Spekulationsteuer beim wohhnungsverkauf
Beantwortet von Steuerberaterin und Rechtsanwältin Ira von Cölln
Fragestellung
Unser Sohn hat 2010 eine Eigentumswohnung erworben und stets selbst genutzt. Seit 2 Monaten ist die Wohnung vermietet. Wir möchten die Wohnung jetzt von ihm kaufen. Muss er den Gewinn versteuern, weil die Wohnung noch nicht 10 Jahre in seinem Besitz war die oder zählt da die überwiegende eigennützig? Kann man das auch ggfs. dadurch heilen, indem man den Kaufvertrag rückwirkend schließt?
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Antwort von Steuerberaterin und Rechtsanwältin Ira von Cölln
Sehr geehrte Ratsuchende,
Ihre Anfrage und weitere Erläuterung möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:
Bei einem Verkauf einer se
Seit 1999 werden private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken grundsätzlich besteuert, wenn der Zeitraum zwischen der Anschaffung und Veräußerung bis zu zehn Jahre beträgt.
Immobilien, die im Zeitraum zwischen der Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, sind jedoch von der Veräußerungsgewinnbesteuerung ausgenommen.
Durch die Vermietung durch ihren Sohn ist die Immobilie nicht mehr selbst genutzt. Auch der kurze Zeitraum der Vermietung zerstört die o.g. Frist, weil ab Beginn der Vermietung die Immobilie nicht mehr selbst genutzt wird.
Das bedeutet, dass wenn die Vermietung bereits vollzogen ist, ist der Verkauf nur steuerfrei möglich, wenn ihr Sohn die 10 Jahre verstreichen lässt.
Sie könnten die Schenkung überlegen, aber das ist wahrscheinlich nicht ihr Ziel, oder?
Durch die unentgeltliche Übertragung einer Immobilie entsteht kein Veräußerungsgewinn. Nach Erbfällen, vorweggenommenen Erbfolgeregelungen und Schenkungen muss jedoch beachtet werden, dass die Spekulationsfrist, die beim Schenker begonnen hat, beim Beschenkten weiterläuft
Was Sie noch überlegen könnten, ich rate aber wegen Unsicherheit ab- Bei Immobilien ergibt sich die Situation, dass Ihr Sohn doch gerne verkaufen würde, dass er aber die Steuerbelastung fürchtet, die bei einer Veräußerung vor Ablauf der Spekulationsfrist entsteht. Grundsätzlich gibt es in solchen Fällen keine Gestaltungsvariante ohne Risiken, weil Vereinbarungen i.V.m. der Übertragung von Immobilien, die nicht notariell beurkundet werden, nichtig sind. Vor Ablauf der Spekulationsfrist kann aber keine voll wirksame notarielle Vereinbarung abgeschlossen werden, denn hinsichtlich der Spekulationsfrist ist der Abschluss des notariellen Vertrags maßgebend und nicht der Übergang von Nutzen und Lasten.
Ich hoffe, dass ich mit meiner Antwort zur Entscheidungsfindung beitragen kann.
Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.
Mit freundlichen Grüßen
RA StB Ira von Cölln, LL.M.
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