Steuerliche Betrachtung des Verkaufs einer vermieteten Wohnung
Beantwortet von Steuerberater Dipl. Betriebswirt Günther Grießhaber
Fragestellung
Guten Tag,
ich überlege im Jahr 2018 eine vermietete Wohnung zu verkaufen und möchte zur Entscheidungsvorbereitung die steuerliche Seite vorher klären.
Details zur Wohnung:
- Kauf der Wohnung in 03/2002
- selbst bewohnt vom Kauf bis 17.02.2008
- Vorbereitung Vermietung (Renovierung, Anzeige schalten, Besichtigungen etc.) seit 01.03.2008
- Start Mietvertrag 01.06.2008
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 01.03.2008 - 31.12.2017 ca. TEUR -22 inklusive linearer Abschreibungen nach §7 IV EstG ij Höhe von ca. TEUR -23 (d.h. ex Abschreibungen ca. TEUR +1)
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung waren im Zeitraum 01.03.2008 - 31.12.2017 in 3 Jahren sogar positiv inklusive Abschreibungen nach §7 IV EstG
weitere Infos:
- Kauf und Vermietung einer anderen Wohnung am 15.11.2006
- Kauf eines Hauses am 06.11.2007 und selbst bewohnt seit 02/2008
- ansonsten keine weiteren Immobilien- oder Grundstückskäufe oder Verkäufe
Fragen:
- Ab welchem Datum in 2018 ist ein Spekulationssteuer-freier Verkauf der Wohnung möglich?
- Bei einem Spekulationssteuer-freien Verkauf: Muss ich die steuerlichen Vorteile zurückzahlen, die ich aufgrund der steuerlichen Anrechnungen der in Summe negativen Einkünfte aus der Vermietung in meinen Einkommensteuererklärungen 2008 - 2017 realisieren konnte?
Vielen Dank im Voraus für Ihre kompetente Beantwortung.
C.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Dipl. Betriebswirt Günther Grießhaber
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
vielen Dank für Ihre Anfrage. Auf Basis Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgend:
Ich vermute, Sie beabsichtigen die erstgenannte bzw. 2002 erworbene Wohnung zu veräußern. Da Sie jedoch beide Wohnungen seit mehr als 10 Jahren halten, wäre der Veräußerungsgewinn bei beiden Wohnungen steuerfrei. Dies ergibt sich aus § 23 Abs. 1 EStG, den ich auszugsweise zitiere:
(1) Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind
- 1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.
- ...
Ich gehe davon aus, dass die Vermietung mit Einkünfteerzielungsabsicht erfolgte bzw. diese in der Vergangenheit von der Finanzverwaltung nicht angezweifelt wurde. Ihren Angaben entnehme ich, dass die negativen Vermietungseinkünfte anerkannt wurden. Dann besteht insoweit auch keine Gefahr, dass die Steuerbescheide korrigiert werden. Soweit die Bescheide bestandskräftig sind, ist eine Änderung zu Ihrem Nachteil ohnehin nicht mehr möglich.
Nutzen Sie gerne die Nachfragefunktion, falls etwas zu Ihrem Sachverhalt unklar geblieben sein sollte.
Mit freundlichen Grüßen
G. Grießhaber
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