssteuer fällt aufgrund der Freibeträge nicht an. Ebenso auch keine Grunderwerbsteuer.
A) Nun haben Sie die Möglichkeit, die Wohnung Ihrer Eltern zum Marktwert zu vermieten oder zu mindestens 66% der ortüblichen Miete, um die Steuervorteile aus Vermietung zu nutzen.
B) Aber natürlich können Sie die Wohnung auch unentgeltlich überlassen (was steuerrechtlich nicht sinnvoll ist).
Ergänzend zum Fall A empfiehlt sich die Whg. im UG auch zu vermieten. Dann haben Sie die Möglichkeit 270/425tel der Gesamtkosten des Hauses steuerlich anzusetzen (Schuldzinsen, lfd. Kosten, Investitionen). Genaue Berechnungen sende ich Ihnen Morgen. Um auch die Schuldzinsen Ihres eigenen Kredits (32.000 Euro) ansetzen zu können, müßten Sie ins UG ziehen und das OG vermieten.
Fall B: Sie vermieten nur das UG. Dann ergeben sich Abzugsmöglichkeiten von 120/425tel
Variante 2
Ihre Eltern wollen Sicherheit und den eigenen bewohnten Teil des Hauses behalten. Hier wäre eine Teilung denkbar, so dass das EG im Eigentum Ihrer Eltern bleibt und der Rest Ihr Eigentum wird. Alternativ kann den Eltern auch eine lebenslanges Nießbrauchrecht (Nutzungsrecht) eingeräumt werden. Das ist allerdings aus rein steuerlicher Sicht nicht optimal. Mal sehen, dass ich dies in die Berechnungen einfließen lassen kann.
Bleibt Ihnen so das OG und UG, dann wären die Kosten wie im Fall A ansetzbar allerdings 120/275tel und der Basisbetrag für die Abschreibung des Hauses sinkt von 150.000 Euro auf ein 275/425tel. Auch das werde ich rechnerisch darstellen.
Wie hoch ist bei Ihnen etwa die ortsübliche Miete?
Die zukünftigen Investionen können je nach Umfang auf bis zu 5 Jahre verteilt abgeschrieben/angesetzt werden. Welchen Betrag möchten Sie investieren und für welche Wohnungen?
Bis Morgen,
Ralph Arens.
gehen wir mal von Variante 1 aus, ich würde das gesamte Haus erhalten. Wäre es dann denkbar, dass meine Eltern mir das OG, in dem ich wohne, schenken, dafür würde ich Ihnen das UG, EG und Grundstück für 124.000€ (92.000 + 32.000) abkaufen? Ich würde dann einen neuen Kredit aufnehmen (124.000€) zum aktuell günstigen Zinssatz. Die Wohnung im EG+UG würde ich für 66% der ortsüblichen Miete vermieten (Ortsübliche Miete = ca. 4.30€, für Keller weniger?). Die Schuldzinsen + Investitionen könnte ich dann zu 100% absetzen, da diese sich nur auf die vermieteten Stockwerke beziehen. Wie hoch würde die Abschreibung ausfallen? Auf die von Ihnen angesprochene entsprechende Berechnung bin ich sehr gespannt.
Danke und viele Grüße
Ich hänge Ihnen meine Berchnungen an. Mehr ist im Rahmen dieser Vereinbarung nicht möglich. Aber ich denke, Sie bekommen einen guten Einblick, welche Möglichkeiten sich ergeben. Bei dem angesetzten Zinssatz bin ich von einem Mischzins aus 5% (jetzt) und einen potentiell neuen ausgegangen. Sie können die Werte in Excel ändern. Soweit beide Geschosse vermietet werden, haben Sie steuerlich eher einen Gewinn. Es wird ohne Teilung das Haus als Ganzes auf Sie übergehen. Davon bin ich in meiner Betrachtung ausgegangen. Je nach dem wie hoch Ihre Investitionen sind und für was, könnten diese auch zu 100% im Jahr der Ausgabe abzugsfähig sein bzw. können auf 5 Jahre verteilt werden.
Herzliche Grüße
Ralph Arens aus Bielefeld